学校代码分类号学号硕士学位论文经济增长保障房供给对房地产价格的影响分析基于空间面板模型的实证研究学院商学院专业金融学研究方向金融经济学研究生姓名李瑞波指导教师崔百胜完成日期年月万方数据万方数据论文题目经济增长保障房供给对房地产价格的影响分析基于空间面板模型的实证研究学科专业金融学学位申请人李瑞波指导老师崔百胜摘要近些年来，随着我国房地产价格持续快速上涨，人们越来越关注房地产价格上涨的起因未来走向及解决之道。影响房地产价格的因素有宏观层面因素也有微观层面因素，有经济因素也有制度因素，无论什么因素，都是从房地产市场的供给和需求两方面来影响房地产的价格。房地产市场可以区分为商品房市场和保障房市场，两者既有区别又有联系，本文主要研究的是我国商品房市场住宅价格的影响因素。本文在借鉴国内外研究成果的基础上，结合我国近年来的房地产市场实际情况，以房地产市场中商品房住宅价格为研究对象，根据房地产市场相关理论，逐步分析房地产价格的主要影响因素。运用房地产市场的统计数据和国家宏观经济数据，建立考虑区域相互影响关系的空间面板模型，实证分析了商品房价格的影响因素及各个因素的贡献系数，得到本文结论。通过定量计量分析方法，得到的实证结论有土地出让金和经济增长是推动房地产价格上涨的两个重要因素保障房供给并不能在短期显著影响商品房市场价格，在长期中有定的抑制作用房地产价格与房屋交易量呈现负相关，房屋交易量增加减少会导致房地产价格下跌上升。关键词房地产价格经济增长保障房供给空间面板模型论文类型应用研究万方数据,..,.,.,.,.,.,..万方数据目录摘要第章绪论.研究背景研究目的和意义.研究目的.研究意义研究的内容方法与研究结构.研究内容.研究方法.研究结构本文的主要贡献.第章相关理论与文献综述.相关理论房地产价格影响因素.房地产市场供求理论文献综述房地产波动影响因素及周期的文献综述经济增长与房地产相互影响的文献综述.经济增长保障房供给与房地产相互影响的文献综述第章理论分析与假设提出.理论分析.假设提出第章模型设定与变量选择.模型设定空间面板模型概述.万方数据实证研究模型设定变量指标选择第章实证结果与分析.样本选择与数据来源样本选择.数据来源描述性统计空间相关性的度量与分析.平稳性与协整检验结果与分析面板数据单位根检验结果与分析.变量协整关系的检验结果与分析模型选择检验结果.模型实证结果与分析第章结论致谢参考文献万方数据上海师范大学硕士学位论文第章绪论第章绪论.研究背景年以来，在中国加速城市发展的战略决策和重塑工业化模式的大背景下，城市化已经进入高速发展阶段。在年的年间，城市人口由.亿上升到.亿，提高了.，年均增长率达到了.。城市化率从.提高到.，提高.个百分点，年均上涨.个百分点。根据西方发达国家的发展经验，当个国家城市化率达到时，城市化将面临个起飞阶段，而城市化率从增长到时，将进入个高速发展的阶段。城市化的加速，必然要发展作为城市基本功能要素及市民居住必需的房地产产业。年月，国务院发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，提出住房保障制度框架和目标。其核心内容是要加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。今后段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单商品房供给体系，将会形成针对不同收入水下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。从短期来看，目前我国保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响同时，房地产业中的土地出让金直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入从中长期来看，政府规定保障住房建设用地占总土地供应以及出台信贷税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业政策方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起行业主体的变化，商品房市场份额将相对减少，商品房利润率可能会因保障性住房的影响而回落。万方数据第章绪论上海师范大学硕士学位论文自年我国的房地产价格开始新轮快速上涨以来，房地产过热问题逐渐成为政府与百姓商界与学界共同关注的焦点。以年为例，我国房地产行业完成开发投资过亿元，同期商品房新房销售规模为亿元，房地产投资增长对于经济增长的贡献超过其他产业，可见房地产业已发展成为国民经济支柱产业。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化消费观念的转变以及个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。近年来，房地产投资占固定资产投资的平均比例为左右，对总投资的拉动约为，在中占比约，房地产投资对经济的影响力之大可见斑。但是在年月末，房地产贷款余额同比增长.，比上年末回落.个百分点全年累计增加.万亿元，同比少增亿元，全年增量占同期各项贷款增量的.，比上年水平低.个百分点。无独有偶，年月以来，全国个城市住宅平均价格连续第个月环比下跌，环比跌幅为.。月份，全国个城市住宅平均价格为元平方米，环比月下跌.。至此，百城房价已经连续个月环比下跌，同时跌幅创年月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降，房价也出现回落，中国房地产将迎来了个新的转折点。房价下跌无疑为那些因购房难而苦恼的人们带来丝春风，低收入群体可以买到心仪的房子，也可以使些购房者改善居住条件。有数据显示，自年住房改革以来，在不吃不喝的前提下，中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买平方米上下的住宅面积，这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价，房价下跌无疑让房奴看到了希望，让老百姓能够改善自己的居住条件。保障性住房政策将是最为重要影响最为深远的产业政策。中国房地产将对保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地信贷和税收政策逐步调整实现。短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限中长期看，万方数据上海师范大学硕士学位论文第章绪论结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地资金市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。些专家认为，目前的房价仍然有下调的空间，房价的合理回归应该是涨幅介于或人均可支配收入和消费者物价指数涨幅之间，年北京等线城市房价下跌是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。房价的合理回归，减轻中国人肩头的重担，有利于中国居民生活质量的改善和社会的和谐。国家采取有效手段，从体制上进行改革，充分发挥宏观调控的作用，企业也应建立良好的风险应对机制，以应对房价下跌的影响，实现未来房价的软着陆。.研究目的和意义研究目的在房地产价格影响因素理论研究的基础上，通过建立空间面板计量模型，采用定量分析的方法，分析研究房地产价格与经济增长房屋交易量土地出让金银行信贷量利率及保障房供给等变量的作用关系，通过建模得到房地产价格对每个影响因素的弹性系数，着重分析保障房供给在短期及长期方面是否对房地产价格产生影响，以及如何影响房地产价格，得到房地产市场中相关结论，并提出相关政策建议。研究意义理论意义关于保障房对房地产市场价格的影响的讨论研究非常多，然而大多研究集中于定性分析我国房地产市场房价高企的原因以及保障房在房价调控的地位与作用，本文通过建立空间面板模型，运用房地产市场和我国宏观经济数据进行定量分析，从计量的角度分析房地产市场中保障房的作用，具有理论意义。实际意义房地产产业在我国经济增长中占据重要位置，房地产价格万方数据第章绪论上海师范大学硕士学位论文又是大多数人们所关注的热点问题，怎么解决房价高住房难的问题具有重大意义。本文通过建立模型进行分析，得到房地产市场的相关结论，并提出相应的政策建议，具有实际意义。.研究的内容方法与研究结构研究内容本文主要研究商品房中住宅的价格影响因素，根据经济学相关理论，找到影响房地产价格的有关因素，并从金融学视角提炼房价的影响因素，通过实际数据运用计量的方法，建立空间面板模型，论证保障房供给对我国房地产市场的影响及作用，并为政府制定政策提供参考依据。研究方法本文在理论分析的基础上,以实证分析为重点,发挥理论与实证分析相结合的优势。在实证研究中,注重定性分析与定量分析的结合,以定量分析为主,定性分析为辅。分析方法包括计量经济学中的时间序列分析技术和空间面板数据分析和因果分析等方法。针对我国保障房对商品房价格影响的理论和实证分析，主要采用实证分析法，利用房地产市场供给与需求模型四象限模型分析我国住房市场的理论传导机制，通过模型回归和挤出效应的测算，为现有理论提供实证支撑。空间面板模型的参数估计方法归为两类为直接估计法和间接估计法。直接估计法是由模型的对数似然函数直接估计出个体固定效应和其它参数的方法。拟极大似然估计法就是直接估计法中经典的类方法。间接估计法即先从模型中消除个体固定效应，得到转换后的模型，再对新的模型做参数估计。研究结构内容分为五章第章是绪论。主要介绍论文的研究背景研究目的及意义，并说明研究结构和研究方法，最后列举出本文的贡献之处。第二章是模型的理论基础和相关研究的文献综述。理论部分包括房地产市场价格影响因素的理论模型和空间面板的相应理论基础知识。文献综述涵盖中外经济学者对房地产市场的相关研究，包括经济周期与房地产市万方数据上海师范大学硕士学位论文第章绪论场的关系研究房地产发展与经济增长的关系研究和保障房建设与房地产价格的研究。第三章是研究假定模型设定样本选择和数据来源。第四章是实证结果与分析。内容包括描述性统计分析，空间相关性度量，变量数据的平稳性检验和协整检验，其次是模型选择判断和模型实证结果与分析。第五章是结论及相关政策建议。.本文的主要贡献研究成果本文的主题是房地产价格与经济增长保障房供给的度量研究，通过梳理过去相关文献，总结前人的贡献与不足之处，通过建立计量模型，定量分析房地产价格与保障房供给之间的相关关系，从定量角度得出保障房不足以改变房价走势的结论。创新点研究方法上创新本文是在空间面板研究方法上加入空间因素变量，也就是采用最新的空间面板数据模型，不仅考虑个区域内部各经济变量之间的关系，也分析不同区域之间的相互促进或抑制作用，使得研究更严谨，更贴近事实。研究内容上创新在保障房是否能够抑制高房价的问题上，很多学者都发表了自己的观点。总体上的都是结合我国的实际情况，从宏观的角度