往频繁的企事业机构也是酒店需要极力争取的目标客户群。 此外，悬宫大酒店还应该加强对南京市区内各主要写字楼的企事业单位订 房中心和旅行社市场，以及会议市场的销售攻势。 长住客以外宾为主，开业初期接待些旅行团队，增加人气，提高认知度， 磨合产品和服务。休闲散客和综合型会议将是长久的目标客源市场。 根据上述的客源结构，酒店内部装潢的设计要凸现文化气息，要给客人以风 雅和艺术氛围的体验。 客房的设计必须更有针对性，客房以大床间为主，可分合房间和双床间为辅， 设置公寓楼层以满足长住客的需求设置行政楼层，包括行政酒廊和行政服务区， 充分满足高端客人的至尊感受。可分合房间客人将为酒店的经营收入打下 良好的基础，所以公寓房的设计和用品，酒店自身的设施配备能否满足长住客需 要则显得至关重要，酒店外围的自然环境和餐饮娱乐氛围是比较适合长住客居 住休闲的。 餐饮主要是配合酒店度假休闲会议客人的需求，在菜肴用餐环境以及服 务质量上要秉承南京金陵饭店优雅尊贵的特点，全力塑造悬宫大酒店在南京市 高档文化艺术气息最为浓厚的餐饮形象。 南京的婚宴市场规模大，资料显示桌婚礼在南京是尚属于小规模。 南京许多高星级酒店周末的婚宴订单数目很多，即使在平时，婚宴预订也不错， 有些时候客人要提前半年才能预订到席位。所以，未来悬宫大酒店要在菜肴种类 营销方式等方面做出特色，努力争取南京婚宴市场这块大蛋糕。 此外，餐厅和包间力争不仅要突出高档尊贵的特色，还必须在文化艺术氛 围的塑造上下功夫，强调客人在这方面的体验，力争做到精品文化餐饮的特征。 全面借鉴金陵饭店的经验和特长，力图对南京市政府机构企业的宴请分得个 较大的份额，大宴会厅主要以会议大型宴会政府宴会特色婚宴为主。 对于会议和康体娱乐等配套设施，要在现有规模的基础上，针对悬宫大酒 的目标客户的品味和需要，在布局和服务上做文章，完善酒店的功能，提高这些 设施的使用率，增加酒店经营的利润。 总体上来说，对于娱乐康体项目，酒店未来经营策划要能结合目标客户的特 征和所处商圈的市场条件，凸现悬宫大酒店高档文化底蕴深的特色，从而直接 促进客房餐饮的销售。 第二章项目的投资背景和意义 第节项目投资背景 根据江苏省及南京市将“充满经济活力，富有文化特色，人居环境优良”的 南京城市发展总体目标为指导，以概念规划为依据，以深化规划为基础，立足长 远，兼顾近期，优化完善，整合提高，力争以科学合理的流规划为先导，把河 西新城区建设成为个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代 化新南京的标志区这河西新城总体规划的设想，南京河西新城的建设开始全面 进行。 为了突出将河西新城区打造成为滨江特色突出公共服务设施完善金融商 业氛围浓郁人居环境优良的现代化新南京的代表区域这远期目标。整个河西 新城以将南京建设成为现代文明与古都风貌融为体的滨江城市为主导，根据河 西新城区开发建设的背景，现状基础和客观条件，用“经营城市”的理念，实行 高起点规划高标准建设高强度投入高效通管理，通过统开发和整合改造， 用年时间，基本完成现代化新城区建设。 根据南京城市总体规划确定的发展目标和河西新城区的发展条件，采取“整 体规划，次征用，统开发，分批建设”的方式，建成以商务商贸文体三 大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色 的城市西部休闲游览地。河西新城区将为内外客商投资服务业提供片崭新的天 地，确保为新城未来万人口提供个体现江苏城市现代化发展水平的流服 务密集区。 河西新城区规划范围秦淮新河以北，外秦淮河和凤台南路以西，长江以来， 陆地面积平方公里，分为北部整合区中部建设区南部规划区三大区域。 通过统筹规划。实现以奥体中心带动周边发展以中央商务区为内核搭建起繁华 的新城商务中心以现代化人文居住区构筑河西高质量生活空间完备的基础设 施展现城市中心的便利和辐射效应，完善的公共配套设施为工作生活提供全面 的配套保障将景观文化融于身，滨江风光带成为因水而灵动的新城风景线。 滨江公司就是在这背景下，投资开发第壹区项目的，而悬宫大酒店也不仅 是该项目的主要配套设施，也是符合整个河西新城的定位，有着广阔的发展前景。 第二节项目投资的重要意义 经过滨江公司的开发建设，第壹区项目的基础设施和设计功能日趋完备，整 体运作能力得到大幅提高，规模和功能优势开始得到初步体现，悬宫大酒店能够 与第壹区其他设施相配套相互补充，第壹区项目的整体经营状况将得到提升。 根据滨江公司项目规划的要求，目前艺兰斋美术馆国际文化时尚街区内 有咖啡酒吧特色主题餐厅中型餐厅美容健身影视戏剧娱乐画廊 艺术家工作室数码顶级体验休工编制如下 部门人员编制 总经理 客 房 部 前 厅 部 安 全 部 餐 饮 部 销 售 部 工 程 部 人力 资源 部 总经 理办能部门。 二预计机构设置和人员配备 悬宫大酒店预计设置客房部含洗衣场前厅部安全部餐饮部含娱 乐总经理办公室人力资源部财务部销售部工程部等经营和行政管理 职歌剧 院体育中心图书馆时尚街区等文化场所和谐为邻，并成为文化艺术区域的 必不可少的功能与服光带的景观层为客房，共间 客房，周边圈客房直接对外采光，内部的客房通过庭院采光，并配有的园 林花园，布局设计独特。酒店客房净面积平均达到平方米，配有平方米 泳池，人宴会厅，人会议中心，为豪华星级的酒店配备。 这是座设计别致的酒店，处处洋溢着艺术的气息，酒店外形飘逸俊秀，结 构的呈现清新独特，建筑理念充满了现代与时尚的精神。与周边的美术馆歌剧 院体育中心图书馆时尚街区等文化场所和谐为邻，并成为文化艺术区域的 未来客户群的主要为会议休闲度假客人，其中会议客人，此外，度假 休闲客人的比例为，商务客人，常住客人。高档旅游团队的比例为 ，整体定位于高档休闲体验型酒店。未来将定位于高档文化商务型酒店 其中，南京乃至华东地区的高收入阶层著名国企及外企政府机关是酒店 未来经营时的主要目标客户其次，上海苏州无锡杭州等周边地区中商务 交往频繁的企事业机构也是酒店需要极力争取的目标客户群。游团队为辅的客源架构。长远 看以商务客人为主。息，酒店外形飘逸俊秀，结 构的呈现清新独特，建筑理念充满了现代与时尚的精神。与周边的美术馆会厅，人会议中心，为豪华星级的酒店配备。 林花园，布局设计独特。酒店客房净面积平均达到平方米，配有平方米 泳池，人宴筒体，该层的开放空间可以用作室外的艺术活动 空间，又为整个街区提供了西侧沿江风光带的景观层 酒店有四层，功能层三层，层架空，架空高度近九米地下层为接待 餐饮商务健身等公共区域地面层是支撑上部两层的九个结构体，它们分 别被用作入口垂直交通或采光机构小组的雅科布担刚了 酒店机构小组的雅科布担刚了 酒店部分的建筑设计。 酒店有四层，功能层三层，层架空，架空高度近九米地下层为接待 餐饮商务健身等公共区域地面层是支撑上部两层的九个结构体，它们分 别被用作入口垂直交通或采光筒体，该层的开放空间可以用作室外的艺术活动 空间，又为整个街区提供了西侧沿江风光带的景观层为客房，共间 客房，周边圈客房直接对外采光，内部的客房通过庭院采光，并配有的园 林花园，布局设计独特。酒店客房净面积平均达到平方米，配有平方米 泳池，人宴会厅，人会议中心，为豪华星级的酒店配备。 这是座设计别致的酒店，处处洋溢着艺术的气息，酒店外形飘逸俊秀，结 构的呈现清新独特，建筑理念充满了现代与时尚的精神。与周边的美术馆歌剧 院体育中心图书馆时尚街区等文化场所和谐为邻，并成为文化艺术区域的 必不可少的功能与服务提供者。 二预计机构设置和人员配备 悬宫大酒店预计设置客房部含洗衣场前厅部安全部餐饮部含娱 乐总经理办公室人力资源部财务部销售部工程部等经营和行政管理 职能部门。 组织机构图如下 根据酒店个自然间及个餐位的规模，拟定员工编制如下 部门人员编制 总经理 客 房 部 前 厅 部 安 全 部 餐 饮 部 销 售 部 工 程 部 人力 资源 部 总经 理办 公室 财 务 部 总办 人力资源 财务 销售 餐饮 前厅 客房 工程 安全 其他 小计 第二节项目的功能布局 悬宫大酒店的整体功能布局须等装潢设计师进驻本项目时，再行确定。 第三节酒店主要产品的目标市场 南京市经济快速持续的增长，对酒店行业的发展有巨大的推动作用。南京作 为旅游胜地我国著名的文化名城长三角区域中心城市之和外向型经济蓬勃 发展的城市，每年都有高端会议商务旅游休闲度假客人。依据这样的市场 条件，河西悬宫大酒店具体客源市场的定位如下 根据市场的调研情况，对客户群细分后，现阶段年悬宫大酒店将形 成以会议休闲度假客人为主，商务客人高档旅游团队为辅的客源架构。长远 看以商务客人为主。 未来客户群的主要为会议休闲度假客人，其中会议客人，此外，度假 休闲客人的比例为，商务客人，常住客人。高档旅游团队的比例为 ，整体定位于高档休闲体验型酒店。未来将定位于高档文化商务型酒店 其中，南京乃至华东地区的高收入阶层著名国企及外企政府机关是酒店 未来经营时的主要目标客户其次，上海苏州无锡杭州等周边地区中商务 交法人代表 研究工作依据 立项依据 研究工作的范围 研究工作概况 项目工艺的先进性 可行性研究结论 市场需求量简要分析 计划销售量销售方向 原材料燃料和动力供应