，主要经营汽车相关商品 杭行路向北中段路口以东，有 个烂尾楼，据周边商户介绍，该 项目停工已有三年多，前期政府 也曾挂牌拍卖但没有成功该项 目以北米为海外海纳川酒 店 本章通过对项目所在地周边公里直径范围酒店建筑商业等 情况的了解，从掌握的情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度 较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内 目前的建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我 方地理位置的特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超 高压线路经过汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若 以后拆迁的话，按照规划该地块性质将是商业，具体未知，以上情况将可能对我公司项目酒店的经营带来诸多不确定性因素。 第四章浙江及杭州酒店市场分析 年上半年，全省新评定五星级饭店家，四星级饭店家， 三星以下反而减少家，截止月底，全省共有星级饭店家， 总体呈现高星级增长，低星级饭店减少的趋势。 杭州市挂牌五星级酒店现有家，未挂牌豪华酒店家其中 湿地公园喜来登酒店筹建中 另根据动力地产机构的统计，待开发的五星级及以上酒店住宅 模式的楼盘多达半以上，多数集中在钱江两岸，另在远洋运河商务 中心以及西溪也有建设中的高星级酒店住宅楼盘。根据实际销售情 况分析，目前酒店住宅模式的开发项目中，因五星级酒店配套促使 住宅价格升值的较小，然而仅有度假型的物业，五星级酒店的配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极的促进作用。 本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别 是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。针对 项目周边酒店定位及规模调查详见附表 根据浙江省旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均 出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为 元，同比增长 杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为 元，同比增幅。其中五星级酒店平均出租率为， 同比增长平均房价为元，同比增幅四星级酒店 平均出租率为，同比下降平均房价为元，同比 增幅。查阅历年数据对比，杭州市自年以来，高星级酒店 出租率直呈下降趋势，四五星级饭店较年分别下降和 前言 第章宏观经济数据与政策面分析 第二章杭州市拱墅区未来发展规划 第三章项目周边情况调查 第四章浙江及杭州酒店市场分析 第五章酒店功能结构定位设想 第六章项目投资概算 第七章财务评价 第八章结论分析 附表 前言 杭州市拱墅区祥符镇酒店项目以下简称本项目分析报告主要 通过实地考察政府相关主管部门提供调查统计数据项目所在地未 来发展规划等资料，全面了解杭州市地产旅游业酒店业概况，结 合宏观经济形势杭州市酒店业市场需求状况以及项目周边地产开发 方向，深入分析本项目的可行性及其酒店板块定位。 项目合作初步意向大致为该地块约亩，其中绿地绿化面积约 亩建筑占地面积亩，楼高允许范围米初步设想地上建 筑约万平米，其中公寓及写字楼约万平米地上酒店约万平米 拟按五星级标准建造，地下面积约万平米。该地块产权归属为 祥符镇政府由我方出资开发建设，建成后酒店部分用地为租赁性质， 酒店归我方自主经营。建成后的公寓及写字楼部分由我方出售公寓 楼产权归属问题尚不清楚，公寓楼出售利润分配暂不明确。 第章宏观经济数据与政策面分析上半年杭州市实现地区生产总值亿元，较上年同比增长 ，增速快于全国全省个和个百分点。其中产二产 和三产实现生产总值和亿元，分别增长 和见图表。第三产业对全市经济增长贡献加大，占 全市比重，比上年比重提高个百分点。其中旅游业伴随“西 湖申遗”的开展，对外影响力逐步扩大，上半年实现旅游收入 亿元，增长，同比提高个百分点。 图表 杭州市产业增长对比 固定资产投资增长较快。上半年全市完成固定资产投资 亿元，增长。全市亿元以上新开工项目个，同比增加 个，完成投资增长。其中房地产开发投资较快增长，全市房地产 开发完成投资亿元，增幅，同比提高个百分点， 由此可见开发商对杭州未来房地产市场的预期是比较积极和乐观的。 但总体商品住宅销售情况处于低位阶段，上半年全市商品销售面积下 降，比季度回落个百分点，其中市区商品房成交面积 万平方米，下降，二手房成交面积万平方米，下降。大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上 涨而出台的相关政策所致，截止月末全市住宅可售房源套， 已接近历史库存最高位。年数据全市完成投资亿元， 个百分点，但低于全国个全省均为格因素实际增长农村居民人均现金收入 元，增长，扣除价格因素实际增长 上半年，市区城镇居民人均可支配收入元，比上年增长 ，扣除价格因素实际增长年全年元，上年同 比增，扣除价全年商品房销售面积万平方米，比上年下降， 其中住宅销售万，二手房成交面积万平方米，下降。大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上 涨而出台的相关政策所致，截止月末全市住宅可售房源套， 已接近历史库存最高位。年数据全市完成投资亿元， 比上年增长，“十五期间年均增长，房屋施工面积 万平方米，比上年增长竣工面积万平方米， 增长。全年商品房销售面积万平方米，比上年下降三次产业比重由年得 物广场的配套。 项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外 海国际酒店和海外海纳川大酒店 另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两 大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设 进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。 湖州路口，杭行路东侧，距离我公司项目距离 不足米还有有两个楼盘项目，个为空间， 主楼配套公寓式酒店小户型为主，目前售价 元平米 另外个在湖州路 年，全区实现生产总值亿元同比增加，服务业增加 值亿元，同比增幅 万平方米，比上年增长竣工面积万平方米， 增长。年数据大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上 涨而出台的相关政策所致，截止月末全市住宅可售房源套， 已接近历史库存最高位。个百分点，其中市区商品房成交面积 万平方米，下降，二手房成交面积万平方米 但总体商品住宅销售情况处于低位阶段，上半年全市商品销售面积下 降，比季度回落发投资较快增长，全市房地产 开发完成投资亿元，增幅发投资较快增长，全市房地产 开发完成投资亿元，增幅，同比提高个百分点， 由此可见开发商对杭州未来房地产市场的预期是比较积极和乐观的。 但总体商品住宅销售情况处于低位阶段，上半年全市商品销售面积下 降，比季度回落个百分点，其中市区商品房成交面积 万平方米，下降，二手房成交面积万平方米，下降。大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上 涨而出台的相关政策所致，截止月末全市住宅可售房源套， 已接近历史库存最高位。年数据全市完成投资亿元， 比上年增长，“十五期间年均增长，房屋施工面积 万平方米，比上年增长竣工面积万平方米， 增长。全年商品房销售面积万平方米，比上年下降， 其中住宅销售万平方米，下降。 上半年，市区城镇居民人均可支配收入元，比上年增长 ，扣除价格因素实际增长年全年元，上年同 比增，扣除价格因素实际增长农村居民人均现金收入 元，增长，扣除价格因素实际增长，农村居民名义和实 际增幅分别快于城镇居民和个百分点，城乡居民收入比差距 缩小元。消费方面，上半年全市居民消费价格上涨，同比 提高个百分点，但低于全国个全省均为个百分点。 本章节综合分析，可以判断杭州未来经济总体发展趋势乐观向好，并且第三产业所占的比重将越来越大，对酒店业得发展有着 积极的作用。截止昨日，据可靠消息杭州目前商品房存量已达到历史 最高位房地产现仍处于低位徘徊，面对国家抑制房价过快上涨的政策 面，杭州楼市有价无市的局面还要持续多久还很难判断。 第二章杭州市拱墅区未来发展规划 拱墅区位于京杭大运河最南端，是杭州市中心城区之，市委市 政府所在地。拱墅区下辖个街道，个村经济合作社，个 社区，面积平方公里，总人口万，其中户籍人口万。 年，全区实现生产总值亿元同比增加，服务业增加 值亿元，同比增幅三次产业比重由年得 物广场的配套。 项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外 海国际酒店和海外海纳川大酒店 另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两 大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设 进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。 湖州路口，杭行路东侧，距离我公司项目距离 不足米还有有两个楼盘项目，个为空间， 主楼配套公寓式酒店小户型为主，目前售价 元平米 另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地 块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒 店配套，还无从知晓 我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼， 占地总体面积约万平米 杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地报告技术报告和测试报 告，具备项目评审条件。 六项目经费概算 名称费用备注 科研用仪器设备费万 材料费 资料费印刷出版费万 专利与知识产权事务费 会议