的消费方式，拓宽消费领域。根据国内市场国际化和消费结构升级的新形势，不断拓宽服务消费的空间 和领域，大力发展购房耐用消费品汽车贷学金等信用消费。 该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合山东省国民经济和 社会发展的规划。 符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要 市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设国际水准的滨海城市富有特色的精品城市 的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了双 城区轴向拓展的带形城市空间发展战略。国民经济持续快速增长。初步核算，年全市实现 生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业 增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均地区生产总值 元按年平均汇率折算为美元，增长。 随着市城市化速度的加快，人口的不断增长城市住房体制的完善和人民消费水平的提高，城市 居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日益多样化。人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进 步追求住宅的功能环境服务等质的变化，对住宅房型结构位置配套设施环境等各方面都有了 更高的要求。 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到十五时期经济社会发展的主要目 标时指出城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。城乡居民收入进步增加，储蓄大幅增长，消费 结构日趋合理，生活质量不断提高。城市在岗职工人均可支配收入达到元，全年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长和。各项社会事业进步发展，居住交通教育 文化卫生和环境等方面的条件有较大改善。在房地产业方面制定房地产开发规划，加强房地产 开发投资引导，实现房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。加快市区重点区域的商住开发和 城中村的改造。建设良好的生态人居环境。 本项目地理位置优越布局合理功能完善设施配套环境优美，是适合现代生活特点的新型高 尚住宅区。因此，该项目的实施符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需求。 有利于企业自身的发展 目前，我国房地产业的发展正面临个前所未有的发展机遇，前景广阔。在如此大好形势下，顺应 潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业的必然选择。为此，市房地产开发有限公司决定在市东路 南侧沙墩河东侧建设建设工程项目，公司将充分利用特有的土地位置优势以及公司自身的 经济技术及开发管理优势，充分结合本区域的人文环境，构筑整体布局合理各项生活设施配套完善 管理科学规范的现代住宅新居，为新社区居民营造出优美舒适安逸的生活环境。因此，该建设工程 项目的实施不仅是适应市场的需求，而且能使企业获得良好的资金投向及回报率，有利于提高企业的市 场声誉，对企业的持续健康发展有利。 综上所述，建设工程项目的建设符合国家及地方的社会经济发展规划和产业政策，有利于 推进市现代化进程，满足人民群众日益增长的住房需求，促进和谐社会的建立，同时还提升了该项目 地区的经济地位和整体环境，因此，该项目的建设具有良好的社会效益环境效益和国民经济效益，是 可行且必要的。 项目概况 建设场址 该项目位于市东路南侧，河以东，原山东第机械厂地块内。 建设规模 项目期占地平方米，期总建筑面积平方米，其中宅建筑面积平方米层阁楼平方米，地下车库面积平方米，绿化用地余平方米。 项目投入总资金及效益情况 经估算，该项目期投资万元。其中，建筑工程费万元，设备购置费万元，工程建 设其他费用万元，基本预备费万元，建设期贷款利息万元。经分析估算项目期可 实现销售收入元，实现税后利润万元，预计税后投资回收期为年。 主要经济技术指标 经测算，该项目期投资利润率为，利税率为，财务内部收益率，财务净现值 万元。均为税后项目期各项经济指标详见表 项目期各项经济指标汇总表 第二章市场预测 我国房地产市场现状 我国房地产市场概况 房地产业是切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经 济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内 容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为 国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发展，我国的房地产业已进入个 大发展大提高的时期。 据调查显示，年我市房地产开发平稳发展。房地产开发投资完成亿元，比上年增长。 其中住宅投资完成亿元，增长。全年商品房施工面积万平方米，比上年增长房 屋竣工面积万平方米，下降房屋销售面积万平方米，增长，其中，住宅销售 面积占商品房销售的。 经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入年中国估算，为万元。 建设期利息 本项目期拟贷款万元，银行贷款基准利率为，经测算。建设期贷款利息约为 万元。 投资估算表 经估算，本项目期建设投入总资金万元，其投资构成见表。 项目建设投资估算汇总表 表单位万元序号费用名称投资额 占项目投入总资金的比例 建设投资 建安工程费 设备购置费 工程建设其他费用 基本预备费 建设期贷款利息 项目投入总资金 资金筹措计划 资金筹措 项目期投资万元，其中银行贷款万元，其余由建设单位自筹解决。 资金使用计划 本项目期建设期个月，根据实施进度计划，确定分季安排资金使用。 第十二章经济效益分析 经济效益分析遵循的依据 建设项目经济评价方法与参考第二版 房地产开发项目经济评价方法 确定基础数据 项目计算期定为年，含建设期年。 项目基准收益率定为。财务基础数据的确定 销售收入 根据建设单位提供的有关资料，结合城市居民消费水平和项目所处地理位置，参照市房地产业的 现状及发展前景，确定项目销售价格。 数据分析与类似档次楼盘价格比较分析 君泰地王豪庭 项目位于市政大道泰安路东首北侧大道青岛路西侧，总建筑面积平方米，其中商业部分 平方米，住宅平方米。 该盘为商住综合小高层，层为商业，层为住宅，共层，均价元楼盘户型有 不等，与项目相比，该项目内部非复合型楼体，仅单体， 地幅偏小。但因该项目前期宣传到位定位准确，仍受到了高端人士的认可，年下半年开盘至目 前销售率达。 兴业王府花园 该项目位于山东省市交通主干道东路和北京路交汇处，有栋高层，层高，栋多层住宅， 层为沿街商业。户型有不等， 高层住宅平均价格在，到目前为止，销售率已达。 探究王府花园热销的原因，有以下几个优势我们可供分析王府花园位居市府前庭，位置尊贵交 通便捷，配套成熟内部景致与外围景色融为体，前有优美秀丽的人工湖，后有碧波荡漾的碧霞湖和 城市氧吧银河公园，生机盎然的市府广场距万平口滨海公园咫尺之遥，七层以上可眺望到世帆基 地和奥林匹克水上公园配置精良，框架结构，地暖，多样的户型等都是它备受关注的原因但与 项目比较，王府花园位于北京路主干道，做商业的优势明显低于。丽城花园 小区地处新市区繁华地段，人文气息浓厚。区内有商住综合小高层栋，层，层为商业， 层为住宅，户型有不等，目前交易每平方米平均售价在 元左右。截至目前，期销售率达以上。 热销原因分析年前销售并不是很旺的丽城花园在年上半年后突然发力，成为新市区的热销 楼盘之。目前在售房源的特征很明显的户型，总价相对较低，且配合房博会还推出了相 应的优惠，加上地段离市中心近交通便利，适合年轻人过渡。 都市花园 项目建筑面积万平米，分南北二个小区，有栋楼组成，在沿海住宅中属大型社区。建筑本 身色彩亮丽，小高层建筑的弧型曲线造型美观，集滨海建筑的轻盈飘逸，与现代建筑的简约时尚于 体。园内楼房户型在不等，为商业居住综合小高层，多层现 在平均每平方米售价在元左右，销售形势较好。 舒斯贝尔新天地 项目处于横贯市东西的城市主干道路南侧与项目对门互应，临街长度达多 米，距最大的海水浴场金沙滩不足米，距亚洲最大的天然泻湖不到米，是外地游客和本 地休闲者赴往最著名的海滨景点万平口生态广场和世帆赛训练比赛场地的必经之处。项目总建筑面积 为万平方米。其总长米，平均宽度米。容积率，绿化率为，建筑密度。由四大 部分组成商业部分大酒店住宅和地下停车场。 商住高层共栋，层高分别为。户型面积有 不等，高层均价元，购房贷款优惠，次性交款优惠，目前销售率为。该项目位置优越属于新市区中心标王土地。与样，该楼盘在拿地伊始就备受关注。 与项目相比，该楼盘位置偏东靠近铁路桥，噪音较大，但该盘定价并不低，户型较大总价 不菲，尽管如此，项目销售情况仍排在楼盘销售榜的前列，目前楼盘销售形势仍热度不减。 区位优势 本项目地处迎滨路和东路交汇处东侧，路是整个市主干道，迎滨路是老城连接新市区 的中轴线，二侧临路，通达性好 周边政府机关单位云集，市政府法院国土局国税局等单位都在公里范围之内 周边资源丰富，配套成熟，周边有会展中心人民广场博物馆商业银行宾馆小学 本项目地块形状为矩形，三侧临路，南侧面临城市主干道路，西侧面临新城区中轴线烟台路， 北临岚山路，道路可进入性良好，昭示性强 沿街面有多米 启示地块位于老城区与新市区的连接地带，配套成熟南边有多个成熟住宅小区，人口相对密集 二线海景物业比较其他周边楼盘，该项目沿街面长，临路昭示性好。 建筑设计风格 该项目在建筑设计上主要采用现代的主流风格，外立面颜色采用比较简约明快而又不失稳重的色 彩，并且在规划设计