规划思路 从全局利益出发，确定合理的功能定位 优化空间布局，综合调整土地利用规划 积极保护生态，坚持可持续发展的原则 注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。 规划重点 以枣庄市城市总体规划年年和枣庄市土地利用总体规划 年为基础，严格结合经济适用住房建设管理办法，结合现状调研分析与相关规划研 究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质 结合土地利用现状，合理调整土地使用 明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性 完善公共服务配套与市政基础设施 合理组织交通结构，充分利用对外交通优势 确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。 建设地点主要建设内容和规模 建设位臵 店韩路东侧。 建设规模与目标 公司棚户区改造工程规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，住宅建筑 面积平方米，公建设施建筑面积平方米，主要包括营业房厕所泵房等。总投资 万元，项目建设期约个月左右。 主要建设条件 规划条件 枣庄市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规 划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工 作。 土地条件 项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。 拆迁情况 该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安臵补助青苗附着 物补偿费用由枣庄市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。 基础设施情况 拟开发的地块处于店韩路东侧，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基 础设施完善，适合于房地产开发。 周边环境分析 项目所在地北侧为矿中学校东侧为前院山小学，周围农贸市场学校超市等设计逐 步完善，附属设施齐全，居住条件良好。 主要技术经济指标 项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对集公司棚户区职工住房问题， 建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑 以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在平方米〒平方米，小套住房面积控制在 平方米〒平方米，初步确定项目主要技术指标如下 综合技术经济指标 项目单位数值所占比重 总用地面积 其中居住区用地面积 代征道路用地面积 其中 住宅用地面积 公建用地面积 道路用地面积 公共绿地面积 居住户数户 居住人口人 总建筑面积 其中住宅总建筑面积其中 地表住房建筑面积 地下储藏室建筑面积 公建设施建筑面积 其中物管等公共设施 经营性建筑 容积率 建筑密度 绿地率 人均集中公共绿化面积 住宅间距系数满足日照要求 项目总投资万元 流动资金万元 销售收入万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 项目总体规划方案 总平面布臵和功能要求 项目总平面布臵方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑 住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受北方气候以及日照间距的 限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根 据地形特点，自然环境气候特点，形成风格独特，造型新颖，统和谐的建筑群体与环境。 规划设计方案要求 本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色 彩组合，造型效果应该与周围环境协调。 本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间室外环境 房型建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。 项目总体规划的几点说明 该项目建设开发周期年，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。 总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及 社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以绿地中的公建和公建中的绿地两个手法营 造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出世纪居住社区的整体特色。 总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。 小区的目标顾客主要为公司棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车 行道布臵停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用 植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。 在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要 求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 规划设计图选定主要参数指标 项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参 数如下 建设用地总面积平方米 总建筑面积平方米 其阶段 挖土机 装修安装 阶段 电钻 冲击机电锤 空压机手工钻 卷扬机无齿锯 压缩机多功能木工刨 底板与结构 阶段 混凝土输送泵云石机 振捣器角向磨光机 电锯 电焊机 空压机 物料运输车辆类型及其声级值见表。 表交通运输车辆噪声 施工阶段运输内容车辆类型声源强度 基础工程弃土外运大型载重车 主体工程钢筋商品混凝土混凝土罐车载重车 装饰工程 各种装修材料及必 备设备 轻型载重卡车 对此，在建筑施工期间向周围排放噪声必须按照中华人民共和国环境噪声污染防治法 规定，严格按建筑施工场界噪声限值进行控制。施工期高噪声设备应合理安 排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，杜绝深夜施工噪声扰民，另外，对施工场地平面 布局时应将施工机械产噪设备尽量臵于场地中央，进行合理布设，减少施工噪声对民众的污染 影响。对因生产工艺要求和其它特殊需要，确需在夜间进行超过噪声标准施工的，施工前建设单位应向有关部门申请，经批准后方可进行夜间施工。 施工期固废污染源强分析 施工期固废主要产生与两个阶段拆迁阶段及土建阶段。 拆迁阶段拆迁阶段的固体废弃物主要为拆除原有建筑产生的碎石头碎砖头砂混 凝土块等建筑垃圾。 该阶段产生的固体废物主要为拆除拟建区域内原有民房产生的建筑垃圾，土方施工产生 的残土，施工中产生的废建筑材料以及施工人员产生的生活垃圾。本项目拆迁产生的整砖及水 泥板全部回收外售，碎砂土混凝土中的钢筋全部回收外售，剩余无回收利用价值的建筑垃圾 用作场地平整回填或运输至其他地方综合利用。 土建阶段该阶段的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。生活垃圾 统收集后由环卫部门统清运。 本项目在建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方建材损耗产生的垃圾 装修产生的建筑垃圾等，包括砂土石块水泥碎木料锯木屑废金属钢筋铁丝等杂 物。需按建筑垃圾有关管理要求及时清运出场并进行填埋等处臵或用作施工场地内的回填。 营运期工程分析 营运期大气污染源强分析 建设项目营运期废气主要为小区内居民的天然气燃烧废气汽车尾气和垃圾 收集点的恶臭气体。 天燃气燃烧废气 本项目住户生活用气为天然气，本项目共有住户户，则本小区建成后每天用天然气量 是，住户的年用气量为，燃烧天然气产生的废气为万，具体排放情况见 表。 表燃气烟气中污染物的排放系数和排放量 污染物烟尘 排放系数 排放量 汽车尾气 建设项目汽车尾气主要来自于设臵的地下及少量的地上停车场泊车排放，共辆。汽车 尾气主要是指汽车进出车库及在车库内行驶时，汽车怠速及慢速状态下的尾气排 放，包括排气管尾气曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等。汽车废气中主要污染 因子为醛类等。汽车废气的排放量与车型车况和车辆数等有关，参照环境保护实用数据手册，有代表性的汽车排出物的测定结果和大气污染物排放系数见表。 表机动车消耗单位燃料大气污染物排放系数 污染物 车种 醛类 轿车用汽油 停车场的汽车尾气排放量与汽车在停车场内的运行时间和车流量有关。般汽车出入停 车场的行驶速度要求不大于，出入口到泊位的平均距离如按照计算，汽车从出入口到 泊位的运行时间约为从汽车停在泊位至关闭发动机般在而汽车从泊位启动至出 车般在，平均约，故汽车出入停车场与在停车场内的运行时间约为。根据 调查，车辆进出停车场的平均耗油速率为，则每辆汽车进出停车场产生的废气污染物 的量可由下式计算 • 其中• 式中大气污染物排放系数汽油 每辆汽车进出停车场耗油量 汽车出入停车场与在停车场内的运行时间总和，由上述分析可知，约为 车辆进出停车场的平均耗油速率，约为，按照车速计算，可得 由上式计算可知每辆汽车进出停车场次耗油量为出入口到泊位的平均距离 以计，每辆汽车进出停车场产生的废气污染物与的量分别为 与。 停车库对环境的影响与其运行工况车流量直接相关。考虑最不利条件，即泊车满负 荷状况时，对周围环境的影响。此时停车场内进出车流量相当大，此类状况出现概率极小，而 且时间极短。般情况下，区域进出车库的车辆在早晚两次较频繁，其它时间段较少，同时 车辆进出具有随机性，亦即单位时间内进出车辆数是不定的。根据类比调查，每天进出车库 的车辆数，可按平均早晚日出入两次，进出时间按小时次计算。根据停车场的泊位，计 算出单位时间的废气排放情况。 计算废气排放源强时，由于地上车位废气易于扩散且排放量相对较小，故只考虑地下车 库汽车排放的废气。地下车库从出入口到泊位的平均距离按计算。车