提高。 考察地市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由 年的下降为。而设备用品及服务医疗保健娱乐文教 支出交通和通讯支出比重分别由年的 上升为。城市居民家庭消费质 量显著提高。 随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动 住房装修支出的上升。年，地市居民人均购建房支出 元，比上年增长年人均住房装修服务支出元，增长 年人均家具材料及室内装饰品支出元，增长倍。 表年地市居民家庭居住情况 指标名称 调查户数 户 家庭常住人口数人 总计 按居住面积分 平方米以下 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米平方米以上 按房屋产权分 公房 租赁私房 自有房 部分产权的自有 房 其他 地市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为 商品房项目开发提供了良好的契机与发展空间。 社会与文化因素 地市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠， 有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。地古属百粤领地，新 中国成立后，年设地省辖市为广西省会，年广西壮族 自治区成立，地为自治区的首府至今。 改革开放以来，地市不断提高城市综合实力努力塑造城市 新形象，经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。地市民 风淳朴，观念开放，喜欢愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活 动的深入开展，社会公德职业道德家庭美德的大力提倡，市民的 文明素质和城市的文明程度得以不断提高。 了解地的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是个城市众多文 化因素中两项最具代表性的因子，从它们身上往往能够反映出当地人 们的些突出的生活习惯及行为特征。 地带的方言，主要有官话壮话平话白话四种。随着 时代的发展，城里人已不讲官话壮话和平话了，白话粤语和普 通话汉语是地人现时的日常用语。地白话是地代表性的地 方语言，源于广东话据说是广东商人传入的，但由于地域的原因， 地白话和广东话在语调上还是有些区别。 地的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜嫩爽滑， 与广东口味极为相似地市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶 壮族糍粑瑶族竹板鸡苗族铁板牛肉等菜式，体现广西各少数民族 风情地市具有地方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆海鲜馆 香肉馆牛杂馆鹅餐馆等这些以珍奇精美取胜的食肆，深受 食客的青睐地的传统风味小吃，有粉面糕饼甜品油炸 酸品冷食杂食九大类，具有南方特色。而地人对食的追求并 不亚于以食在广州著称的广州人，他们往往会家大小或与亲朋好 友起，专程到家餐馆尝特色饱口福。 通过重点考察地市民的语言饮食习惯，可以发现，地人 与广东人在生活习惯方面较为相似，而且地人普遍接受广东的生活 模式，承认广东与其地区相比，具有定的先进性，以缩小地市与 国内先进城市差距作为城市发展目标。 政策与法律因素 国家及地市房地产相关政策法规 年月房地产法律法规对房地产的影响 年月日建设部下发了关于规范房地产开发企业开发建设行 为的通知，目的为加强对房地产开发项目的管理，确保工程质量， 保护购房者的利益。 年月日建设部出台了住宅室内装饰修理管理办法，原 因在于毛坯房在家户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度 大违法违规现象多危及建筑物性能经济纠纷增多消费者合法 权益不易保障装修施工扰民等，并存在偷漏国家税费的现象。 年月日建设部国家计委国家经贸委财政部国土资 源监察部国家工商行政管理总局七部下发了关于整顿和规范房 地产市场秩序的通知目的规范房地产的管理，活跃房地产市场，使 房地产市场既活跃又有秩序，切实保障购房者的权益。 年月日国土资源部正式发布了并从即日起施行招标拍卖 出让国有土地使用权的规定，规定共条，主要明确了招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权的法律依据原则范围程序和法律责任 等。 年月日国土资源部下发了关于进步规范建设用地审查 报批工作有关的通知，目的为规范建设用地的审查工作，实行最严 格的土地管理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必 须用地提供保障。年月日由建设部起草，国务院法制办公室公布物业管 理条例草案，向各界征求意见。条例共分章条，内容涉及业 主业主委员会和业主大会的职责前期物业管理物业管理服务 物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。这是国家出台的第部 关于物业管理的行政法规。 年月日由建设部国家计委推出经济适用房价格管理 办法，办法从年月日起施行。资料来源当代生活报。 年月日由地市政府正式转批地 中高档次价位项目剧增 按照年地市人均收入和购房支出比例，划分为三个档次 高档次住宅均价元平方米以上 中档次住宅均价元平方米 低档次住宅均价元平方米以下 根据调查显示，地市目前主要在售的项目多个，其中，中高 价位点以上，目前翡翠园均价元平方米天赐良园均价 元平方米中鼎温馨家园均价元平方米中天世纪花园均价 元平方米，而低价位住宅产品极少，仅有江南新兴苑翠湖新 城恒大新城阳光新城等几个大型的项目，造成低价位住宅市场供 不应求，形成市场产品档交结构推衡。值得重视的是亟待推出的大型 项目如香榭里宁汇新天地翡翠园大自然花园荣和山水美地 维也纳森林等规模品质都相当可观，旦全面上市必将给市场带来 巨大的冲击，市场竞争必然加剧。 由以上分析可以看出，地市房地产市场正在迈同健康理性和 成熟的发展大道，政府调控手段力度加强房地产开发区域扩大，在建项目增多，供应量增大，住宅产品结构日趋合理房地产开发商 储地意识品牌意识营销意识专业分工意识逐步加强购房者对 品牌规模配套环境等方面要求日益觉醒。依据对北京上海 广州深圳等发达城市房地产市场历程研究经验，我们认为地市房 地产市场走向规范只需要年的时间，因而这几年是开发商快速发 展项目获得超额利润和树立品牌实现企业持续发展的良机，而旦 整个房地产走上正规，则开发商必然面对获取土地成本增加资金压 力增大竞争加剧购房者挑剔等方面的压力，对企业的生存和发展 都是巨大的挑战。 住宅市场总体综述 市场发展概况 年地房地产市场飞速发展，商品房成交面积突破万平 方米，成交金额达亿，比上年同期增长，住宅市场发展比较 明显，增量大幅度增加。 楼盘分布 东部以东葛路延长线向东，长湖带，金湖广场周围和民族大道 延长线，以及青山路，分别分布着岭南家园中天世纪花园中鼎温 馨家园南湖国际广场天赐良园香格里拉花园以及铭湖经典佳 和大厦亚航财富中心文德大厦佳德鑫水晶城金湖湾和实水 榭花都地王国际商务中心东方曼哈顿和香榭里花园大自然花园 荣和山水美地翡翠园以及澳洲丽园半山丽园青秀山庄等楼盘仙湖开发区有橘郡阳光别墅碧丽山庄丽水湾别墅龙胤花园别 墅金地世家彩虹家园北部以北湖路和秀厢路较集中，分布着柏 涛湾振宁公寓振宁翠峰恒大新城和万秀小区。西部楼盘较少， 分布散，有北大路的梦泽园，衡阳路的振宁雅苑，大学路的文华园， 高新技术开发区的高新苑江南楼盘亘集中于白沙大道五路和江 南路，白沙大道有金湾花城南国花园商城江南新兴苑，五路有 丽江村丽江花园三元小区翠湖新城，江南路有江南香格里拉花 园江南馨园金康居住小区荣宝华商城庭香园和玫瑰园大沙 田有新加坡城阳光新城和斯壮家园中部主要以商业物业为主，纯 住宅为辅，分布着万达商业广场新朝阳商业广场交易场商业大厦 和世贸商城绿城翠堤湾金朝阳等楼盘。 楼盘价格。 根据年地市人均收入水平和购房消费支出比例来分 高档次住宅均价元以上。 中档次住宅均价元。 低档次住宅均价元以下。 高档住宅集中分布于民族大道延长线，即快速环道外围，以及南 湖边缘中档住宅则集中于东葛路延长线长湖路和琅西区域低档 住宅则集中分布在江南，城北两区商业物业比较集中于城市中心。 销售形势 低档次住宅总体市场销售火爆中档次住宅市场占领的市场份额 为主高档次住宅市场占有量仅次于中档次住宅，但销售情况不太乐观。 市场基本特征分析 从宏观因素看地市房地产市场年快速发展，不断创历史 新高，是国家西部开发政策，政府加快城市化进程，加大城市基础建 设，银行按揭政策共同支持的结果。年地市对市政建设投入达 亿元以上，比年增加倍，年将超过亿元以上。从国家 到地方政府的大投入，使房地产市场进入快车道。 从产品因素看市场还没有进入过剩时代，高中低档产品交 投两旺，户型以三房和二房为消费主流，以期房和毛坯房为主，向消 费者提供改善居住空间基本功能的产品，进入世纪，环境意识觉醒， 带有环境附加值的产品旺销，消费者注重追求舒适享受健康生活 的产品，但目前市场尚缺乏像南国奥林匹克花园那样具有人文特征的 产品出现。 从开发主体因素看市场开发整体水平不高，开发意识落后，投 入市场运营资本不足，对政府投入市政配套的依赖性较强，目前市场 仍是军阀混战，群雄割据缺乏市场霸主。 从市场结构看高档市场供应量过剩，中低档市场需求不足。结 合地市经济发展水平人均收入水平来界定套房子总价在 万元为低档消费万元是中档消费超过万元属 高档消费万元以上为豪华消费目前市场供求结构不太均衡， 开发风险较大。 以琅东凤岭区域为例，总价超过万元的大户型开始滞销。从土地出让市场看政府年月份首次招投标拍卖出让土 地，位于琅东的两块地拍出天价，每亩万元以上，这意味着 土地开发门槛提高。虽然天价土地出让暂时能为政府市政