用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通交通运 输市政服务等行业，推进连锁经营物流配送多式联运网上 销售等组织形式和服务方式，做好项目定位搞好项目设计。 按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意 见的通知要求，明确项目目标搞好项目规划。 根据湖南省和长沙市十五计划，融入区域经济合理安排进 度。 结合我国加入及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研起 步与国际同步。 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程 序和要求，做到实事求是客观公正。 我国湖南省及长沙市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状 及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的 管理模式运营模式。 项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲 目投资和重复建设。 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标 采购及比质比价采购。 消防环保安全设施建设符合国家和地方法规。 其它规定及客户要求。 主要经济技术指标 项目建设主要经济技术指标见表。 表期工程主要经济技术指标 序 号项目单位指标备注 占地面积亩 面积平方米 仓储平方米 办公用房平方米 集装箱堆场平方米 货运吞吐量万吨 宏观物流产值亿元 项目总投资万元 固定资产投资 万元建 设期利息 万元，土地款 万元流动资金 万元 建设工期月 年平均收入额万元正常年 年净利润万元正常年 投资回收期年 所得税前 年 所得税后 年 含建设期年 平均投资利润 率 平均投资利税 率 固定资产投资 银行贷款偿还 期 年 全部投资内部收益率所得税前所得税后 财务净现值万元 所得税前 所得税后 密度 容积率 绿地率 可行性研究结论 湖南国际物流园的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业 发展的政策符合产业发展方向和要求 二湖南国际物流园项目建设用地符合长沙经济技术开发区对该宗地 的要求 三湖南国际物流园总体规划占地亩，总投资亿元。项目 第期工程总投资万元，总面积万平方米，其中仓储面 积万平方米，综合办公大楼万平方米，集装箱堆场面积万平方米， 固定资产投资万元，建设工期年。项目第期工程实施期内 年，含年建设期实现营业收入万元，实现利润万元，上缴 税收万元，安排就业人，项目具有良好的经济效益。 四该项目建设在长沙经济技术开发区内，背靠曙光电子长丰猎 豹汽车三重工华天铝业等开发区大型加工制造业，联系物流中心 长沙市水运码头铁路编组站黄花国际机场等物流结点，辐射长株潭地区， 物流资源丰富，市场潜力巨大。 五项目建成后，园区建三大平台物流设施平台物流信息平台和 物流政策平台，具备大基本功能海关功能物流基地功能金融结算功 能物流信息港功能教学科研培训功能。提供多式联运报关报检货运 代理信息交易金融结算仓储中转流通加工品牌展示等物流服务。 整合湖南及周边省份的物流资源，带动和提升相关产业及湖南工商企业的发 展与竞争力，推动湖南工业化进程。 综上所述，湖南国际物流园项目建设各方面的条件都已具备，项目 实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省市开发区和各职能部门以及 银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。 第二章项目建设的背景及必要性 加入对我国现代物流产业发展提出了新的要求 加入世贸组织，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临 着严峻的挑战。我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包 装服务通信服务速递服务分销服务运输服务中，除佣金代理服务 批发服务零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及 海运服务集装箱堆场服务内水运输航空运输服务铁路运输服务货 物运输代理服务等将全面对外开放。因此，这些领域也将在未来的三年之内 面临外资大规模进入带来的巨大冲击。 目前，湖南省正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流 服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步， 以便尽快满足加入对我国，特别是湖南省现代物流业提出的新的要求。 通过物流园的建设，将各物流企业港口航空等服务机构和生产单位 进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来 的竞争中能够处于比较有利的地位。 二现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔 随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗 提高劳动生产效率以外的第三利润源的现代物流业，已经成为我国新的 经济增长点。据中国物流年鉴年，我国国有及国有控股工业企业 流动资金占用达到亿元人 物流综合信息系统 •客户关系管理 •计划控制 •仓储管理 •运输管理 •配送管理 •物流计费 •统计分析 客户服务系统 为物流企业客户提供的物流服务的全过程动态跟踪和查询 货物出入库时间数量查询 货物库存数量查询 货物加工包装完成情况查询 货物配送完成情况查询，配送车辆的动态跟踪。 第七章专业技术方案 总平面布置 总体布局原则 按照现代物流产业的功能特点和发展要求 重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善 坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境。 功能结构及用地布局 项目分为三大功能区 园区管理中心 以园区的行政管理为主，兼有定的后勤配套服务功能。 物流配送区 形成集集货仓储分捡配送信息处理于体的配送中心。 加工集散区 以停车货物露天堆场加工于体的集散区。 交通规划 交通规划原则 园区道路层次结构与功能分工，基本达到客货分流 合理安排车流路径，保障交通畅通 保证园区与主要物流集散地有便捷的客货运通道 保护生态环境，控制交通对环境的影响 在满足园区近期交通需求的前提下，为园区发展保有较大的交通预 留。 本项目为米的方格网式路网结构，各街区交通便捷畅通，外围 形成环状交通和部分停车位，同时为业主的车行系统深入各个单元，在加工 集散区提供集中静态交通设施，为车流和物流的转换提供足够的空间，而各 单元分散的停车位又为部分停车提供了可能。 景观规划 二轴二区 中心区形成十字景观轴，行政办公区的集中绿地和东北的城市绿地 本案明显特征是简洁的交通流线基础上形成整体的城市空间和轴线，提 供高效的交通和令人愉快的景观环境。本案建立了个以创造空间为基础的 街区结构方面，物与路网系统平行，开放空间沿道路布置另方面， 突出了相对围合的丰富的内部庭院空间。宽阔的林荫道栽种的花草树木使布 局严谨的规划平面变得柔和，从而使新建的物流园区象是镶嵌在绿色的框架 中般。 沿次干道均为重要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在南北向主轴线 形成景观节点，强调场所的可识别性和区域的内聚力。各单元院落空间在整 齐的格网布局下谨慎介入，形成系列富于变化的城市空间和沿街景观。办公 区大面积开放空间为下步设计留有余地，并将成为最富情趣和生活化的场所。 结构 本项目区域内物按地震烈度级设计。 综合服务大楼采用混凝土结构。 仓库采用钢架结构。 集装箱堆场采用混凝土铺设路面。 供电系统 设计依据及范围 供电设计严格按照民用设计规范物防雷设计 规范供配电系统设计规范等进行设计。 供电方案 本工程用电电源由开发区供电所统考虑，在物流园区范围内新建 变电所，用电设备总容量约为其中消防应急负荷。按 规范规定，本工程除消防用电为类负荷外，其余用户二类用电负荷。 照明配电电源引自本园区变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事 故照明采用双电源回路自动切换。 防雷部分按三类防雷物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统 接地单独设置接地采用系统，接地电阻小于欧姆。 通讯电视网络系统 本工程通讯电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋 分接箱装于底层，每户装个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信 及有线电视部门负责。 给排水设施 研究依据 给排水设计依据给水排水设计规范室外给水设计规范室外 排水设计规范生活饮用水质标准污水排入城市下水道水质标准进 行设计。 给水方案 物流园及住宅生活用水使用供水公司自来水，室外消防用水由室外消 防栓直接供给，目前生活及消防用水均已进入该地边缘，只需联接即可。 进水管道为，远期规划供水能力约日。 排水方案 结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。 室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。 室外采用污水雨水分流制排系统，所有雨水污水均集中排入市政下 水道，由市政污水处理系统统处理。 消防 本项目消防投资万元。确保消防设施符合消防要求。 根据国家设计防火规范修订本的规定，本项目储 存物品的火灾危险性为丙类，库房为二级耐火等级的单层，根据要求 设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。 消防给水系统 在库区内设消防储水池及泵房座，可利用原有的消防储水池及泵房， 设置智能型变频稳压消防给水机组。 在配送中心外设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置 室外地上式消防栓。 在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按 钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水 灭火给水系统。 急救消防设施 配送中心库房内各防火单元内均配置手提式干粉灭火器，