住宅小区均不超过分钟， 是市区中心重要的高端住宅规划用地。 建设规模与目标 市“花苑”住宅小区项目占地约 亩，计划投资亿元，总建筑面积万，其中住宅部分 面积万，商业用房面积万，总居住户数余户， 规划总居住人口余人，容积率，绿化覆盖率。小区 内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点等设施。沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 我营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利润率 问题与建议 考虑到“花苑”住宅小区建成后，其用户多数为拥有较 高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及其 他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要 特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另 外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求 的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各 种政策以及国内外大型企业入驻带来的商机，而且要重视该项目 的社会效益。 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 “十五”规划对房地产行业的影响 区域经济协调发展对房地产市场的影响 首先，“十五规划”提出了优先支持中西部地区的发展，可以 预计未来定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的 些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，“十五规划”提出了 城市群的概念，明确提出了“加强区内城市的分工协作和优势互补， 增强城市竞争力”。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大 受惠者。些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的 发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸 引到外来人才的迁入。 关于土地增值收益的重新分配问题 在“十五规划”中，中央特别提出了“加快征地制度改革， 健全被征地农民的合理补偿机制”。可以预见土地增值收益将重新被沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机 会和高额利润。除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。从 发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主 将承担更高的税收。物业税土地增值税和二手房的所得税的征收不仅 是贫富差距的调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配的问题。 调整住房供应体系完善供应结构的问题 “十五规划”建议中提出方面，要继续改善居住条件， 尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题另方面，又要坚持最 严格的耕地保护制度，节约使用土地。同时，保持房价的稳定也是 实现价格水平总体稳定的重要前提。可以看出，要同时实现上述 的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上做文章。前面我 们提出，要更好地化解以上的矛盾处理好住房问题，必须构建 个更加多层次更加复杂的住房供应体系，而不是把所有的问题都 交给市场来解决。由于收入和累积财富的差距，老百姓对房价的承 受能力有很大的差异，要满足他们各自的需求，必须利用产权和交 易管理税收甚至行政手段，加剧市场分割，人为构造出不同的细 分市场。 提出了土地集约利用建筑节能环保等技术性创新要求 要解决这方面的问题，不仅要靠制度变革，还需要在技术上创 新。在制度方面，由于技术创新需要在研发上投入创新，而且由于 能源定价的扭曲和负的外部性由社会承担，所以创新的产品反而变得不经济，而没有市场。举例而言，采用节能材料建造的住宅的成 本要比普通建筑高出另方面，在低环保要求下能源电 力价格偏低，所以消费者对节能建筑缺乏重视，市场推广较为困难。 可以预见，未来随着制度性障碍的消除，节能住宅的推广将更加顺 利。 地搞小区开发或连片开发旧城改 造，尤其是近几年，房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的 发展做出了巨大的贡献，已经成为投资的重点消费的热点。 房地产从， 市市区人口在年和年将从目前的万人分别达到万和 万，届时市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧 增大。要追求。 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进步规范，行业开始步入 健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出 均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步 增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人 鼓舞。 近年来，市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的 提高，同时也涌现出了众多的收入稳定比较丰厚的国家工作人员 企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力， 在城市好的地段拥有套功能设计完善配套设施齐全环境幽雅 的房屋是这些人的重要追求。教育卫生 餐饮商务环临四周，距离“花苑”住宅小区均不超过分钟， 是市区中心重要的高端住宅规划用地。 建设规模与目标 市“花苑”住宅小区项目占地约 亩，计划投资亿元，总建筑面积万，其中住宅部分 面积万，商业用房面积万，总居住户数余户， 规划总居住人口余人，容积率，绿化覆盖率。小区 内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点等设施。蓄文化艺术中心 新影剧院新华书店中城西小学实验中学职业技术 学院亿万饭店神农山大酒店怀府音乐广场河朔公园新人 民医院焦百商厦等党政机关通讯金融文化休闲时也涌现出了众多的收入稳定比较丰厚的国家工作人员 企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力， 在城市好的地段拥有套功能设计完善配套设施齐全环境幽雅 的房屋是这些人的重发展前景令人 鼓舞。。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步 增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的 第页达华工程管理集团有限公司 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进分析，对项目的开发可行性作出判断。沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。沁阳市“太行新城花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进步规范，行业开始步入 健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出 均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步 增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人 鼓舞。 近年来，市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的 提高，同时也涌现出了众多的收入稳定比较丰厚的国家工作人员 企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力， 在城市好的地段拥有套功能设计完善配套设施齐全环境幽雅 的房屋是这些人的重要追求。根据市国民经济和社会发展第十 个五年规划纲要和市城市建设总体规划， 市市区人口在年和年将从目前的万人分别达到万和 万，届时市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧 增大。 房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不断 深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商 与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城改 造，尤其是近几年，房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的 发展做出了巨大的贡献，已经成为投资的重点消费的热点。基 于对市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了 解，河南省房地产开发有限公司于年月通过公开竞拍方式获得了怀府路与沁水路交汇处南侧宗地编号为号地块的使用 权，并决定在此开发建设市“花苑”住宅小区项目，作为 定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的“花苑” 住宅小区将形成占地面积亩，总建筑面积万的建设规模， 可容纳余户，余人的市首席规模社区，“花苑” 住宅小区将与周边区域发展紧密地融合在起，成为市中心城区 道亮丽的风景线。 项目概况 地理位置 该项目位于市怀府路与沁水路交汇处南侧米，北临市黄 金大道怀府路，东面沁水路，市委市政府各局委中国移 动中国网通中国银行建设银行邮政储蓄文化艺术中心 新影剧院新华书店中城西小学实验中学职业技术 学院亿万饭店神农山大酒店怀府音乐广场河朔公园新人 民医院焦百商厦等党政机关通讯金融文化休闲教育卫生 餐饮商务环临四周，距离“花苑” 望江县教育资源状况 望江县年实现普及初等教育目标，“九五”期间全面 推进素质教育，又实现“两基”达标。全县现有各类学校所， 其中普通中学所初中所，高中所职业中学所职 业初中所，职业高中所