某某地区购物广场项目可研计划书 ㊣ 精品文档 值得下载

年，进入中国，选择深圳作为其进军中国市场的桥 头堡，此后，又相继在东莞北京大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。

凭借 其雄厚的资金实力先进的管理经验庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国，的 加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。

编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行 性研究报告的编制依据主要有 国家外经贸委颁布的外商投资商业试点办法 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 项目所在地城市总体规划 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准 开发商提供的其它有关资料。

研究范围 该可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目发展的必要性分析 项目发展的市场分析 建设条件分析和工程进度安排 建设的规模和性质 工程设计和功能要求 消防环保和卫生 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 敏感性分析 结论与建议等。

在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部 门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。

二项目发展的必要性分析 该项目的发展将有力推动我国零售业发展 经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资 的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。

入世以后，我国将在年内逐步放开分 销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新轮的革命。

中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这发展走势。

据国家统计局公布的数字，上 半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长，汽车类增长，文化 办公用品类增长，家用电器和音响器材类增长，体育娱乐用品类增长， 建筑及装潢材料类增长以上。

数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活 跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额亿元，比上年同期上涨。

在吃穿用三类商品中，用的商品在居民消费中所占比重略有上升。

分析表明，社会消费 品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加节日消费的拉动和市场商品供给结构的 改善。

由此可见，我国零售市场特别是等些大中城市市场已经具备了连锁起步快速 发展的条件人均收入美元以上，无论对外资还是内资连锁，目前都是个良好的发 展时机，其大规模规范化发展，将有力推动我国零售业的发展。

该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级 该项目的发展方向是在的商业中心地段黄兴路发展大规模标准化的超市。

超市是 商业零售业态种类中的种，发达国家的零售商业的发展经验表明，超市在零售业态布局中 占有重要的地位，是种主流经营选择方式。

可以说，我国零售的业态发展革命才刚刚开始， 以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的些重点城市的社会消费品零售总额中 所占的比例刚刚接近，全国的平均水平仅仅在左右。

由此可以预见，我国零售业态的发展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位， 完成演变革命还需要个较长的发展时期。

入世是个发展契机，未来的至年将是我国 零售业快速发展的个时期，这时期既是最为剧烈的变革时期，同时也是个发展成熟的 时期。

该项目发展将以滚动的方式推进，每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增。

依照在中国的发展计划，年将新增家店，新增个，到年时争取发 展总店数家。

因此，该项目的发展，将在质上提升我国零售业的发展水平，并将迅速推 动入世后我国零售业态的发展升级。

该项目的发展将加速市商业发展和城市建设的步伐 市自古是中国南方的大商贸中心，改革开放以来，商贸业更成为市的支柱产 业。

但是，进入新世纪，市的商业继续进步提升。

首先，从商业布局上看，目前 市商业布局过于集中在广场，形成所谓的五广场级商圈，需要向周边地区加大辐射 力。

其次，从商业业态上看，目前市的百货店数量较多，而现代化的大型超级市场较少， 急需发展大型超市这种新型的业态。

再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以 外，现代物流业也是商业发展中的个新的经济增长点。

是近期已决定将在十五期 间建设个大型商品物流配送中心，要把发展物流作为新型商业发展的重点，同时鼓励发展 属于第三方的配送中心，逐步实现物流配送社会化。

进驻后，不仅会给带来零售业 的发展，由于物流量大，也有向周边辐射的潜力，因此也会带动市现代物流业的发展。

近年来，市的城市建设有了明显的飞跃。

目前，黄兴北中南山路，以及五广 场商业中心区的改造拆迁已经紧锣密鼓的展开，并有了重大的突破。

市政府预想建成 个具有较大长度的商业街。

市政府的项目正位于黄兴南路改造区域内。

通过该项目的 建设，公司将给带来先进温探测器消火栓报警 开关手动报警开关及消防对讲电话水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元声报警器 紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。

灭火器配置 采用手提式干粉型磷酸铵盐灭火器，地下层设具型，地上每层设 具型。

灭火器应放置在楼梯电梯及明显和便于取用的地方。

环境保护 绿化 该项目进行地面绿化，有人行步道铺地花坛小品等。

生活污水处理 建筑物排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和厨房污水经隔油器 处理后再排入市政排水管网。

噪音的隔绝 水泵设减振基础，进出口设软管接头，泵出口设消声止回阀冷水机组空调机组 通风机水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。

冷却塔采用低噪声型。

废气的排放 餐饮部分的污染油气烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。

车库产生的废气通过排烟竖井排至室外。

劳动卫生 劳动措施 该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全低压配电系统的接地 形式为系统，其保护接地线与工作零线是分开的，正常情况下，用 电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与 线等截面的可靠连接设防雷保护。

卫生措施 按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充的新风量，保证了 营业场所符合劳动标准。

地下停车场设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合卫生 标准。

八投资估算与资金筹措 投资估算 建设投资估算 该项目建设投资万元，构成内容如下 项目建设投资汇总表单位万元 序号项目估算价值占建设投资比例 固定资产投资 无形资产投资 递延资产投资 预备费 合计 详见附表。

流动资金估算 根据该项目的具体情况，项目建成后将房地产全部出售出租，由物业管理部门运作， 预计每年所需流动资金为万元。

建设期利息估算 该项目建设投资借款总额万元，借款年利率，建设期利息万元。

该项目投资总额为万元。

资金筹措 该项目资金筹措方案如下表所示 单位万元 序号项目估算值 自有资金 自有建设投资 自有流动资金 建设投资借款 预售款反投资 合计 如上表所示，该项目资金来源于三个渠道自有资金自有建设投资万元， 自有流动资金万元银行借款万元销售款反投资万元，该项目 层公建的预售收入可进行再投资。

资金筹措方案和投资使用计划详见附表。

九财务数据估算 计算期估算 该项目计算期年，其中建设期年，运营期年。

销售经营收入估算 层公建销售收入估算 该项目层公建全部销售，根据市房地产的价格行情及走势，确定该项目的销售 方案如下表所示 该项目销售方案 项目 第年第年 比例 面积 价格 元 收入 万元 比例 面积 价格 元 收入 万元 估算值 租金收入估算 根据集团与公司达成的协议，该项目的二三层为购物广场，购物广场 的租金确定在元平方米月。

该项目地上为四层，其中地上第四层全部出租给经营餐饮的业户，其租金水平参照当 地的租金价格。

租金收入的估算详见下表 项目租金收入估算表单位万元 序号出租方案估算值 二三层 出租面积 租金价格元月 年租金收入万元 四层 出租面积 租金价格元月 年租金收入万元 其他经营收入 该项目建有停车场，停车场的收入每个项目可按万元年考虑。

该项目建成后还可获得外墙广告收入，预计每个项目的外墙广告牌收入为万元 年。

该项目物业管理收入，按元平方米月，物业管理年收入为万元。

总成本费用估算 工资估算 该项目物业管理人员的年工资总额及福利费按工资额的计提为万元。

折旧费估算 该项目固定资产原值万元扣除销售部分所占比例后的余额，净残值率， 折旧年限年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为万元。

修理费估算 该项目修理费按折旧费的计算，每年为万元。

摊销费估算 无形资产摊销总额万元扣除销售部分所占比例后的余额，摊销年限年，年 摊销额为万元递延资产总额万元，全部计入经营期第年的成本中，则第 年的摊销费为万元，从第年起每年均为万元。

销售费用估算 商品房销售费用按销售收入的计算，则为万元。

其他费用估算 其他费用根据同类项目的经验数据确定为万元。

总成本费用估算详见附表。

销售税金及附加估算 该项目缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。

综合税费率为。

估算结果详 见附表。

利润及利润分配估算 利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后的余额。

对该项目，所在地 政府已向投资者许诺免除所得税，该报告按国家规定的税率考虑若免所得税，