大西 南两个幅射扇面的轴心，是原材料供应不 存在任何问题。

钢管钢筋水泥可直接到市内建 二建筑原材料供应 项目建设所需的材料主要是钢管钢筋水泥红砖沙石 木材等。

市金色 海岸等项目相继启动，其中市委市政府招商引资的赛格新时代商 业广场在市场上取得了很好的销售业绩，但是目前在建的几大商场主 要是以城市休闲饮食娱乐超市购物等业态为主。

对于随着当前房 地产升温而带来极大市场的家居装饰行业，却没有出现投资热潮。

本项目的建设，从实质上是弥补市场的空白，同时也是进步完 善当前市房地产市场的产业结构，项目开发具有很大的必要性。

二项目建设条件分析 有兴旺 发达的农业，也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发 建设有着很大潜在优势。

二面积与人口 现辖二县四区，即灵山县浦北县钦南区钦北区港经 济开发区和钦城管理区，总人口多万，其中市区人口万 人，总面积平方公里，小岛屿个，陆地海岸线长里。

有钦江茅岭江和大风江穿城而过，流入湾出海。

三发达的水陆交通 市是我国华南地区著名的港口城市市区距自治区 首府南宁市公里，距北海市和防城港市分别为公里和公里， 是我国少有的集沿海沿江优势于体的沿边经济开发区。

设条件分析 供电供水输变电线路与广西主电网相连，电力充足。

也是进步完 善当前市房地产市场的产业结构，项目开发具有很大的必要性。

来极大市场的家居装饰行业，却没有出现投资热潮。

本项目的建设，从实质上是弥补市场的空白，同时建的几大商场主 要是以城市休闲饮食娱乐超市购物等业态为主。

多投资商也紧紧瞄准这 市场，近两年来，协盛商业广场万国广场赛格新时代广场金色 海岸等项目相继启动，其中市委市政府招商引资的赛格新时代商 业广场在市场上取得了很好的销售业绩，但是目前在部分内容简介的几个，这使根 本就不像个地级市。

部分内容简介的几个，这使根 本就不像个地级市。

由于市场的空白，众多投资商也紧紧瞄准这 市场，近两年来，协盛商业广场万国广场赛格新时代广场金色 海岸等项目相继启动，其中市委市政府招商引资的赛格新时代商 业广场在市场上取得了很好的销售业绩，但是目前在建的几大商场主 要是以城市休闲饮食娱乐超市购物等业态为主。

对于随着当前房 地产升温而带来极大市场的家居装饰行业，却没有出现投资热潮。

本项目的建设，从实质上是弥补市场的空白，同时也是进步完 善当前市房地产市场的产业结构，项目开发具有很大的必要性。

二项目建设条件分析 供电供水输变电线路与广西主电网相连，电力充足。

市水厂日供水能力为万吨，完全可以满足项目施工建 设的供水要求。

二建筑原材料供应 项目建设所需的材料主要是钢管钢筋水泥红砖沙石 木材等。

钢管钢筋水泥可直接到市内建材商店购买本市附近 有砖厂大量供应红砖木材沙石在本市都可轻易购到。

原材料供应不 存在任何问题。

三项目建设已经办理的手续 国有土地使用权证钦国有第号 项目登记备案证钦市计登字第号 建设用地规划许可证钦市规地号 以上证件均已在年办妥，其它项目施工相关证件正在办理 当中。

第三章宏观环境分析 概况与区位优势 地理位置 市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线 长达公里，地处东经，为东南亚与大西 南两个幅射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西 沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉，具有市联 五南大西南东南亚越南南宁海南之称。

市区距自治区 首府南宁市公里，距北海市和防城港市分别为公里和公里， 是我国少有的集沿海沿江优势于体的沿边经济开发区。

有兴旺 发达的农业，也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发 建设有着很大潜在优势。

二面积与人口 现辖二县四区，即灵山县浦北县钦南区钦北区港经 济开发区和钦城管理区，总人口多万，其中市区人口万 人，总面积平方公里，小岛屿个，陆地海岸线长里。

有钦江茅岭江和大风江穿城而过，流入湾出海。

三发达的水陆交通 市是我国华南地区著名的港口城市，拥有优越的深水码头港口资源。

目前，港己建成个码头泊位万吨级以上深水泊位 个，其中万吨级通用码头泊位个，万吨级油气码头个，万 吨级油气码头泊位个，万吨级码头泊位个，千吨级码头个，正 在深水泊位有个万吨级油气码头泊位个万吨级矿石码头泊 位和个万吨级散货码头泊位己建成仓储库个，总投 资亿元。

远期吞吐能力亿吨以上。

港的深水条件良好， 中国罕见，世界少有。

已建成的铁路有南宁钦州黎塘钦州钦州 北海钦州防港钦州港等五条铁路和高 速公路在交汇。

口岸经国家批准为类口岸，配套设施齐全。

港区己同越 南香港海南等多个港口有贸易往来。

二发展状况及前景 年，完成国民生产总值达亿元，全社会固定资产 投资突破亿元，达到亿元，比上年增加投资亿元。

其中房地产开发投资增势强劲。

据统计，年市房地产开发完 成投资亿元，同比增长倍，与此同时，商品房的销售持续旺 盛，全年销售商品房面积万平方米，同比增长，实现 商品房销售额亿元，同比增长，随着我市商品房的市场 看好，房地产开发投资也随着快速增长。

东盟经济自由贸易圈的架构形成，将会进步凸显市内承大西南外接东南亚的经济战略地位，市的发展前景不可限量。

三城市规划发展方向 政府正在规划个大港口大工业大旅游的宏伟蓝 图，据了解，将用年或更长些的时间全力开展沿海基础设施建 设百项工程建设和城市建设的三大会战，重点推进三个 工程建设，即推进条大航道建设，构资亿元，年完成投资亿元，比上年增加了， 商品房销售市场价格逐步上升，价格已经由去年的元上升到 元左右。

据了解，市房地产项目的建设以东区开发旧城改造项目为 核心，以人民路江两岸永福西路主干，滚动开发的模式进行开 发，主要开发方向为 东区行政信息中心的建设落成，贯穿火车东西站的永福大 街的贯通，居住环境较好的住宅小区形成规模。

湾广场永福大街行政信息中心为轴心区域将成为 市新的商业文化中心。

钦城区的路大道大道将成为市房地产发展的 重点，该区域以城市物流商业为主要发展方向。

以下为年广西部分城市及房地产投资完成额 年增长年年增长亿房地产投资完成亿 梧州 贵港 桂林市 河池 注以上数据均来自广西统计信息网 从上表中数据可看出，年的亿元相对较 高且经济实力相对较强，但房地产投资完成额却只有亿元，相对 其它城市，房地产市场的发展明显落后于经济发展的速度，而且 房地产投资相对去年来说有个明显的增长态势，由此可看出的 房地产市场有着巨大的发展空间。

二市房地产市场供需分析 房地产市场各类各档次产品供给量较少，不能满足当地居民 快速提升的居住需求。

现有住宅消费多以传统的占天占地私宅房 的形式存在。

现有在建和在售的商品房住宅小区基本为中低档楼盘， 建筑户型环境设计均较平淡，无出彩之处。

随着经济的发展和社会的进步，随着住房分配制度改革的深入 住宅产权的变化以及人们的生活水平不断提高，购房者日益挑剔， 购房者对房地产商品的周边环境规划设计配套设施物业管理等 越来越重视。

购房者对房地产商品单的品质要求已逐渐向综合性多元化发 展，对住宅质量需求不断提高。

住宅设计结构合理配套设施齐全 环境优化交通便捷物业管理科学的楼盘将是买家的首选。

目前，相对于同级别的广西其它城市而言，城市的规划建 设和投资环境都是较好的。

在新的城市规划蓝图下，将以环境优 美可持续发展适宜居住的海滨城市方向发展。

而目前居民的 居住形式环境配套品质等方面都处于较低级和落后的水平，无 法满足经济和社会发展的需要，无法满足城市居民日益提高的居住需 求和标准。

总的来说，市区位优势明显，在房地产市场方面，作为处女 地的房地产，既没有历史包袱，又具备良好的发展前景市场基 础和空间，市场整体处于快速发展的起步阶段，处于积蓄的能量即将 释放的时期。

其市场发展有如下特征 房地产行业发展薄弱，行业规模相对于该市经济总量和发展 而言明显偏小 目前市房地产行业投资量供应量空置率销售额均处 于较低的水平 需求上未被充分调动，能量尚未充分释放。

目前居民的居住形式环境配套品质等方面都处于较低级和落后的水平，无法 满足城市跨越发展时期居民日益提高的居住要求和标准。

市场发育未成熟，房地产市场处于较低的层次。

开发理念 产品品质价格户型配套档次社区文化等方面均处于不充分 的地端层面。

尚未形成充分的细分市场。

各线各类产品供应不充分，细分 市场的充分竞争尚未形成，尤其缺乏高档次高品质的社区和楼盘。

二项目街区功能分析 交通状况路公交车线路经过本项目直达市中心，未来 搭桥建成后更是四通八达。

生活配套菜市离项目不到米，只有两分钟车程，加上 临街购物商店基本满足居民生活需要。

文化教育市第二第四第六小学以及逸夫小学离项目不 到十分钟车程，且教育条件好中学有市第三中学新港中学以及 卫校，足以住户子女的文化教育。

医疗卫生市第二人民医院就在钦城区政府附近，居民健康 生活得到保障。

金融配套南路上，各银行储蓄所农村信用社都有，给 居民带来了很大的方便。

人文状况 南路是随着城市的不断发展而繁荣起来的，虽然不是传统的商业旺地，但是大量的个体经营户及大量务工人员的入驻， 活跃了区域市场，部分收益较高的个体户将直接转向商铺和 住宅的消费 项目周边街