经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。年国务 院关于深化城镇住房制度改革的决定把建立以中低收入家庭为对象，具 有社会保障性质的经济适用住房供应体系列为我国城镇住房制度改革的 项基本内容和任务。年国务院关于进步深化城镇住房制度改革加 快住房建设的通知更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之是建 立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。 经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相 关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是停止福利性的实物住房分配 制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情 相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了 经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性方面，经济适用房是商品 房，是房地产市场供应体系的重要组成部分另方面，经济适用房是社会 保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。 经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的 系列重要文件中。年，建设部关于大力发展经济适用房的若干意见 指出发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我 国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点， 不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。年国务院关于促进房 地产市场持续健康发展的通知指出，经济适用住房是具有保障性质的政策 性商品住房。年建设部国家发改委国土资源部中国人民银行联 合发布的经济适用住房管理办法第二条给经济适用房下了更为具体完整 的定义，经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准供应对象和 销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 年月日，国务院向各个省市自治区印发了国务院办公厅 关于切实稳定住房价格的通知，具体内容高度重视稳定住房价格 二切实负起稳定住房价格的责任房价提高到政治高度，建立政府负责 制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责 任三大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经 济住房土地供应，并督促建设四严格控制被动性住房需求，主要是控制 拆迁数量五正确引导居民合理消费需求六全面监测房地产市场运 行七积极贯彻调控住房供求的各项政策措施八认真组织对稳定住 房价格工作的督促检查。 年月日，国务院常务会议中再次提出要进步加强房地产市 场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场强化规划调控， 改善商品房结构二加大土地供应调控力度，严格土地管理三加强 对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位中小户型住房 的有效供应四完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求 五运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为 的调节力度六加强金融监管七切实整顿和规范市场秩序八加 强市场监测，完善市场信息披露制度。 年月日，建设部发改委等九部委联合下发了关于调整住 房供应结构稳定住房价格的意见，文件明确要求切实调整住房供应 结构。重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住 房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 二进步发挥税收信贷土地政策的调节作用。严格执行住房开发销 售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引 导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管， 制止囤积土地行为。三合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住 房需求过快增长。四进步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发 建设全过程监管，制止擅自变更项目违规交易囤积房源和哄抬房价行为。 五加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二 级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六完善房地产 统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面及时准确地发 布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 该意见明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑 城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住 房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。并规定自年月 日起，各城市含县城年度从月日起计算新审批新开工的商品住房 总面积中，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比 重，必须达到以上。同时明确了套型建筑面积的概念，套型建筑面积是 指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 年月日，国务院召开会议，原则上通过国务院关于解决城市 低收入家庭住房困难的若干意见。改革开放以来我国城市住宅建设快速发 展，城市居民住房条件得到较大改善。但部分城市低收入家庭住房还比较困 难。要把解决城市低收入家庭住益和利润分配估算见附表。 财务盈利能力分析 财务现金流量表全部投资见附表，根据该表计算的评价指标 为 财务评价指标 表 财务指标税前税后 项目财务内部收益率 项目财务净现值 项目投资回收期年 从以上计算指标可以看出，财务内部收益率高于基准收益率，务净现值 大于零，说明项目的盈利能力能满足要求，经济效益良好，财务上是可行的。 根据损益表和固定资产投资估算表计算以下指标 年均税前投资利润率年均税前利润总额总资金 年均投资利税率年均利税总额总资金 年均税后自有资金利润率年均税后利润自有资金 偿债能力分析 偿债能力分析是通过对借款还本付息表资金来源与运用表资产 负债表的计算。考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算借 款偿还期。 本项目偿还贷款的资金来源是项目建成后的税后利润及开发成本部分， 还款方式采用最大还款能力进行偿还。贷款偿还期为年包括建设期 年。 从资金来源与运用的计算可以看出，项目第年以后各年收支平衡并有 盈余。从资产负债表可以看出，资产负债率从第年起小于。说明该项 目在经营期有偿还长期的能力。详见附表。 第八章社会影响评价 适应性 经济适用房的建设有利于促进住房市场的完善，有利于增加住房的有效 供给，能有力地促进房地产市场的健康发展，尤其是对低收入家庭住房问题 的解决上，可以说是根本性的着力点。 建设社会主义和谐社会，绝不允许让部分低收入人群站在社会普遍发展 之外，享受不到社会发展的福祉，甚至连基本的住房保障都没有，基本的住 房需求都不能满足。满足和保障全社会基本的住房需求，是社会全面健康 稳定发展的根本，是全面建设小康社会和谐社会的根本。 改革开放来，随着社会主义市场经济体制的建立，城镇居民的收入水平 有了很大的提高，但由于工资制度改革相对滞后，商品房价格上升较快等原 因，导致居民的收入与住房价格比例不尽合理，特别是在大中城市尤为明显。 为了适应新形势下城镇居民对住房建设的不断增长的客观需求，把广大职工 的住房潜在需求变为有效需求，有必要对不同收入家庭实行不同的住房供应 体系，即最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房中低收入家庭购买经济 适用住房高收入家庭购买租赁市场价商品住房。建立以经济适用住房， 方面政府在计划规划拆迁税费信贷等方面给予政策性扶持，通过 清理不合理收费，理顺经济适用住房价格构成，控制住房价格，使经济适用 住房的价格基本能适应广大中低收入家庭的住房需求。另方面，经济适用 住房是以成本加微利的形式进入消费领域，通过市场机制的作用，可以实现 良性循环，避免了福利分配体制的弊端。由于是市场经济方式运作，也容易 调动投资者的投资积极性，促进住房建设的发展。 经济适用房的建设有利于增加住房的有效供给，满足和保障中低收入家 庭的住房需求，它把政府的宏观调控举措与市场自我调节机制有机结合起来， 促进政府保障制度的完善和住房市场的健康发展，逐步解决中低收入家庭的 基本住房问题，满足大多数居民的住房需求，真正实现居者有其屋。 二社会影响 经济适用房建设的宏观影响 经济适用房制度表现为以保开发商微利原则激活建设市场，达到住 宅产品质与量的提高以其经济性和适用性扩大内需刺激消费。可见经 济适用房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运 行的重要责任。 经济适用房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑过 高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济 增长起到了重要的作用。 经济适用房已成为我国住房供应体系中的重要组成部分。建设经济适用 房可以解决城市中那些无法以市场价格购买住房的中低收入者的住房问题， 并进而促进社会公平，增加社会福利。根据些城市实施安居工程的经 验，提出各地政府每年制定经济适用房建设计划，对经济适用房建设以计划 划拨方式供应定的土地，暂时免交土地出让金，减免部分行政事业性收费， 从而降低开发企业的成本，并使经济适用房的价格与中低收入家庭的承受能 力相适应。 从以下几个角度看经济适用房的社会影响及效益 从宪法角度看 我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制， 即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地管理法第八条规定城市市 区的土地属于国家所有。宪法第七条规定国有经济，即全民所有制经 济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房作为种社会住房保障体系， 其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有块属于自己的安身立命