经济效益双优，国家直在加大 对环保和园林产业的扶持和投入。结合产业结构调整，各地都掀 起了建设环保产业园区和园林绿化基地的热潮。和株洲均为 工业制造业集约地区，环保和园林产业基础相对薄弱，极具产业 发展空间，即便是省会长沙湖南全省乃至中南地区，生态概念 亦是令人瞩目的焦点。在这样的背景下启动花卉山庄项 目，其综合效益的预期是不言而喻的。 第三章核心优势 根据企业经营法则中的木桶效应原理，即经营要素有效整 合的结果决定了经营绩效和企业的成败，其中所有的资源要素都 不应存在明显的缺陷，否则任意方面的短板都将会在整体经营过程中埋下隐患。花卉山庄即凭借其独特的技术优势区位优 势和产业优势在市场竞争中拔得头筹，取得了制胜先机。 技术优势 花卉山庄的经营首先倚重的就是技术优势，这包括国内 最先进的园林技术和生态环保技术。如国内首创并已申报专利的 复合型生态活体景观植物科研项目，以多学科最新成果相结合 的植物驯化工程技术为基础，对于年生名贵桩景植物活体材 料进行复合造型，并最终形成研发生产销售维护条龙的完整 产业链，市场前景广阔，利润空间巨大又如利用组织培养法大 批量驯化热带兰蝴蝶兰为代表的珍奇特花卉果木等利用 引进的国际先进的环保技术优化人居环境，真正达到纯生态健康 休闲的至臻境界。 二区位优势 如区位图见附件所示，花卉山庄所处的岳塘区 正处在长株潭三市结合部，是三市经济体化的核心区域，素有 金三角之称，区位优势明显。京广湘黔铁路贯穿其中， 国道和京珠上瑞高速在此交汇，即将动工的市环线从 山庄大门经过，距黄花国际机场大托机场仅需分钟，湘江 三面环绕，交通极为便利。区内旅游资源丰富，正在发展成为长 株潭三市休闲游的后花园。 三产业集聚的优势 本项目将生态主题环保概念和现代高新技术元素完美地糅 合成自身的独特卖点，注入山庄，使之具有宽泛的业务涵盖 和丰厚的文化内涵，产生优势叠加甚至达到乘数效应和良性嬗 变。这比之单主题的园区或基地，无疑更能获取市场的认可和 青睐，当然也为自身构建了道较高的进入门槛，为本项目的永 续经营和健康发展提供了有力保障，同时也极大地促进了当地经 济结构的进步优化和城市化建设。 第四章功能定位与项目构成功能定位 山庄定位在综合运用现代人文科技，打造高品位纯 生态的休闲山庄，构建拥有原创自主知识产权的园林环保技术 研发平台和展示中心。并按照城市整体规划，配套适当的生活 居住与公共服务设施，优化当地经济结构，带动周边农民致富， 促进长株潭金三角核心区的高速健康发展。本项目包含的深层内 核定位于纯生态的概念，依靠科技和文化手段，大力发展和开拓 环保科技研发展示中心园林科技研发展示中心休闲娱乐中心 和名优花卉的培养展示中心等四大主要功能。 经项目组研究，建议山庄在功能定位与支柱产业链组合 上拟在产业基础上，包括了经过优选过滤的科技人才资本和文化 四大要素，并通过优势的管理加以整合提炼和升华，形成企业 经营中的集约优势和笃实基础锻造出花卉山庄的生态品 牌。 在产业链组合方面，包括环保与园林科技产业链和生态休闲 娱乐产业链两大支柱。进入山庄进行休闲娱乐的消费者在此可以 观摩到先进的环保园林技术的研发流程和产品展示，而科研人 员工程人员技术交流和业务洽商的来宾也能在山庄的生态休 闲娱乐中心享受到拥抱自然的乐趣。而这种对接还并非简单的矢 量交流，而是在良性互动中得以优合和嬗变。先进的环保和园林 科技研发成果进步推动了生态休闲娱乐项目的品质提升，同时 人们在休闲娱乐方面的更新更高的需求又将进步促进环保和 园林技术研究的发展，正是这种互相促进作用使山庄在经营 过程中先天具有了极佳的扩张性和成长性。 另外从功能的结构上分析首先，山庄的高品位来源于人环 科技的技术含量和山庄本身自然生态所体现出的天人合的 价值形态而全生态的主题体现在山庄建设格局经营项 目和休闲娱乐空间中充溢着的纯环保真绿色并通过人环 科技的导入具体强化和引导了消费者的生态概念。在这里，生态 概念顺理成章地成为了人环科技发展的终极目标，人环科技的不 断发展则为全社会生态意识的进步升华提供了第源动力。而在与外部市场环境的关系方面，由于经营管理的完善和山 庄品牌的提升而形成的市场吸引力，催生出个技术流资金流 物流和产品流以及服务流的加速输入和提升输出的过程，这个过 程中所产生的助动力对山庄的跨越式发展起到了极其重要 的促进作用。 二项目构成 人环科技产业链中包括山水景观设计制作中心园艺研究中 心和环保技术研发与展示中心等生态休闲娱乐产业链中包括了 宾馆与各种风格别墅康体休闲中心露天观光休闲咖啡吧垂钓 中心自然景观游泳池艺术插花沙龙和茶道会所等。其余为公 共配套服务设施。 计算，建设期利息共计万元。 固定资产投资总额固定资产投资建设期利息万 元 根据以上计算结果，编制的固定资产投资估算见表。 表固定资产投资总额估算表 序 号 投资项目投资额万元备注 土地开发三通平 山庄道路设施 山庄垃圾污水处理系统 供水供电通讯等辅 助设施 门楼综合服务楼等 职工宿舍食堂等山水景观研发中心 园艺研发中心 环保技术研发中心 百种植物生态园 奇木园 异花园 宾馆 级别墅 级别墅 级别墅 级别墅 露天观光休闲咖啡吧 水上彩色音乐喷泉 垂钓中心自然景观游泳池 养殖场 其他其它不可预计 工程 合计 流动资金投资估算 为了使项目顺利建成，投入营运，并增强承担风险和处理意 外损失的能力，除了必需的固定资产投资外，还需具备定数量 的可以自由支配的周转资金。流动资金属于铺底性质的流动资 产，它将被长期占用，只在项目终结年次性收回，般采用短 期借款和资本金的方式解决。 本项目可行性研究报告按照行业流动资金占用比例估算项 目建设流动资金投资估算，般情况下，园林行业流动资金占固 定资产投资总额的比例为至，取来估算铺底流动 资金额，本项投资额约为万元。 综合以上估算结果，项目建设投资总额估算价值为万 元。 二投资计划与资金筹措 本项目投资共计万元，其中自筹资金万元，银 行贷款万元，外商投资万元。根据项目投资计划及总 投资额的估算结果，编制投资计划与资金筹措估算，见表。 表投资计划与资金筹措估算 号年份 项目 建设期营运期合计 总投 资 固定 资产 建设 期利 息 流动 资金 其他资金 筹措 财政 拨款 自有 资金 用于 流动 资金 借款 银行 贷款 用于 流动 资金 外商 投资 用于 流动 资金 其他 编制说明 为简化计算，估算年限只取年，其中年为建设 期。 项目在年建成投入运营后，由于有稳定的现金流入，无 须增加新的固定资产投资，但仍然需要流动资金投资，流动资金 分年平均投入。在运营期其他投资由自有资金解决。 报表中所有数据均指新增部分，而不是累计数据。 三还本付息计划 本项目可行性分析报告仅计算长期借款的还本付息，用以考 察该建设项目的偿债能力，确定各年度财务费用，有利于分析项 目的盈利能力。 利息计算 在估算长期借款利息时，假定每年的长期借款均发生在当年年中，还款在年末本年尚未归还的本年及以前年度的借款形成 年初累计借款额，并按全年计息银行贷款建设期第年发生 银行长期贷款年利率按估算。外商投资中长期借款第三年起 计提红利，红利率按计算长期借款与外商投资利息合并计 算。 本金的归还 为简化计算，假定本金是在年末归还，分年等额归还本金 自年末至年末。 长期借款还本付息计算表 借款还本付息计算还款计划见表，外商投资还本支付 红利见表。 表借款还本付息计算表 号年份 项目 建设期营运期合计 总投 资 固定 资产 建设 期利 息 流动 资金 其他 资金 筹措 财政 拨款 自有 资金 用于 流动 资金 借款银行 贷款 用于 流动 资金 外商 投资 用于 流动 资金 其他 表外商投资还款计划安排表 年份 借款本 金 应付红 利 应还本 金 本金余 额 归还本 利 四投资总成本费用及经营成本估算 固定资产折旧及无形资产摊销估算 项目成本费用构成了项目的主要现金流出，本项目可行性研 究报告把固定资产折旧与无形资产递延资产摊销单独列出进行 估算。 固定资产折旧估算 按我国现行会计制度规定，本建设项目应计提折旧的固定资 产主要由工程费用转换成的固定资产，共计万元。由于投 资项目财务分析中的成本费用估算带有预测性质，为便于分析计 算，我们采用平均年限法计算固定资产的年折旧额，并假定残值 率为。固定资产折旧估算详见表。 表固定资产折旧估算表序 号 年份 项目 折旧 年限 折 旧 率 营运期 固定资产 合计 无形递延资产摊销估算 无形资产通常有定的有效年限，其成本应在其有效期限内 摊销完毕递延资产般也应在投入运营后不少于年内平均摊 销。本建设项目应摊销的无形资产和递延资产主要有土地使用 权开办费临时设施费及工程前期