某某大厦商品房项目建设项目可研计划书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

东临巷，西临巷。

公共配套设施齐全，交通便捷，地理位 置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。

二项目的建设规模和目标 根据岳阳市发展和改革委员会岳发改投号立项批文确定该项目占 地，拟建成栋集商业住宅停车等功能于体的层大型综合楼， 建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为 ，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以 上为套住宅，建筑面积为。

三项目建设的主要条件 建设岳阳大厦是市委市政府确定的城区改造规划之，事关旧城 改造，提高城市品位，有为项目建设顺利进行保驾护航的政策条件。

基础设施齐全，水电通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。

地理位置优越。

处于街的核心，南临道，北邻局生活区，东 临巷，西临巷。

公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是 投资置业的黄金宝地。

开发商实力较强。

湖南置业有限公司具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社会信誉。

年经市工商银行综合测评， 达到级信誉企业。

年月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为岳 阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位。

年度被市政府评 为重合同，守信用单位和年度信贷诚信企业。

并被市房协和长沙信息 报社评为年度诚实守信级企业。

四项目建设的投资回报 根据分析预测来看，本楼盘总投资万元，可实现销售收入万元， 总开发价值万元，成本利润率达到，建设期个月，盈利能力强， 风险较易控制，属较佳的开发项目。

第五节结论和建议 结论 通过对项目建设立项场地建设条件投资效益财务评价的系统研究， 结论如下 项目的前期工作比较扎实，基本资料详实可靠。

项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会市规划局的重视与支 持，为项目建设的顺利进行保驾护航，为项目的建设创造了有利条件。

项目的建设资金筹集解决，对项目的营运通过财务评价分析是可行的。

项目开发建设单位具有三级资质，具备开发建设相应规模商住楼的财 力经济和技术实力。

综合上述分析研究，结论是该项目建设的风险较小风险容易控制，该项 目是可行的。

二建议 对项目建设资金的筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如 期到位，是保证项目按进度计划顺利实施的基本条件。

第二章市场分析 第节项目的建设内容 住宅泊车商场花园绿化带车道等是改善人们居住美化城市环 境，提升城市品位的基础设施通过旧城改造，建设具有现代城市特性的项 目，对岳阳市城市发展起着积极的作用该项目自身的特色，通过销售住宅 铺面的方式获得投资回报。

第二节项目建成后的环境特点 岳阳大厦是置业有限公司经过精心规划设计的小高层建筑，位于 商业街商圈的核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。

第三节项目建成后的销售条件 从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺的需求旺 盛，该项目符合大部分城市经营户的购买意愿，因此销售该项目住宅铺面的 房地产市场前景较好。

第三章建设用地的选址 第节场地条件 场地情况 岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生 活区，东临巷西临巷，南临街道，交通便利，地理位置十分优越。

二水文气象地质条件 市属大陆性气候，根据气象局年至年观测资料分析统计， 本市有关气象资料如下 水位吴淞冻结基面历年最高水位 历年最低水位 历年平均水位水位保证为 水位变化最大为，最小为至 最大年水位较差 设计低水位，保证率 设计高水位， 流量 年平均流量 历年最大流量 历年最小流量 降水 年平均降水量 最大降水量 最小降水量 风速 年平均风速 最大风速 冬季室外计算风速夏季室外计算风速 风向 年主导风向及频率为 冬季主导风向及频率为 夏季主导风向及频率为 气温 全年平均气温 历年最高气温 历年最低气温 相对湿度 年平均相对湿度 年平均最高相对湿度 年平均最低相对湿度 地貌 场地为西南高东北低的空置的场地推平并拆除部分原有建筑物。

地震 抗震设防烈度为度。

第二节建设条件 岳阳大厦地处市城市中心地带，项目得到了市委市政府的高度支 持，城市规划行政管理部门的高度重视，为该项目的建设提供了良好的外部建 设环境，有各种优惠政策，配套齐全的基础设施，建设的施工组织比较系统严 密，因此建设条件优越。

项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发的了选址 意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让合同等申请房产开发贷款万元。

二资金运用及投资结构 根据项目投资估算表，该项目总投资为万元，其中用于固定资产 投资万元，流动资金万元。

注固定资产投资中的土地价值包 含了平整用地时的拆迁补助还建住宅等费用。

项目前期开办费及建设准备费用万元 建安工程万元 项目建设管理费用财务费用万元 ④产品销售费用按提取为万元 不可预见费万元 财务费用中的建设期借款利息，是根据国家银行同期同档次贷款利率计算。

第三节项目总价值及盈利能力分析 根据实地调查，选择以下三个比较实例百大厦德胜佳园明 辉大厦，同处约公里区域内，同属商业住宅综合商住楼，其中的区域与 本楼盘接近，区域稍劣于本楼盘，交易日期为年和年，的交易日期为年，商铺价格在近年内变化不大，故交易日期不必修正住 宅选择以下三个比较实例和府公寓花旗公寓世界风情，住宅价格 每年有上涨趋势，尤其自年月以来，有加速上涨的趋势。

其他情况相 近。

下面分别估测本楼盘的商铺价格和住宅价格。

第层商铺价格单位元 序 号名称价格 交易日期 修正区域修正 个别情况 修正 比准 价格 百大厦 德胜佳园 明辉大厦 得本楼盘的第层商铺比准价格 元取整 住宅价格 序号名称价格交易日期修正区域修正个别情况修正比准价格 和府公寓 花旗公寓 世界风情 求本楼盘住宅价格元 本项目总销售收入 第层商铺面积 商铺销售收入为万元 住宅面积 住宅销售收入为万元 车库销售收入万元 则总销售收入为万元取整销售税费万元 本项目总开发价值为 总销售收入销售税费万元 开发利润 总开发价值总开发成本 万元 成本利润率为 开发利润 开发成本 般项目的成本利润率约，本楼盘该值在此范围内，盈利能力 较强。

其他财务指标 计划土地费用次性投入，前期工程费在第季度投入，开发费在建设期 内均匀投入，管理费销售费等在销售期内均匀投入。

计划建设期四个季度，自建设期的第三个季度开始预售，至第六个季度结 束，按季度折现率，则得如下现金流量表 表二现金流量表单位万元 序 号项目 现金流入 预售收入 销售收入 现金流出土地费用 前期工程费 房屋开发费 管理费 销售费用 财务费用 其他费用 不可预见费 销售税费 净现金流量 折现净现金流量 累计折现净现金流量 折现净现金流量 累计折现净现金流量 折现净现金流量 累计折现净现金流量 折现净现金流量 累计折现净现金流量 用试算法计算内部收益率 设，则 设，则 用插值法计算财务内部收益率 动态投资回收期 万元万元 则动态投资回收期季 当时，项目净现值，内部季收益率 ，高于行业基准收益水平，项目可行。

第六章项目建设实施进度 本项目计划个月自然日历天完成，按天年，约需年，从 年季度批复立项开始，至年季度交付。

工程施建计划进程如表。

表三实施进度表 时期 进度 内容 按季度进展计划 年年 二三四二 可行性研 究 方案设计 初步设计 施工图设 计 土建施工基础及六层六层至十六层 设备安装 及内粉刷 层至六 层 六层至十六 层 道路及绿 化 竣工验收层至六六层至十六层时期 进度 内容 按季度进展计划 年年 二三四二 层 第七章经济评价 第节环境及社会效益 根据岳阳市城市发展的势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境， 改善城区卫生环境，确保居民安居需要。

项目对优化城市建设，优化投资环境， 促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著的社会效益。

第二节项目建设的费用指标及成本分析 主要成本指标系数 营业税及附加按销售收入的提取 销售费用按销售总额的提取 管理费按土地前期费用前期工程费和房屋开发费总额的提取 二主要技术经济指标表测算 表四主要技术经济指标表测算 序 号指标名称单位指标备注 建设总投资规划万元其中固定资产投资规模万元 二用地面积 三 总建筑面积 其中商场面积 住宅楼含写字楼负层含商铺车库泵房配电所 四销售收入万元 五 总成本费用万元 其中建设成本万元其中土建万元 销售成本万元 六利润万元 七上缴税费万元 八投资利润率 九投资税率 十投资回收期年 第三节财务分析 建筑物基底面积，住宅建筑面积含写字楼，商业建筑面积 ，含负层及临街铺面和车库设备用房，项目建筑期给个月，回 收期年。

销售收入估算 根据市场逐步发育的情况，采取积极稳妥的营销方针，确定按不同层次和 功能和级层计算收入。

表五销售收入 分类面积均价元金额万元备注 住宅含写字楼 商场商铺 车库 合计 二销售成本指标及成本估算 表六销售成本税费内容计算基