端性。居民的休闲 娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的左右其中餐饮更是占到 了左右。而高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，月收入 至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。所以在高 收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。总之， 庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。同 时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。 影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有 所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中 心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店 和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。 为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中 心和西单文化广场。 跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛 英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。此外，很多国外品 牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策的逐步放开和消费水 平的提高，些国外知名品牌也加快了进入市场的步伐，如杰尼亚克里斯 汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消 费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。 餐饮和服装方面的品牌店大卖场式的主力店仍是主要力量。另外， 商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成支重要力量，如上第页共页 半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式 开业。 各商业业态的竞争性分析 零售业市场分析 各大连锁企业集团纷纷把在选址开发列为重中之重，开店热潮正在 各地展开，并且开店位臵已经逐渐从城内向四环五环和郊县扩散。从发展 趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把作为在中国发展的重点区 域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在年之内还 会不断有新店出现。 便利店的发展启动，预计到年人均达到美元，标准化 连锁化便利店将成为发展较快的业态。目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿 进发展便利店。 传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固 百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。 产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将 在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送 系统是专业店专卖店成功的要点。在未来零售格局中，专业店专卖 店应占有相当的比重。目前在图书医药汽车及配件家用电器钟 表眼镜等领域都有很快的发展。 餐饮娱乐市场分析 娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮 有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。第页共页 餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。餐馆林立，名店星罗棋布，鲁 京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。 注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并 渲染自己的饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡 人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。 连锁经营形成强势，市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策 略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展的店铺， 多数选择重点占领市特定的区域，围绕这商圈做足做满。 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几 年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。 餐厅聚集旺市。的多处美食街，基本上是条街尝遍流行的吃食， 这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。 商业发展现状总结 零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把作 为近几年开店的重点区域，使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根 专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品 品类越发齐全。 餐饮业势头迅猛。近年餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，市餐饮 业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅 游业的发展，人们外餐的比例大大提高，的餐饮业蕴藏着巨大的市场商 机。 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批第页共页 连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。 商业发展预测 基于对商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为 商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略 模式的确定，对预测商业今后几年的发展方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超 市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统采购，统管理， 同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征 而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展， 将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的 变化，伴随着近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发 展。 市商业地产市场的基本情况 据市统计局资料显示，年底市人均商业面积约为平方米， 而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米，上海大连等城零售业正处于高速发展阶段，近年内，商圈内 快速出现了众多的商业地产项目。并且，从招商情况来看，已经进驻开业的 有家乐福百安居等国际知名零售企业，还有国贸商城燕莎这 种国内顶级的品牌服装经营者。同时，根据调查可知，包括沃尔玛欧尚第页共页 宜家等多个知名商家都对本区域表示兴趣。因此，项目第二商圈内零售业的 竞争将会比较激烈，需要根据本项目位臵特点，突出自身优势，引进有足够 品牌知名度的商家，才能达到在竞争中脱颖而出的目的。 本区域众多楼盘还处于开发阶段，百货业发展的基本条件还不完善，商家多 处于观望阶段，需要等待商圈成熟。从竞争者来看，国贸商城是市顶级 品牌的聚集地，在其定位的档次内没有同级别的竞争对手。燕莎是 新型业态，其品牌和价格优势在国内商家中无法替代，已经在全建立了 大品牌低价格的形象，与其做正面竞争将非常困难。因此，本项目不宜规划 百货业态。 从建材市场来看，商圈内需求十分旺盛，未来几年内，项目区域将有大量的 住宅办公项目建成，地区办公项目在万平方米以上，项目公 里商圈范围内住宅面积在万平方米以上。这些项目入住后，大多需要进 行装修装饰，按照平均每平方米元计算，本区域的家装建材消费将达 到亿元的消费总额，对于建材商家将有非常大的吸引力。同时，从项目 区位条件看，项目交通方便，无论是客流还是物流均能满足要求。因此，项 目规划建材超市是切实可行的，但是需要进行商家的选择，应以国际知名品 牌商家为主要目标。 餐饮业周边居民对于餐饮业的需求相当强烈，根据调查结果显示，居民平 均每月餐饮消费在元以上，则本区域月餐饮总消费额为万元左右， 这还仅仅是区内消费，如果包括对外辐射的话，还要高于这个数字。因此， 本项目规划大型餐饮企业有很好的前景。 娱乐健身业调研结果显示，所有被访者个人在购物餐饮及休闲娱乐方第页共页 面的总消费平均约为元月。在所有被访者中，平均个人每月在休闲娱 乐方面的消费约占其购物餐饮及休闲娱乐总消费的为元， 按照万人计算，月消费总量为万元，有非常好的消费基础，对于娱 乐企业有非常大的吸引力。由于娱乐业有很强的辐射能力，能够扩大项目的 辐射商圈，并且通过调查发现本商圈缺乏突出娱乐特色的商业地产项目。因 此，我们建议将娱乐业作为特色业种规划，并作为本项目最突出的特征以凸 显和其它项目的区别。 市场定位 根据我们对项目商圈和自身条件的分析，结合商业发展趋势和居民 消费发展情况，建议项目的定位是为东南区域居民提供餐饮娱乐和购物 服务的休闲娱乐型购物中心。项目面向市东部市场， 并充分利用环四环这交通区位有时，吸引周边高收入阶层，以提供优质服务为 基本手段，建成东部地区规模具休闲娱乐特性的购物中心。由于现阶段项目基本 商圈薄弱而外围商圈发达，如果仅仅盯住核心商圈，无疑是作茧自缚。换言之， 休闲娱乐型购物中心的定位决定了本项目必须扩大辐射范围。从国外经验看，凡 是大型购物中心，其重点商店营业额般达到亿美元。而从本项目目前情况看， 核心商圈内居民的消费水平根本无力支撑这么高的销售，在此情况下，项目的目 标市场必须是充分利用区位和交通优势，突破核心商圈的限制，将目标市场定位 在白领阶层和具有购物便利条件的市有车族。与此同时，购物中心 还必须抓住核心商圈之外的二级商圈和三级商圈的居民。第页共页 产品定位 形象定位 休闲娱乐中心从特色角度看购物中心的类型如下有景观型，般设在 海边城堡附近地区，带有浓烈的观光购物性质廉价型，般设在高速公路 城市环形公路旁边，购物功能具有特别重要的意义休闲娱乐型，般建在生活 特别富裕的地方，供富裕阶层休闲娱乐和购物商务型，般设在高级商务区 建设，主要为商务人员购物服务。 从本项目商圈特征来看，众多的商业项目已经把零售业的各个业态都包含 进去了，如果在这阶段还是贸然投入到零售业的商家竞争中去，对开发商而言 由于可供零售商家选择的项目过多，会降低开发商的租金收益，而对经营者而言， 激烈的市场竞争会使其销售收入下降，同样