和 部分省市政府投资公司共同出资组建的股份制企业，注册资本为万元人民币，截至 年月，公司已增资扩股至万元人民币。 目前公司持有新华信托投资股份有限公司的股份，投资额为亿元人民币，并通 过新华信托投资股份公司持有深圳市新产业创业投资有限公司的股份。上述两家公司作为新产业公司的主要业务平台，分别从事金融服务业和创业投资业，并与新产业公司构成 个整体，实行资源整合。 公司累计投资多亿元人民币，累计实现收入及投资收益亿元人民币，累计实现利润 亿元人民币，截止年月，公司总资产亿元人民币，净资产亿元人民币。 三项目申请报告编制依据 国家发展计划委员会，建设部建设项目经济评价方法与参数第二版 北京市规划委员会规划意见书规意选字号 北京市国土资源局地价水平通知单京国土利通字第号 北京市工程建设指挥部办公室关于同意将北京广场项目饭店二期扩建 项目列入工程的函市建指办号 项目单位提供的其他资料。 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 本项目最早于年由饭店和香港裕景兴业有限公司共同发起，当时项目名称为饭 店北京宫项目，并以双方名义向国家和北京市相关政府部门申报立项。历经多年的前期运 作，年月，原国家计委现国家发展和改革委员会批复中港合资建设饭店北京 宫项目可行性研究报告，建设地点为王府井商业区地块，占地面积平方米， 总投资亿元人民币，由中港双方组建的项目公司负责开发建设和经营。年月， 北京市发改委核准饭店改扩建二期工程地块，该地块占地平方米 年，香港裕景兴业有限公司提出退出该项目，中港双方的合作终结。此后，饭店又 与西部信用担保有限公司和新产业投资股份有限公司出资合作，成立了名为北京紫金置业有 限责任公司的内资企业，共同开发建设和运营该项目。经市政府研究同意，将王府井商业区地块与地块并作为饭店二期改扩建项目用地，共占地面积万平方米， 项目名称改为饭店二期改扩建项目。 本项目前期工作的进展情况北京市规划委员会已针对本项目出具规划意见书建设用地规 划许可证北京市国土资源局出具地价水平通知单完成项目环境影响报告表并获得国家环 境保护总局的复函和北京市环境保护局的批复北京市交通委员会完成项目交通影响评价论 证本项目已获准列入北京市工程。 二项目建设必要性 本项目的建设是北京市成功举办年奥运会的需要。 北京举办年第届奥运会受到全世界的瞩目，届时将有大量参加奥运会的各国运动员 工作人员及游客下榻北京的各个宾馆饭店。饭店将作为北京奥运会的总部饭店，专门为奥 运会提供间套客房，接待奥委会的官员各国政府首脑及世界著名运动员。因此， 饭店的设施和服务的水平将是世界对北京印象的直观体现。 本项目属于完善饭店设施条件的配套工程，属于北京市工程，建成后将首先作为 年奥运会总部饭店使用。本项目的建设，将配合奥运相应设施的建设，围绕经济娱 乐文化休闲购物于体的多元复合型高级休闲方向发展，构建北京城市旅游业鲜明的 空间格局品位和特色，树立城市旅游新形象，为年奥运会提供完善的服务设施。 本项目的建设是王府井商业区整体建设的需要。 本项目地处北京市重要的传统商业区王府井商业区。王府井商业区位于北京市中心位置， 有着悠久的历史，享有华夏第商业街的美誉，是世界著名的十四大商业街之。北 京城市总体规划明确要进步完善王府井商业区，使其发展成为现代商贸 和传统商贸有机结合功能互补的商贸文化旅游区。 饭店位于王府井大街的西南侧，与周边的商业群体浑然体，以其独特的历史文化魅力吸 引了众多中外游客和商人。饭店承办的展览会议等多种形式的招商宣传和旅游等活动均 给王府井带来了巨大的商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸的发展。 年代以来北京市对王府井商业区重新进行了整体规划，并进行了基础设施及商业设施的 改造。目前商业区的基础设施建设已全部完成，商业设施改造也已完成了大半，新型的王府井商业区已呈现在世人面前。本项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块 未改造地块，由于回迁量大等原因直没有进行改造，目前仍然有大量的低矮平房和年代较 早的建筑，与王府井地区整体环境很不适应。因此，该地块的改造并入饭店二期改扩建项 目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对 促进王府井商业区的进步繁荣起到积极的作用。 本项目的建设能够完善饭店配套设施，增加饭店服务功能，提高市场竞争力。 近年来，北京地区的高档饭店不断增加，饭店服务业的竞争日趋激烈。在竞争中，饭店虽 然牌子老，名气大，但是在服务设施服务项目等方面与有些高档饭店相比存在着定差距。 尤其作为年北京奥运会的总部饭店，饭店现有设施不足现有服务功能难以满足奥 运会期间的需要。部分设备使用年久，已不适应现代要求。目前饭店共有客房近千套，各类补偿标准约为元建筑平米回迁单位面积平方米，回迁的部 分只需补偿停业损失费和周转补偿金，按补偿标准元建筑平米计迁出居民建筑面积 平方米，按补偿标准元建筑平米计。估算征地拆迁费约为万元。 土地出让金的标准根据京国土利通字第号计取，各部分标准及面积见下表 所示。估算土地出让金为万元。 表土地出让金标准及出让面积 序号用途计价单位 土地出让金标准 元平方米 出让面积 万建筑平米 公寓楼面毛地价 商业楼面毛地价 综合楼面毛地价地下商业楼面毛地价 地下车库楼面毛地价 估算土地费用为万元。 工程前期费用 包括勘察设计费项目咨询费招标代理费等。根据关于印发建设项目前期工作咨询收费 暂行规定的通知计价格号及关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知， 前期工作费用取万元 工程监理费 根据工程建设监理收费标准，设计阶段监理费率取，施工阶段监理费率取。估算 工程监理费万元。 ④工程保险费 承建项目在建设期间，依据保险法实施工程保险所需费用。 按建安成本的计取，为万元。 建设单位管理费 指建设单位为进行建设项目筹备建设联合试运转验收总结等工作所发生的管理费用。 根据建设单位管理费指标，按建安成本及其他工程费用的计取，估算该部分费用约为 万元。 预备费 包括基本预备费和涨价预备费。由于本项目建设工期较短，不计涨价预备费。 基本预备费指在可行性研究阶段难以预料的费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工 程量的费用般自然灾害造成的损失和采取预防措施所需要的费用竣工验收时为鉴定质 量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复的费用。基本预备费以固定资产费用无形资产费用递延资产费用之和扣除土地征用及拆迁补偿费 土地使用权出让金为基数，按照基本预备费率计算。本项费用为万元。 流动资金 按扩大指标估算法估算，取年均经营成本的，约为万元。 建设期利息 建设期内银行贷款的利息，约为万元。 投资估算结果 本项目总投资万元。本项目的投资估算详见附表总投资估算表。 其中工程建安成本万元，工程其他费用万元其中，土地费用 万元，预备费万元，流动资金万元人民币，建设期利息万元。 二资金筹措 本工程项目总投资万元，项目公司资本金万元，拟采用优先购买权式信 托筹集万元，银行长期贷款万元，银行短期借款万元。 其中，优先购买权式信托初步设计方案共发行份，每份万元，信托证券持有者可 以在未来公寓出售时以元建筑平米的价格购买预计未来公寓出售价格元 建筑平米，预计年收益率。此部分预售建筑面积万建筑平米。 银行长期借款的年贷款利息取银行短期借款的年贷款利息取。 三资金投入计划 项目建设总投资万元，分三年投入，分年的建设资金投入计划如下表所示 表投资计划与资金筹措表 单位万元 项目合计第年第年第年 总投资建筑安装工程费 其他费用 预备费 流动资金 建设期利息 资金筹措 自有资金 优先购买权信托 银行长期贷款 银行短期借款 第九章财务评价 测算说明 本测算根据国家计委及建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第二版进行。 本项目测算期年，其中建设期年。 基准收益率按计算。 二收入测算 本项目收入主要由公寓及配套停车位出售酒店式公寓出租商业出租地下餐饮娱乐设施 出租停车设施出租等收入组成。 该项目的总建筑面积平方米，功能分配及各部分收入标准见下表表建筑面积功能分配及收入标准 地上地 下 功能 建筑面积 平方米 收入标准 出售出 租 单位标准 地上 商业出租月租金元平方 米月 回迁 酒店式公 寓 出租月租金元平方 米月 会议出租月租金元平方 米月 封闭式公 寓 出售元建筑平米 地下 机房 停车库 出售万元泊位 出租月租金元平方 米泊位 管理用房 餐饮娱乐出租月租金元平方 米月 注封闭式公寓部分在项目资金筹措阶段已以优先购买权式信托方式以元建筑面积 的标准预售万建筑面积。 出售部分考虑第年年出售，第二年年出售，共销售收入 万元。 出租部分考虑本项目作为年奥运会总部饭店的重要配套工程，在第年年 出租状况预计很好，之后的两年有所回落，然后逐步回升。因此，这里按以下出租率计 第年年，年出租收入万元 第二三年年，年出租收入万元 以后年度，年出租收入万元。 三成本费用测算 各年的成本费用详见附表总成本费用估算表。 水电费用 取出租营业收入的，年均水电费用万元。 工资及福利费 本项目酒店式公寓约有客房间平均客房面积平米，须配备人员约人。其他 商业地下餐饮