项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高的项目约为 元平米 咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多的仍然是居住功 能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构 另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。社区配套几乎处于空白状 态，车位很少涉及 结论 目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多 户型面积适中，但配套严重缺乏 二咸阳市娱乐休闲市场分析 主要分布在团结路安定路渭阳中路西兰路人民中路和乐育路 整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧咖啡厅网吧等 餐饮业发展势头良好，各种风味餐厅应俱全，城市内已经形成了几条风格 各异种类众多的餐饮街。 另外，虽然咸阳市有众多的旅游景点，由于临近西安，导致整体的旅游市 场笼罩在西安之下，咸阳市四星酒店的标准间实际成交价格仅为元， 与四星级酒店需要的支撑价格相差甚远 咸阳市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好的城市之 。但目前城市内对于学生业余生活的供应基本处于空白，只有网吧较 多，因此形成了现今网吧竞争激烈的局面，而图书音像等学生较为需要 的业态则极度匮乏。 三咸阳市商业市场分析 咸阳市商业地缘关系分析 咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要道路为人民路 和西兰路。 从咸阳市的辐射范围来看，他的辐射区域和西安是相同方向的，这样就会 造成远距离辐射区域到达咸阳和到达西安的距离致，随着西咸体化进程的 不断加快，西安和咸阳的互动效应日益体现，目前新建并已开始运行的西安国 际机场就兴建在咸阳，能够充分说明西安和咸阳经济发展共繁荣的趋势。 现状 咸阳市的商业主要集中在市中心位置，存在有大量的商业街，说明当地对 于商业街这种形式非常认可，市场需求大。 另外种比较常见的商业就是住宅底商，受消费能力和水平的限制，售价 适中，通常约为元建筑面积。 商业分布 对于咸阳市来说，人民路就是商业的核心和中心，它是由咸阳特殊的地缘 关系和当地居民的生活习惯逐渐形成的。因此，就位置来说，本案的地理位置 是唯的，也是不可取代的。 目前咸阳市的整体商业分布以市中心人民路为中心，呈条状分布格局，其 他商业零星分布，不成规模。 咸阳市整体商业分析 为了便于同本项目的定位进行对比分析，因此，我们把咸阳市的所有商 业，按照业态种类分为市场类商业街铺商业含内街商业和沿街商业百 货类商业含百货店和购物中心及综合服务类商业餐饮娱乐等进行分 析。 市场类商业 嘉惠商业区 嘉惠商业区位于市中心人民广场银泰购物中心南侧，总占地面积约 万平米，大小余摊位，近年的形成过程。该商圈由恭惠服装城嘉惠 商场欣惠市场咸阳招商楼北院市场东廊市场西廊商业街构成。 恭惠服装城 地理位置嘉惠商业区西北进口区域 规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个 特点 以平米实用面积店铺及平米实用面积摊位为 主，进货渠道为西安，整体布局相对整齐，商品档次较低，出 租转让者很少 经营状况 商品以服装为主，各店风格相似，产品类别混乱，客流量较 大，平均日销售约元 租金标准 标准商铺为平米实用面积，租金元平米天，含 水电工商税务等，押万元，租金月付，合同每年 签，转让费为万 业态组合商铺数量 服装 鞋 饰品 合计 欣惠服装城 地理位置嘉惠商业区西侧靠南 规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个 特点 整体布局整齐，商店为两层结构，层店面，二层为库房居 住，每栋约平米实用面积，出租转让者很少 经营状况 商品风格年轻前卫哈韩，装修陈列另类时尚，档次较 高， 租金标准 标准商铺为平米两层实用面积，租金元平米 天，不含水电工商税务等，押万元，租金半年 付，合同每年签，转让费为万元 业态组合商铺数量 服装 箱包 鞋 文化用品饰品 化妆品 美甲 快餐 合计 概述 项目实施背景 二项目概况 二项目开发建设概要 项目工程建设内容 二建设进度安排 三咸阳市宏观经济分析 四市场调研状况分析 咸阳市住宅写字楼市场现状分析 二咸阳市娱乐休闲市场分析 三咸阳市商业市场分析 五项目分析 本案商业地缘关系分析 二分析 六项目定位 功能业态定位 二项目主题定位 三形象定位 四商户定位 五价格定位 七项目建筑开发进度 八投入成本计算 九资金回收方案 方案全部销售 方案二除销售外，其余各层前三年进行租赁 十推广方案 推广战略 二推广费用预算 三宣传推广周期安排 十敏感性分析 敏感性因素分析 二解决方案 十二社会影响分析 十三结论与建议 终论 二建议 概述 项目实施背景 咸阳市人民 整个项目自年月开始，到年月竣工验收 设备及安装 安装工程包括 上下水管道 配电系统 扶梯电梯 中央空调 计算机监控系统 自动报警消对内部进地面六层全部供营 业用，包括商业餐饮娱乐服务。地下建二层，第层 营业，第二层为设备和停车场。 土建 建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。由于没有地质勘 察报告，因此目前无法确定建筑基础的具体形式。 装修 外部装修中建筑墙身为喷涂材料，底层柱子采用花岗岩 石材，六层以玻璃幕墙为主，增加建筑的通开放全方位推进。东靠西联战略稳步实施，西咸经济体化进入 新阶段，西安咸阳城市快速交通轨道交通规划上报国家发改委审批，同 时与杨凌示范区的合作不断深入，先后实施农业产业化项目个，为咸 阳市注入农业发展资金亿元。 年年末，全市金融机构人民币各项存款余额亿元，比年初增 加亿元，其中城乡居民储蓄存款余额亿元人民币各项贷款 余额亿元，比年初增加亿元。 工业发展不断深化。全年全社会固 定资产投资完成亿元，增长。 改革 装修 外部装修中建筑墙身为喷涂材料，底层柱子采用花岗岩 石材，六层以玻璃幕墙为主，增加建筑的通透感。，第层 营业，第二层为设备和停车场。 土建 建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。地面六层全部供营 业用，包括商业餐饮娱乐服务。总体设计 地面六层，高米高沿高度。米。米。 建安工程 总体设计 地面六层，高米高沿高度。地面六层全部供营 业用，包括商业餐饮娱乐服务。地下建二层，第层 营业，第二层为设备和停车场。 土建 建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。由于没有地质勘 察报告，因此目前无法确定建筑基础的具体形式。 装修 外部装修中建筑墙身为喷涂材料，底层柱子采用花岗岩 石材，六层以玻璃幕墙为主，增加建筑的通透感。对内部进 行次性简单装修，二次装修留给客户根据自己需要进行。 设备及安装 安装工程包括 上下水管道 配电系统 扶梯电梯 中央空调 计算机监控系统 自动报警消防系统 收银系统 二建设进度安排 整个项目自年月开始，到年月竣工验收并开 业，历时年。 三咸阳市宏观经济分析 咸阳市是我国著名的秦王朝古都。位于关中平原中部，渭水的北岸。归辖 个区，市，个县。总面积平方公里，其中市区面积平方公 里。年末，全市总人口为万人，其中农业人口，占总人口的 非农业人口，占总人口的。城镇人口余万。 咸阳市年全市生产总值完成亿元，比上年净增亿元，增 长，增速创近年新高，经济总量居全省第位。全年全社会固 定资产投资完成亿元，增长。 改革开放全方位推进。东靠西联战略稳步实施，西咸经济体化进入 新阶段，西安咸阳城市快速交通轨道交通规划上报国家发改委审批，同 时与杨凌示范区的合作不断深入，先后实施农业产业化项目个，为咸 阳市注入农业发展资金亿元。 年年末，全市金融机构人民币各项存款余额亿元，比年初增 加亿元，其中城乡居民储蓄存款余额亿元人民币各项贷款 余额亿元，比年初增加亿元。 工业发展不断深化。能化电子医药食品纺织五大支柱产业进 步壮大。全市规模以上工业完成产值亿元，增长。能化工 业实现产值亿元，增长，总量和增速均居五大支柱产业之 首。 城镇化进程明显加快，全年新修城市道路桥梁公里，完成投资 亿元，相当全市前十年的投资总和。渭河沣河综合治理工程进展 顺利。玉泉西路迎宾大道人民西路文林北路渭河三号桥咸通 路立交桥等八路三桥城市重点工程进程通车。城市公交增加投资万 元，新增公交车辆。 加强城市规划工作，提升城市发展的前瞻性和科学性。加快以渭河沣 河综合治理工程为重点的“两河区”建设。 第三产业中餐饮业发展空前活跃，市区初步形成了新兴路人民西路 团结路中华广场等个餐饮企业聚集区。 房地产开发增势强劲，完成投资亿元，增长城镇商品房竣 工面积万平米，增长。 全市农民人均纯收入元，比上年净增元。城镇居民人均可支配 收入元，增长。 城市未来发展目标预期生产总值达到亿元，增长，力争 以上全社会固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长招商引资到位资金亿元。城镇居民人均可支配 收入元，增长农民人均纯收入元，增长。 加快建设旅游强市进程。依托周陵秦王宫阳陵等资源，全力打造周 秦汉唐文化精品，发展历史文化旅游。力争全年接 栋 层高 层住宅 平 米 共 余套 均售价 元 平米 本地居民 单套主力面 积平米 纯高层住 宅，按揭或 分期 目前咸阳市已售在售项目约个，主要建筑形式为多层和板式小高层， 有少量塔楼。户型的主力面积介于平米。 多数项目都设有住宅底商 主力价位根据的 相继成立，加之改革开放后良好的建设市场，促进了混凝土外加剂的 科研生产和应用的快速发展，使用外加剂的混凝土量占混凝土总量 的比率从增长到近。 全国现有外加剂生产企业超过家，目前年产万吨以