会，是较早进入老龄社会的发展中国 家之，世界上老年人口最多的国家，且老年人口比例仍不断递 增。 计划生育政策的实行，使得成年后的独生子女照顾双方父母时分 身乏术，需要新型的多功能老年生活区的出现。目前我国老年住 宅的供应紧缺，住宅开发主要针对中青年人。 二中国老年公寓的特点 特点老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件 和人性化的服务内容。 特点二老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业市场化 经营”的特点 特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回收期 长。中高收入老年群体，普遍认为现有养老服务水平不能满足他们日 益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养 老模式老年公寓。因此，国内匮乏真正意义的老年公寓 三成都市老年公寓的市场分析 巨大的“银色市场” 随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测， 再过年，我国老年人口将达到亿再过年，将达到亿 再过年，将达到亿再过年，将达到亿，届时，总 人口中的将是岁以上的老人。近年来我国空巢老人家庭 上升也很快，已占老人家庭的，些大城市的空巢老人问题更为 突出。全国独居老人的比例也从年的近上升到，这给 城市社区养老服务工作提出 广汉成都半小时经济圈的重要组成部分 广汉地处四川“成德绵”高新技术产业带中心，境内地势平坦，气候温和，河流 纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为“成都的后花园”。北临德阳市 区公里，南距成都市区有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。广环境，并做好充分的准备，迎接挑战。 第二章广汉市成为“成都养老基地”的可行性 二收入估算为现实竞争者，大家都希望在这 二客户定位 三建设规模和建设内容 第四章投资和收入估算 投资估算成都半小时经济圈的重要组成 部分。 广汉市养老胜地 在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因 为那里阳光充足，风景优美。以上两地也因此被称为“退休州”“养 老市”。 年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地位 投资养老公寓的业内人士认为，随着我国老龄化进程的加快，些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住 肯定是种必然。广汉距成都双流国际机 场仅公里。因此，广汉市已经成为投资估算 第四章投资和收入估算 三建设规模和建设内容 项目定位 第三章市场定位 第三章市场定位 项目定位 二客户定位 三建设规模和建设内容 第四章投资和收入估算 投资估算 二收入估算为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分 杯羹，任何行业内部的现存者行业外部的潜在进入者都必须清楚 的意识到这市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。 第二章广汉市成为“成都养老基地”的可行性 广汉市分析 广汉市“成都的后花园” 广汉市位于“天府之国”四川之腹心，隶属德阳市。是成都平原 以北的重镇，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。北临德阳市 区公里，南距成都市区公里。境内地势平坦，气候温和，河流 纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为“成都的后花园”。 广汉成都半小时经济圈的重要组成部分 广汉地处四川“成德绵”高新技术产业带中心，具有优越的地理位 置和交通条件，南临成都市区公里，北距德阳市区公里。交通 要道国道成绵高速公路大件路德阳乐山北新干道 成都新都广汉德阳，开放式双向八车道成青公路成都 青白江广汉德阳，开放式八车道城际列车乐山绵阳和宝 成铁路经过广汉，仅十五分就可以到达成都。广汉距成都双流国际机 场仅公里。因此，广汉市已经成为成都半小时经济圈的重要组成 部分。 广汉市养老胜地 在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因 为那里阳光充足，风景优美。以上两地也因此被称为“退休州”“养 老市”。 年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地位 投资养老公寓的业内人士认为，随着我国老龄化进程的加快，些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住 肯定是种必然。而广汉市又具有大优势第，广汉的气候自 然环境在各地居民中具有很高的号召力第二，广汉市周边旅游资源 丰富，能够满足老年人对自然的喜爱第三，广汉经济比较发达，生 活便利第四广汉市物产丰富，养老成本不高。 二区域的分析 优势 区域项目周边环境适宜，绿化带及水系环绕 交通项目交通体系发达，国道成绵高速公路大件路 北新干道成青公路城际列车和宝成铁路。东接成青快速通道， 西接成绵高速大件路，公共交通便捷 区域景观资源三星堆博物馆景区。 区域认可度区域房地产正处于开发阶段，发展潜力及提升空间 大。靠近三星堆博物馆景区，知名度极高。 劣势 生活配套项目周边目前生活配套尚待完善。 机会 纳入成都半小时经济圈，区域将伴随西部经济中心成都逐步发 展成熟 政府着力打造西部物流园，广汉地理位置优越，资金注入助推城 市发展 威胁 区域内现实和潜在供应项目较多，供应体量较大，市场竞争必将 日趋激烈 品牌企业已经进入广汉市场。 第章项目背景 我国老年住宅的市场需求巨大 二中国老年公寓的特点 三成都市老年公寓的市场分析 四成都市老年公寓市场目前存在的问题 第二章广汉市成为“成都养老基地”的可行性 广汉市分析 二区域的分析 第三章市场定位 项目定位 二客户定位 三建设规模和建设内容 第四章投资和收入估算 投资估算 二收入估算 第五章社会效益分析 对国家产业的促进 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！二对区域经济的利好 三项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响 四对区域经济的影响 五项目与所在地互适性分析 附国内老年公寓案例借鉴 北京东方太阳城 绿地城孝贤坊 亲和源老年公寓 江南太阳城 国际市场中的老年公寓 亚洲国家的老年住宅 欧美国家的老年住宅 第章项目背景 世纪的中国，将是个不可逆转的老龄社会。从年到 年是快速老龄化阶段，中国将平均每年新增万老年人口，年均增 长速度达到，到年，老年人口将达到亿，老龄化水 平将达到。 我国老年住宅的市场需求巨大 中国已于年进入老龄社，是人民广场商业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中 心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府 煤田的开发，城市房地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城 市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山小区，新村，四中等已经 建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该区 域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障， 窟眼河的整治为县城提供了良好的水景和气候。二郎山的亮化使县 城美如画，使得城市品位大大提高。黄庄小区的优良区域优势使之 成为县城上佳人的住宅项目。 周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划 的八大园区之，是神木县规划的重要园区的组成部分，其功能是 完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障提 供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计 年年底通车。 黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到 外环线区段，两边绿化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐 项目，形成道生态景观，既调节了空气，又带来了休闲，对项 目带来的好处可谓多多。 本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态 环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该 区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次 会有非常积极的意义。 目前项目门前有去新村的路路公交线路，距项目公 里处有路中点站，项目开发后，该路公交线会很方便延伸到 项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。 五市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为 天津市区条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公 路连接直通大港区，其现状路宽米。项目南侧的米宽的浯 水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路线。 规划情况麟州路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽 米，到外环线区段，两边绿化带宽米。项目用地北侧为规划 米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居住区联结在起。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体 分析如下 给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提 供水源。 排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨 水泵站排入窟眼河。 电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂 的两路千伏电力就分别由东电塔千伏和锦界工业园区千 伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要，还 需通过上述电站提供增容。 通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电 信电缆。 燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气管道，为项 目气源源头。 供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近 期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。 第章项目决策背景 内部因素 外部因素 第二章项目概述 项目区位及用地 项目宗地现状 项目周边的社区配套 项目周边环境 项目市政配套分析 土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权法律手续分析 项目合作方式及风险评估