中国电信盈创大厦南北两栋共平方米 中国人寿保险集团公司 北京中保信房地产开发有限公面积的吸纳提供了个相对宽松的环境。

二外资内资大单购买现象趋势明显 年，北京房地产迎，中关村区域内本季度 入住的写字楼则大多被内资企业整栋购买。

赁市场没有新的写字楼项目进入。

东部区域，尤其是 区域内新的高品质的现房写字楼深受租客欢 年第三季度，北京写字楼市场的供应 供求趋于平衡，空置率下降年季度，北京的写字楼存量近万平方米，就区域分 布而言，中关村仍然是北京写字楼供应量的最大的商圈，而第季度 供应量的桂冠依然是中关村，三分之的新增供应量来源于此。

第二 季度，北京市新入住的写字楼就达多万平方米，是年以来 新增写字楼面积最多的个季度。

北京市场上写字楼总存量此时已经 达到了万平方米。

其中新增项目共有十二个，半以上是体量超 过万平方米的大型项目，东部地区是供应量的主要来源。

另外，从供给者的角度 可以看到商业物业市场的发展进步与活跃从需求者的角度可以看 到本土企业的壮大和国际企业对中国市场的看好。

三优质写字楼售价攀升 年是北京优质写字楼销售市场比较活跃的年，在及 周边中关村金融街这三个主要优质写字楼集聚区都有大单写字楼 成交案例。

在买家构成方面来看，及其周边区域的买家以国际 机构投资者为主，中关村金融街以中资机构买家为主，不过也有例 外，美国的公司成为金融街第个外资机构投资买家。

销售明北京的写字楼市场正在逐步适应国际市场的需求，不仅是设计施 工科技的提高，更是开发者意识的提升。

其中新增项目共有十二个，半以上是体量超 过万平方米的大型项目，东部地区是供应量的主要来源。

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此。

第二 季度，北京市新入住的写字楼就达多万平方米，是年以来 新增写字楼面积最多的个季度 供求趋于平衡，空置率下降年季度，北京的写字楼存量近万平方米，就区域分 布而言，中关村仍借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。

部分内容简介经出现体化趋势在东三环，三元桥燕莎 区域也在逐渐融合部分内容简介经出现体化趋势在东三环，三元桥燕莎 区域也在逐渐融合长安街上，写字楼已经形成不间断的连续 线。

借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。

供求趋于平衡，空置率下降年季度，北京的写字楼存量近万平方米，就区域分 布而言，中关村仍然是北京写字楼供应量的最大的商圈，而第季度 供应量的桂冠依然是中关村，三分之的新增供应量来源于此。

第二 季度，北京市新入住的写字楼就达多万平方米，是年以来 新增写字楼面积最多的个季度。

北京市场上写字楼总存量此时已经 达到了万平方米。

其中新增项目共有十二个，半以上是体量超 过万平方米的大型项目，东部地区是供应量的主要来源。

年第三季度，北京写字楼市场的供应量增速减缓，新增写字楼面积约 万平方米，其中大部分来自于中关村区域，第三季度东部区域的 写字楼租赁市场没有新的写字楼项目进入。

东部区域，尤其是 区域内新的高品质的现房写字楼深受租客欢迎，中关村区域内本季度 入住的写字楼则大多被内资企业整栋购买。

供应的放缓为租赁市场上 空置面积的吸纳提供了个相对宽松的环境。

二外资内资大单购买现象趋势明显 年，北京房地产市场进入活跃期，外资进军京城房地产市 场的步伐加速，北京成为继上海广州之后外资投资房地产的首选城 市。

年中资外资机构购买统计 企业名称项目名称购买面积 中国中钢集团中关村金融中心平方米 中国人民财产保险股份有限公司北京银泰中心平方米 美林集团北京银泰中心入股 新加坡嘉德置地中环世贸中心平方米 中国电力辉煌时代大厦平方米 摩根士丹利富力双子座平方米 中国机械装备集团公司中国电子大厦平方米 长城电脑集团世纪科贸大厦平方米 中国银行业监督管理委员会鑫茂大厦西楼平方米 中国出口信用保险公司金阳大厦平方米 华联集团西环广场商业部分约万平方米中国电力投资集团公司 中国电信盈创大厦南北两栋共平方米 中国人寿保险集团公司 北京中保信房地产开发有限公司国际金融中心座平方米 瑞海物业外商独资光彩国际中心座万平方米 写字楼大单现象首先说明了房地产市场的繁荣程度，写字楼 购买者正在自由的统天下，悄然转变为投资型客户上升其次，说 明北京的写字楼市场正在逐步适应国际市场的需求，不仅是设计施 工科技的提高，更是开发者意识的提升。

另外，从供给者的角度 可以看到商业物业市场的发展进步与活跃从需求者的角度可以看 到本土企业的壮大和国际企业对中国市场的看好。

三优质写字楼售价攀升 年是北京优质写字楼销售市场比较活跃的年，在及 周边中关村金融街这三个主要优质写字楼集聚区都有大单写字楼 成交案例。

在买家构成方面来看，及其周边区域的买家以国际 机构投资者为主，中关村金融街以中资机构买家为主，不过也有例 外，美国的公司成为金融街第个外资机构投资买家。

销售 价格方面来看，美元平方米是个相对合理的价格，尽 管年写字楼销售市场的新增项目供应不少，受开发商成本的控 制，价格向下调整的空间很有限。

五竞争市场分析 周边写字楼项目统计分析 市场供给 所在区域 销售类物业出租类物业只租不售总计 万 案名供应量万案名供应量万 西三环外 区域 西贸天行建 道乐蒙恩商务街城乡写字楼 长安西点太平路写字楼 金源时代商务天顺仁和 北京印象 翠微写字楼区域总计 西三环区 域 西金玉大厦 世纪经贸大厦世纪裕慧大厦 嘉豪国际中心赛迪大厦 牛顿办公区广源大厦 科原大厦 久凌大厦 为公商务中心 金洲大厦 区域总计 总计 西部区域除中关村金融街两大传统写字楼区域的市场供应量庞 大以外，其它区域的商务氛围相对稀缺。

本案所处的西三四环区域 市场供应总量约为万平方米，这其中可售写字楼面积约为 万平方米，可租面积约为万平方米。

而在全部可售面积中，几 乎全部为新增写字楼项目供应。

就此趋势发展，该区域有望在西奥 运中心的全面带动下成为西区商务市场的又新贵。

西三环四环区域内写字楼分布较为零散，没有形成定的整体 气候，且缺少代表性项目，没有核心标志与价值的体现。

而且相对于 区域面积而言其写字楼的总体供应量不高，我们相信有相当部分的 需求量，尤其是市场目前状态下不能满足的高端写字楼需求量未能得 到释放，高端商务市场份额亟待补充。

售价 所在区域案名目前均价开盘均价 西三环外区域 西贸 道乐蒙恩商务街 长安西点 金源时代商务 北京印象翠微写字楼 区域平均 西三环区域 西 世纪经贸大厦 嘉豪国际中心 牛顿办公区 区域平均 总平均 综合两个区域的平均售价水平来看，西三环区域的项目在开盘初 期的售价平均水平低于西三环外区域将近元平方米，当前西三 环区域的平均售价水平高出三环外区域近元平方米。

这方面 是由于西三环外的项目多数入市时间不长，尚未涨价，另方面也说 明区域良好的发展潜力支持相对较高的价格。

我们还观察到，售价超过元平米的项目，不是紧邻西三 环两侧的就是在长安街沿线两侧。

他们都拥有非常良好便捷的主干路 交通资源，而且项目的展示效果突出，更突现了高端商务物业的价值 所在。

本案位于传统长安街西尽头与西三环的交汇之处，地理位置优势 极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有的地段价值优势，打造 个与其地段价值相符合的营及私营 国有企业 合资企业 外资企业 西三环外区域的主流客群依然是民营及私营性质的企业，相对于 西三环区域，本区域国有企业所占的比例较大，而外资企业及合资企 业的比例却要小的多。

民营企业数量较多与北京的经济发展大环境紧 密相连，因此国有企业数量相对较多。

对于本案来说，分清自己的主流客户群与从流客户群是十分关键 的，首先我们因该抓住区域中的有实力的大鱼，在此基础上不断网罗 适合我们的小鱼。

西三环区域科技行业为主，附属行业强大 案名客群结构入驻知名企业 西以投资客为主尚未入住 世纪经贸大厦 科技评估建材贸易类中型公司为主 东芝照明北京有限 公司 嘉豪国际中心大中型实力公司为主，包括贸易科技等行 业，几乎全部为自用，有部分国字头企业 中国道路监理公司 牛顿办公区几乎全部为中小型企业，以科技教育律师事 务所会计师事务所建筑设计等为主，有少量 投资客 中国土木工程协会住宅 指导工作委员会 金玉大厦大中型实力公司为主，包括部分国企和民营企业， 行业范围较广，包括金融贸易建筑科技等 等 城建新松元亨中 央电视台同首歌 中国粮食贸易公司 世纪裕慧大厦 科技医疗文化有少量外企 航天科工运载火箭发射 系统技术有限公司，日 本荷兰商贸公司 赛迪大厦自用报社等文教类公司北京假日学校 广源大厦小型咨询广告类公司居多京海科技企业孵化器 久凌大厦 中外运华北有限公司中国技术进出口贸易有限 公司 中外运华北有限公司 中国进出口贸易有限公 司对外贸易运输总公 司 为公商务中心以中小型科技贸易咨询媒介类公司为主， 多数较为稳定 歌华宽带平安保险 北月软件 金洲大厦中型企业为主，包括科技公司通讯房地产开 发等 联丰通信技术有限公司西三环区域企业行业分布统计 科技类 贸易类 咨询类 媒介类 文教类 地产类 投资类 其他 统计数据显示西三环区域的科技类企业占据主流地位，这与中关 村地区的产业发展状况紧密相连文教类行业也占据定比