文殊院项目位于人民中路旁的成都市文殊院历史保护片区， 作为成都现代旅游休闲中心的重要组成部分，与传统城市商务中 心相融合。依托省级重点文物保护单位文殊院核心保护区 公顷，形成东至北大街草市街，南至白家塘街通顺桥街，西 至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保 护区，总规划用地面积为公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶 级消费商圈。 文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。规划总建 筑面积为平方米，其中地上商业部分总建筑面积为 平方米，公共配套设施建筑面积平方米，地下建筑面积万平 方米。其余三宗地约合亩，用于拍卖。期详细 规划用地指标如下表 项目用 地 用地面 积 容积率地上面 积 地下面 积 期总用地面积合计 亩 拍卖土地面积合计 亩 地上建筑部分面积合计 期平均容积率 项目所处区域因素分析 青羊区区域位臵经济特征经济发展趋势分析 青羊区为成都市中心区，全区面积平方公里，辖个街道办事 处乡人民政府，常住人口约万人。区内高等院校科研院所云集， 职业教育基础教育水平较高，会计师事务所律师事务所人才交 流中心等中介机构齐全。中国第个华侨经济技术开发区成都华侨 经济技术开发区落户我区。年，全区实现国内生产总值亿 元。 青羊区还是成都市重要的商品集散地，专业条街众多，尤以电 讯条街最为著名。以金融机构集中大商厦大宾馆云集为特征的 骡马市金融商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区年社会 商品零售总额达到亿元。 区内有四川省人民医院成都中医院大学附属医院成都市第三 人民医院及杜甫草堂青羊宫文殊院等名胜古迹。 青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心 区，人流物流量大交通发达信息通畅。 青羊区区域交通状况 青羊区区东西向的新华大道羊市街西沿线蜀都大道西大街 江汉路和南北向的人民北路人民中路顺城街解放路太升路 同仁路长顺街东城根街青羊大道及环路二环路三环路将 区域内连接成方便的城市道路网络。 区间道路与干线道路纵横交错四通八达公共汽车线路网络覆 盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。 城接近尾 声，二环路以内的地块已经成为成都市房地产开发的绝版地块。这些 区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值增值价 值。 项目所在区域政策环境 旧城古迹和历史建筑最能体现出个城市的地域文化，成都市政 府以政府主导，市场化经营方针，拟定相关政策及系列优惠措施， 积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地产开发建设。针对 文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利 实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。 重视文化保护与可持续发展，保护有双重意义，对于建筑的保护， 并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的 浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。 对于人文的保护，其主要目的是实现对民风民俗的全面挖掘和再现。 中房集团成都开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的 意图和战略目标，以二十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完 成大型的片区从拆迁市政配套设施建设城市文化价值的发掘与保 护等系列任务。 目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策发展状况经济 特征发展趋势交通状况还是从城市规划城市建设人文环境等 方面都处于个生活消费和服务活动将日益成熟的时期。居住商 业物业面临个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理 想的地段，投资商业物业前景较好。 项目所在区域的文化环境 宗教文化 佛教传入中国后，经过初传开拓传播等阶段，逐渐与我国的 传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。成都佛教文化经历了东 晋南北朝隋唐时期宋元明清时期中华民国及以后四个时演变和 发展，现在成都地区开放的寺庙有座。禅宗是中国佛教史上的大宗 派，也是中国佛教独有的宗派。成都唯禅宗独霸，成都的文殊院在宗教 界有较高的地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四 大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园 林式多元化功能的国际寺院。 年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面积平方米。天王殿三大士殿大 雄殿说法堂藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。寺 院始建于隋唐公元年，以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔空 林二字，钦赐敕赐空林御印方，康熙帝墨迹至今仍存院内。 院内余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。护法神韦 驮像，为清道光九年年第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工 艺精细，童颜神态，体现了童子相貌，将军威仪的风度。还有 尊列为空林八观之的缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国年 年历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。珍贵文物佛经文献上万 册，如院僧先宗等人于每日清晨刺舌取血书写的舌血经书明 神宗的田妃绣的千佛袈裟清杨遇春长女以自己头发绣制的水月观音。 院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因成都是唐僧的受戒地。 中国第都市禅林 文殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域，这里 是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院传统的中国四大丛林 之全国十大佛教禅院之。 文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了 四位世界著名高僧。有中国第比丘尼隆莲法师修行处爱道堂， 隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国斯里兰卡日本美国以及不丹国王 等佛教人士纷纷来访。另外，文殊片区内还有金沙庵娘娘庙椤伽 庵会庵堂五岳宫等近十个寺院，形成名副其实的宗教文化大观园， 是全国唯的都市禅林。 城市文化 成都以历史悠久文化浓郁风光秀美景点众多而闻名于世， 窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船，是蓉城当年商贾如云车水马 龙的生动写照九天开出成都，千户万户入画图，描绘出了名冠 中外的锦绣天府。 多彩之都 浓缩了花会灯会烧头香赏花灯等川西民风民俗的成都是 座多彩之都。拥有独具魅力的巴蜀文化，蜀戏冠天下，有川剧 扬琴清音评书金钱板等余种地方戏精湛的传统工艺蜚声海 外，蜀锦蜀绣风靡天下，金银丝制品瓷胎竹编名传遐迩。 美食之都 成都美食之都的独特魅力吸引了多方游客，名扬世界的川菜 首当其冲，多种川菜菜品种品型多种烹饪方法，菜品丰 富用料拷就文化丰富，现在品味佳肴美食游成为黄金假日的 大亮点，在风和日丽中体验蓉城美食之都吃的浪漫情怀。 休闲之都 在成都座茶馆品美食，体味农家小院的恬淡闲适，穿梭于川西 民俗文化之中，游览山水风光进行高山滑雪激流冲浪享受森林 项目说明 文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。规划总建 筑面积为平方米，其中地上商业部分总建筑面积为 平方米，公共配套设施建筑面积平方米，地下建筑面积万平 方米。其余三宗地约合亩，用于拍卖。期详细 规划用地指标如下表 项目用 地 用地面 积 容积率地上面 积 地下面 积 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 期总用地面积合计 亩 拍卖土地面积合计 亩 地上建筑部分面积合计 期平均容积率 投资可行性研究依据 中房集团成都尺度地产营销有限公司对文殊院项目期 进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目 银行贷款，其主要研究依据如下 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市规划法 成都市城市总体规划 房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范 成都市有关房地产开发销售的法规政策 二年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程 预算额四川省估价表及相应的取费标准 国家及地方关于营业税土地增值税所得税和税收管理条例 委托方提供的相关资料 成都市年至年统计年鉴 其他相关资料。 二投资可行性研究假设前提和限制条件 本项目土地使用权能合法取得且以本报告设定的价格取得为 本报告的假设前提 本报告设定的使用用途商业能够最终通过规划部门的认可 批准 政府对周边商业服务设施基础配套设施有整体规划 本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度， 能引导足够客流量并能满足消费者需求 本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行 本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验 收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时 交付使用 政府的相关政策房地产市场经济环境保持良好的发展趋势， 没有较大波动 委托方提供的资料合法真实可靠。 三项目投资可行性研究结论 市场分析结论 根据对文殊院建设项目的综合分析得知该项目的开发建设 具有文化内涵区位规模品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱 产业之，近年来得到了快速健康持续的发展，为本项目奠定了 较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需 求，项目开发建设可行。 通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋 势，结合本项目的具体情况包括实物形态档次等。在充分考虑影 响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评 估中的市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原