收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的 委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。 第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。 是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品 流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流 中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作 用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力， 还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第 三利润源等方面奠定基础。 项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送 中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调 万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万 件。 工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅 助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积 ，仓储及配送面积，其它用房面积。项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率， 以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税 后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期， 符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目 在财务上可行，有较好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积 ， 仓储及配送面积 辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率 续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正常年 未分配利润万元正常年 投资利润率 投资利税率 主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率 所得税前 所得税后 自有资金内部收益率 全部投资财务净现值评价基准 所得税前万元 所得税后万元 自有资金财务净现值万元 全部投资回收期 所得税前年含建设期年 所得税后年含建设期年 自有资金投资回收期年含建设期年 盈亏平衡点生产能力 三存在的问题及建议 项目的建设投资运行成本和经营收入对本项目实现预期 效果的影响均较大。建议在项目的建设经营过程中注意加强工程 建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避 免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波 动，而影响项目的预期效果。 物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储 运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离， 同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性 物流配送中心。 第二章项目建设必要性及意义 我国及省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生 产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动 社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的 目标，从而在国民经济中占有重 进出大楼，同时作为配送中心运输车辆的室外停泊场地。冷冻机房 变电室泵房锅炉房发电机房等物流配送中心及超市辅助配套 设施用房根据各自功能需要合理布臵在基地西北角。 本项目基地面积，总的来说可由三部分构成 物流配送中心及超市大楼，占地面积室外广场 停车场道路及辅助配套设施，占地面积集中及 分散绿化，绿化占地面积。 三交通组织 本项目交通设计以人车分流互不干扰使用便利为原则，同 时满足交通规划及消防部门有关要求。 根据基地周边道路及交通情况，拟将基地主出入口安排在其东 面广瑞路侧，共设臵两个，北端为配送中心出入口中部为超市 出入口。物流配送中心客户及运输车辆由配送中心出入口进入基地 后，沿基地北侧内部道路可直达位于基地西南的拟建大楼物流配送 区。超市顾客由基地东侧超市出入口进入基地后，经多功能广场可 方便快捷地进入拟建大楼超市区。 整个基地对于进出超市和物流配送中心的车辆作统安排，停 车场主要有三处基地东部多功能广场以南和以北，分别 为室外汽车停泊场和自行车停车场，供超市顾客及其它社会车辆使 用基地西北部，供进出配送中心的车辆室外停泊，同时兼 作内部停车场物流配送中心及超市大楼半地下室大部， 地下停车场进口和出口分别位于大楼西北拐角和大楼东南角，分别 由基地配送中心出入口和超市出入口进出基地。 此外，出租车主入口位于基地东南侧，出租车进入基地后可直 接将客人送至超市入口处，下客后再向前至出租车候客处排队接 客。基地内道路以环行为骨架，配以枝状道路，人流与物流互不干 扰。 四消防通道 整个基地外侧设有环行消防通道。建筑物与周边建筑物之间保 持足够的防火间距和留有环形车道。消防车道的宽度不应小于 ，道路上空遇有管架等障碍物时，其净高不应小于。环形 消防车道至少应有两处与其它车道连通，尽头或消防车道应设回车 道或面积不小于的回车场，供大型消防车使用的回车场 面积不应小于。 五主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标参见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积 ， 仓储及配送面积 辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率 绿化率 第三节建筑方案 本项目主要工程单体为物流配送中心及超市大楼，本节建筑方 案主要论述该大楼的建筑方案。 设计依据 民用建筑设计通则 办公建筑设计规范 方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 商店建筑设计规范 饮食建筑设计规范 建筑设计防火规范年版 二内部功能分区 物流配送中心及超市大楼共三层，另有半地下室层，总建筑 面积，包括仓储及配送超市卖场办公等用房。其中， 超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积 。 根据初步设想，仓储及配送用房主要位于层，二层局部超 市卖场主要位于二层，层局部。另外，仓储区有部分考虑采用自 动化立体仓库，为适应高层货架储存货物的需要，该立体仓库区拟 作为大楼附房仅安排层。 超市主入口设在广瑞路侧，顾客进入层超市大堂后，可以 通过自动扶梯进入超市二层。超市区设有超市前厅超市卖场货 物存放区等用房。物流配送中心主入口设在大楼西部，层设有自 动化立体仓库普通货架仓库配货配载等功能区，近期主要为股 份公司商业大厦零售商场百业网销售客户以及下属子公司提供仓 储及配送服务二层主要为该大楼内的超市及股份公司内的其它超 市连锁店提供仓储及配送服务。另外，根据物流配送中心发展情况 逐步开展面向股份公司外部的社会化物流配送业务。 大楼二层另外设有小商店小吃及餐饮卫生间等服务设 施以及工程技术办公等用房。三层主要为办公区。 大楼内联系上下交通方式包括自动扶梯垂直电梯及多处楼 梯。其中，自动扶梯主要为超市顾客服务，在超市二层之间共 设部全进口自动扶梯垂直电梯共设部，可直达大楼半地下室 及三层办公区。 物流配送中心及超市大楼各功能用房面积分配参见表。其 中，层仓库及配送用房包括自动化立体仓库。 表大楼有关用房功能与面积分配表 序号名称单位半地下室第层第二层第三层总计 超市卖场 仓库及配送 加工间及冷库 收货区 办公室 小商店 小吃及餐饮 通道走廊 卫生间 工程技术用房 室内停车场 面积合计 三立面设计 以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料绿色全反射 玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现现货建筑简洁细致而又 大气的艺术风格。细部上，将超市的交通空间暴露在外，通过来来 往往川流