金融税收等手段，加强和改善对房 地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设， 加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 解读以上政策被简称为国四条，刚发布就引来市场遍热议，因为这表明 年国家房地产调控政策基调变向，由之前相对乐观的预期到明确转向，将有保有 压的维护市场稳定和健康发展。其重点目标是遏制部分城市房价过快上涨的势头，并 将综合运用土地金融税收等手段来加以调控。 五部委出台政策提高购地门槛 年月日财政部国土资源部央行监察部审计署日前联合下发关 于进步加强土地出让收支管理的通知。核心内容为要求将地方政府土地出让收 益收支全额纳入监管系统分期缴纳土地出让价款首次不得低于原实际为 ，且剩余款项缴纳期限原则上不超过年未缴纳全款者不得按土地价款缴 纳比例分割核发国有土地使用证发证，也不得参与新的土地出让交易活动。 解读主观愿望 提高政府土地出让收入和支出的规范性与合理性，增加保障房建设资金等 提高土地供应和使用效率，定程度上打击开发商囤地炒地 促使开发商加快手中楼盘开发和销售，以加快回笼资金，达到增加有效供给 的愿望。 实际情况 该政策有利于资本雄厚融资渠道广泛的开发商，而对实力小资金仍紧张 的开发企业不利，最终结果是可能增加市场垄断，再次出现由于垄断增强而出现的系 列副作用 该政策主观愿望是增加市场有效供给，从而抑制房价过快上涨，但实际的效 果可能是导致广大中小开发商放慢开发节奏，减少市场供给，推升房价。 三年宏观调控政策调整总结及其对房地产市场的影响分析 通过前面的分析我们已经知道了年房地产调控政策的基调和主要内容，总结 起来如下 调控目标保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 调控手段综合运用土地金融税收等手段。 调控方式与内容 增加普通商品住房的有效供给。 继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信 贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地 招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到年末，基本解决万 户低收入住房困难家庭的住房问题。 第三部分龙口市概况及发展环境分析 市概况 市地处胶东半岛西北部，渤海湾南岸。东邻烟台，南近青岛，与大连秦皇岛天津隔海相望。公路有国道威乌高速公路威海乌海滨海观光大道，交通 发达。面积平方公里，海岸线长公里，人口万。这里已成为胶东半 岛重要的能源基地和交通枢纽。 市距人间仙境蓬莱公里，烟台公里，青岛公里，新机场公里，威 乌高速路口公里，威乌高速龙青高速大莱龙铁路贯穿全境，去北京天津青 岛烟台以及东北三省及豫晋冀蒙等到省份非常快捷。随着经济社会的全方位发展， 综合实力不断壮大，排名逐年稳步攀升，年全国第九届县域经济基本竞争力排名 中跃居第位，山东省第位。 二发展环境分析 年龙口经济发展情况 年，龙口全市经济社会发展在困境中取得了新成绩在挑战中实现了新突破， 全市完成地区生产总值亿元，比上年增长实现地方财政收入亿元，增 长。预期目标基本完成，经济增长持续平稳健康产业结构深入调整，经济发展 方式加快转变对外经贸趋于活跃，园区承载能力日益增强城乡建设统筹推进，融 合发展进程明显加快社会事业更加繁荣，群众生活质量持续改善。 重大城市建设事宜 从改革开放到年，龙口市先后对城市总体规划进行了次调整，目前，城 市规划区面积达平方公里疃和平红光央格庄等城区旧村改造工程，改造面积达多万平方米， 有效改善了城区居民的居住生活条件。 先后开通改造了牟黄路城区段柳莺大道延伸段等条城区主干道，新增城市 道路总面积万平方米，城市道路总长度达公里，形成七横六纵通畅合理 的主干道网络。同时，进行龙口市新区基础设施建设，先后开通建设了新区港城大道南山路至张招公路府东路府西路各，府东二路，府西 二路，和府北路张招公路至府东二路和北环城路府东二路至中村河 段的排水沟等道路排水工程。目前全市城市道路总长度达到公里，道路总面积 达到万平方米人行道面积达到万平方米。 第四部分别墅类项目调查分析 龙口南山区域别墅类项目汇总 南山•佛观山水区 项目概况 项目位于南山旅游度假区内，自然环境最为优美位居南山景区核心，产品形 态最为高档五层带电梯，三层花园洋房，联排花园别墅户型面积 项目进展 年月交房部分精装修，精装修价格元平米，即买即住 项目评价 社区周边和内部配套完善齐全生活便利无忧 国内流疗养中心，各项高端养生配套尊荣尽享 投资升值潜力无限 佛光观海号 项目概况 位于难山国家级风景区，洞佛光高尔夫球场内，仅栋 进口木结构别墅，距南山大佛仅余米，项目建筑面积有 等。 项目进展项目价格在元左右，已售出栋，共栋。 项目评价 项目的规划设计比较有特点，山景别墅，自然风景优秀。但配套设施及生活 便利性较差，交通不便。 第五部分地块分析 地块概况 项目坐落在南山国际高尔夫球场中央，拥有无可比拟的绿色环境和人文景观及温 润的海滨气候。拥有球会全新会籍，高尔夫会所南山康乐宫大剧院会议中心 五星级酒店及国家级渡假景区，以及从幼儿园到大学本科等整套教育体系，医疗 商贸，金融等配套保障地块规划建设占地约亩，建筑面积万余平米。项目区域 总体规划优势明显，具有非常大的发展空间区域交通优势突出，东临烟台，南靠青 岛西依龙口港北与大连隔海相望，海陆空交通极为便利。 二主要指标 居住用地，容积率地上。 三分析 优势 区位南山景区目前常住人口有万以上，拥有成熟的生活环境。具有居住教育科 研商业金融文化娱乐等功能，发展潜力巨大。 周边配套紧邻南山集团总部大楼，周围学校医院商场肯德基等生活设施近在 咫尺，生活便利无忧。 生态景观坐落在南山高尔夫球场内，紧邻南山旅游风景区，退享宁静，近享繁华， 生活动静两相宜。项目配套依托南山集团公司完善设施，小区水电气暖配套完善，应俱全的 成熟配套，让居住成为享受。 劣势 项目规模偏小，后期宣传会受到影响，产品品质不容易提升。 机会 市场需求南山风景区及高尔夫球场的巨大吸引力，使得该区域别墅产品逆势热销。同 时南山地区的旅游休闲等资源的开发利用带来了大量具有购房愿望和购房需求的置 业者，该区域的良好环境和区位，将吸引广大购房者的关注。 经济龙口市经济整体发展态势良好，房地产市场稳步上升。 威胁 房地产市场不稳定性国家调控政策力度加强，会对项目有所影响。 第六部分产品建议及价格预计 总建议以传统中式四合院建筑和徽派建筑为灵魂，参考万科第五院规划设计进行总 体规划，充分体现传统中式建筑的立面形象，内部则应充分考虑现代生活方式的需要 和品质，打造高端生活享受的具有持久生命力的传承居所。 高档独栋别墅面积平米，规划套左右，约平方米，每套占 地不少于亩地。根据占地面积和装修配套不同，销售价格可在元套。 高档四合院院四户每户面积平米左右，规划套户左右， 约平方米左右，必备配套室内配汤池。销售单价元平米。 高档院院六户每户面积平米左右，规划套户，约 平方米左右，必备配套室内配汤池。销售单价元平米。 第七部分经济匡算地块经济匡算 土地成本 该地块可规划用地约为亩，万平方米左右，按照总建筑面积约万平方米 计算，容积率左右，土地成本按万亩计算，土地总成本约为万元。 地块建设综合成本 地块以别墅类产品为主，建设成本按元平米绿化景观及配套，设计等成本按 元平米计算 建设总成本万元。 预计销售收入 根据地块周边项目目前经济指标市场行情和开盘销售价格计算 类型平均单价元面积总销售额万元 高档独栋别墅万元套套 高档四合院 高档院 总建筑面积合计 预计利润 由以上测算分析，本地块的预计利润可以初步确定为 费用按照营销费用含广告推广费管理费用不可预见均为销售收入的 比例，综合税费率合计计算万元。以上成本和费用估算都比较宽 裕 保守利润为万元 万元 本项目启动资金匡算 土地出让金万元 建设启动资金万元。 济南永骏地产推广机构 附件中式四合院建筑风格参考 第部分房地产市场宏观分析 年全国房地产行业销售回顾 国家统计局日前公布年全国房地产市场运行情况，年全国商品房销售面 积超过亿平方米，比上年增长。其中，商品住宅销售面积增长。 受楼市量价齐涨的影响，全年商品房销售额近万亿元，比上年增长。 年，全国完成房地产开发投资万亿元，比上年增长。开发企业完成 土地购置面积亿平方米，比上年下降完成土地开发面积亿平方米， 下降。 资金面的宽松成为房地产市场火爆的重要原因。去年房地产开发企业资金来源 万亿元，比上年增长。 自年月到年月底，从二手房营业税调整开始，系列房地产调控政 策密集出台，中央到地方纷纷打出楼市调控组合拳，对年伊始的房地产市场产 生较大的影响。 年季度投资增速平均为，今年出台了很多调控地产投资的措施，处于 历史低谷。 二年季度房地产市场情况 年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随年房价的 快速攀升而逐渐受到抑制。 商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供