证。 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作 的，具有科学性和前瞻性。 主要技术经济指标 项目的主要技术经济指标如表所示 占地面积约 规划建筑面积约其中地下室建筑面积约 可售商铺面积租赁经营面积 绿化率 施工进度计划设想 本项目的建设期预计为个月，若从年月开始，则至年月 结束，比同期建设的酒店提前个月投入使用，争取年月底之前完成 各项前期工作，包括发展与改革行政主管部门组织评审及批复基本建设投资项目 申请报告，建设行政主管部门批复方案设计初步设计及拆迁安置工作，并且落 实项目建设资金。为确保本工程在年月投入使用，工程进度力求安排紧凑， 充分利用工序间流水搭接，互相交叉与衔接，以利于缩短建设周期，并考虑资金 链的延续，按时按质完成项目建设，项目进度计划如下 前期工作年月年月 勘查设计年月年月 基础施工年月年月 主体施工年月年月 安装工程年月年月 装饰装修年月年月 建筑外围年月年月 设备采购年月年月 设备安装及调试年月年月 竣工验收交付使用年月 工程招投标 根据中华人民共和国招标投标法及广东省实施中华人民共和国招标投 标法办法等有关规定，本项目的建筑工程安装工程设备及重要材料采购均 可采用自行邀请招标的方式进行，由建设方根据工程的实际，对勘察设计施 工监理以及重要设备材料的采购分阶段进行对邀请的单位进行技术经济的 综合评价，择优选取，这样可以在较广的范围内择优选择信誉良好技术过硬 具有专业特长及丰富经验的设计单位监理公司施工企业和生产供应商，为确 保建设的正常开展及资金链的延续，施工单位有定综合经济实力更佳，必要 时在不违反国家不得施工单位带资建设的规定，可以给予定的股份合伙的模式 选取施工单位，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和 影响。 第二章市场调研及前景预测 广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过 分析国内房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从而 进行本项目各功能房产的市场定位。 国内房地产市场总体分析 经过了年年国家对房地产市场的宏观调控，虽然在宏观调控措 施的作用下，年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从年 月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，些大城市房价 居高不下，供求结构不合理的矛盾依然突出。伴随着国家新轮宏观调控政策的 出台，房地产业成为年国家宏观调控的重点行业之，月末，相关部门再 次出台了房地产的调控措施，由于调控措施落实需要时间，年房地产调控 效果还不太明显。展望年的房地产市场走势，将取决于系列国家宏观调控 政策的落实程度。 年房地产投资 年全国房地产完成投资亿元，同比上升个百分点，低于全社会 固定投资增长率个百分点。房地产投资占全社会固定投资额的，同比下 降个百分点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。 年房地产开发 年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为 亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投资的比重为， 同比上升个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地 产较强的发展态势，新开工面积亿平方米，同比增长，为 年增幅连续下降后的回升。竣工面积亿平方米，同比下降，表明当年房 地产产品供给减少，是房价上升的原因之。 年房地产销售 年全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，销售面积高出 竣工面积万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求的旺盛，房价上升在所 难免。 年商品住宅开发 近年来国家对房地产业实施宏观调控，包括控制房地产投资信贷规范拆迁 规范土地供应，加强税收征管等，在短期内影响房地产产品的供应的增加。商品 住宅在房地产中的主体地位加强，顺应了不断增长的住房需求。 年年房地产市场总体预测 总体预测 年年将继年后的又是房地产政策年。回顾年的房 地产形势，这些旨在稳定房价规范市场的政策举措的实施效果尚未显现。相关 部门的统计数据显示，年三季度全国的普通商品房价格依然同比上涨了， 其中部分大中城市，第三季度房价仍以超过的速度快速上涨。同时住房供求结 构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低的问题未有根本改观，估测各地政府 在落实国务院房地产调控方案细则的工作力度仍然不大。预测年年国 内房产市场有如下主要走向。 房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用的是典型的香港模式，即开发商利用大量 银行资金买地建房卖房，然后再开始新轮循环。在这个过程中，房地产开 发资金主要来自银行的土地及开发贷款预收款银行按揭贷款施工企业垫款， 而开发商自有资金比例较低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的 制约日益明显。近几年国家符合建筑节能标准的建筑工 程，建设主管部门不得批准开工建设已经开工建设的，应当责令停止施工限 期改正已经建成的，不得销售或者使用。 在年月日起施行能源法前，建设部于年月日发布关于 发布建设事业十五推广应用和限制禁止使用技术第批的公告中 华人民共和国建设部公告第号，明令对国家禁止限制的材料技术工 艺实行了淘汰，对建筑环保节能可再生能源的材料设备工艺给予大力号 召与支持。 环保绿色节能建筑的建设提议 项目在设计中要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关 建筑节能技术标准在建设中采用新型建筑材料高效隔热保温材料加强建筑 周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地花木。以减少太阳辐射的影响。 本工程主要能耗是电能，空调照明通风给排水等系统都是电能消耗， 因而在电气设备选择配置很关键。方案选择时尽可能运用节能新技术新工艺 选择节能型的产品，如选用高效长寿节能的光源和灯具选用节能型机电设 备设备容量选择要适宜，台数要合理，尽量防止轻载或超载运行装设功率补 偿设备。 为突出广场商业主题广场的特色主题及响应环保绿色节能的国家建设倡 议，并减少以后投入使用前后的相关审批风险，商业广场建设作以下部分提议 墙体节能技术自保温体系 主要使用蒸压砂加气混凝土陶粒增强加气砌块等为墙体材料，辅以节点 保温构造措施，即可满足夏热冬冷地区和夏热冬暖地区节能的设计标准。 材料干体积密度。抗压强度级大于级大 于级大于级大于。导热系数 。体积吸水率，其它技术性能指标符合蒸压加气混凝土砌 块的标准要求。厚墙体，专用保温砂浆或粘结 剂砌筑灰缝，不考虑两面抹灰和表面热阻，传热系数小于。导热系 数修正值。 屋面节能技术 结合本工程商业广场主题，可适当采用种植屋面技术，种植屋面应承受系 统荷载，并具有蓄水保温隔热隔声及节能效果。种植屋面应设二道防水， 上道防水层应为耐根穿刺防水层，并应与防水材料应相容。耐根穿刺防水材料 应符合国家相关标准的规定。种植屋面保温层应选用密度小压缩强度大导 热系数小吸水率低的材料，不应使用散状保温隔热材料。种植屋面排水层应 选用抗压强度大耐久性好的轻质材料。 变风量空调技术 同空调系统中，各空调区域内设置变风量末端送风装置，可以根据区域 需求，调节所需风量，满足不同温度控制需要，节省运行费用。 新型节能照明技术 如采用系统软件控制的长用灯具不同时段的智能照明节能亮度控制，节能 灯具可适量使用如三基色细管荧光灯荧光灯管小射灯荧光灯用高 频电子镇流器等。 生活节水 可以使用陶瓷片密封水嘴节水型坐便器系统红外线感应节水装置自 力式平衡压力恒温混水阀等有效装置。 绿色建材 如轻质高强建筑材料，由胶凝材料砂石集料轻集料工业废弃物制备 的轻质高强砌体，具有重量轻强度高外观规整施工方便等特点，同时具 有较好的保温隔热作用。 第六章营销策略 建议宣传主题概念 购物休闲娱乐商业广场，的商业新选择, 引领时尚商业新地标, 卖点整合 旅游购物的好去处 拥有真正步行街的商业广场 中国著名旅游城市中的商业新地标 停车购物的乐园 配有完善的商业配套设施 优惠措施 售前宣传期间购买或认租，优惠 试销期购买或认租，优惠 次性付款，优惠 购买或认租两套以上含两套，优惠 购买或认租五套以上含五套，优惠 特定促销期购买，额外优惠 备注以上优惠可以叠加。 销售出租目标体系整体推广思路 销售的目标，毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去，这就需要每个操作 步骤都达到了预期的效果，包括形象与品牌的推广效果公关效果销售进度和 资金回笼计划。 这些既执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期目标，但同时 又为了实现同个最终目标，是个因果循环的目标体系。各步骤需要达到的预 期目标如下。 形象与品牌推广效果 企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行，以便让目标客户 有个从了解到接受的过程。在本项目的前期宣传铺垫的阶段，应使得商业广 场形象得以确立，使得本项目概念得以确立。这些要首先体现在项目施工围墙 工地门面上。施工队伍进场之日，即要开始建立围墙广告的宣传效果，采用墙体 喷绘技术，使项目的主题概念首先体现工地围墙上，并选择较好的位置树立适量 大小和数量的工地广告牌。同时还要开始精心打造个具有特色和品位的卖场， 力争使卖场和现场宣传效果相呼应，并在项目出正负零之前完成，为以后项目提 前进入销售状态打下基础。 现场广告牌的制作 内容项目鸟瞰图项目名称主题广告词副广告词发展