某某房地产开发建设项目可研计划书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

发布系统等。

在政策方面，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关 于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施 意见，主要从住房结构调整土地供应规划等个方面调控房地 产市场。

意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴 存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余 额，作为购房首付款未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积 金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。

政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在重庆的实施意见 中，明确提出了禁止任何名义的集资建房，这将在定程度上增加了 商品房市场的有效需求。

闲置地按出让金收闲置费政策的出台 将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在定 程度上增加了开发商的风险和资金压力。

公积金政策的出台，使市民 置业房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方 便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在定程度上 可以激发部分购房者的积极性。

总体而言，个健康良性的市场将更好的保护投资者和消费者双 方面的利益，将有益于市场的长远发展。

重庆做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享 受国家西部开发政策三峡库区移民开发及对口支援政策重庆市鼓 励外来投资优惠政策。

从年年国家每年还将从三峡工程 建设基金中安排亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡 库区移民就业的产业项目。

从三峡电站的电价收入提取定基金用于 后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备技术培训等项目。

这些 优惠措施的实施必将有力的带动重庆市范围内的经济新增长，推动地 区的发展。

重庆市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业的要求，在 定程度上加大了房地产企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产 企业出现困境，目前从市场来看影响明显，重庆市很多资金实力较小 的房地产企业出现集体退市的现象。

但这对于那些有实力的开发商而 言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。

第三节万州区经济环境及行业发展状况分析 万州作为三峡库区的中心城市，具有地理交通资源等优势。

年地区生产总值同比增长，地方财政收入增长全 社会固定资产投资增长社会消费品零售总额增长外 贸出口增长城市居民人均可支配收入增长农村居民 人均纯收入增长新增城镇就业岗位万个，新转移农村 劳动力万人。

随着西部大开发的深入推进，万州可望获得更有力的支持东部 沿海发达地区的资本产业加速向西部转移，万州具有承东启西的区 位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接同时， 重庆市委市政府把加快万州及三峡库区生态经济区的发展，使其成 为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为重庆十五规划的 工作重心。

万州综合经济实力的增强，将为城市建设提供强大的源动力。

万州国民生产总值在最近十年来直保持快速发展的态势， 增长幅度惊人，年均增长幅度超过了十五期间年均增长达到 了，高于同期全国增长幅度，显示了万州区健康良性经济 发展局面。

通过对最近年来万州区国民经济的研究，我们可以发现， 万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的 干扰，这主要归功于万州区自身拥有比较良性的经济结构年 万州区第第二第三产业比重为。

三峡移民 工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较 小。

在十五期间，万州区国内经济保持高速发展态势。

年， 万州区完成国民生产总值元，同比增长，分别比全国 重庆市高和个百分点，年均增长。

地方财政收入 亿元，同口径比较，年均增长。

全社会固定资产投资累计完成 亿元，年均增长。

完成城市建设面积平方公里，比上 年增加平方公里。

城镇化率，比上年提高个百分点。

十五期间，共完成房地产开发投资亿元，为全区固 定资产投资总额的，实现增加值亿元。

房地产业主要税 费出让金入库亿元，占同期财政收入的。

竣工商品房 万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房 万平方米，写字楼万平方米。

专业物业管理面积万平方米， 城镇居民人均居住建筑面积平方米。

其中年完成房地产 开发投资亿元，为全区同期固定资产投资总额的，实 现增加值亿元。

房地产业主要税费出让金入库亿占同 期财政收入的，竣工商品房万平方米。

年季度 完成房地产开发投资万元，实现增加值万元。

年地区社会消费品零售总额达到亿元，同比增长 。

批发和零售业总额为亿元，同比增长餐饮业为 亿元，同比增长。

全年接待海内外游客万人次，同 比增长，实现海内外旅游收入亿元，同比增长。

据 统计局资料显示年上半年，万州区国民经济继续保持增长态 势，增长率达到了。

产业结构方面，万州十五期间立足优势资源和优势产业， 全区工业经济再创新高。

年实现体开发建设，以建设山水新城， 打造最佳人居环境为宗旨，提倡以人为本的现代居住理念，注 重项目的整体景观及建设规划，并引入先进的物业开发模式，全面 提升江南新区的开发档次。

而在当前万州尚不成熟的房地产市场 中，地方行业现状尚停留在仅为满足人们的基本居住条件之上，对 于居住质量和物业品质鲜有考虑，这也为我们建造高素质大盘提供 了良好的市场潜入机会。

本项目的实施将有效地调整万州的住房结 构，丰富并增强人们的居住观念。

劣势江南新区目前市政配套和生活配套严重不足，基本空 白，不能满足基本生活的需要，本项目作为在新区开发的个大 盘项目，在市政配套严重匮乏的情况下，我们必须要在购物休 闲娱乐教育和医疗等方面满足小区的基本生活需求。

这对本 项目的综合素质提出了更高的要求，同时，也增大了项目的建设 成本。

四市场竞争情况分析 行业房地产开发队伍整体实力较弱。

万州现有房地产开发企 业家。

其中级家，占二级家，占三级 家，占四级家，占。

企业中，国有企业家，占 集体企业家，占有限责任企业家，占。

企业注册资金亿元。

房地产从业人员达余人，其中分 布在决策层，分布在管理层，分布在办事层。

从业人员大多由 经商建筑转化而来，未接受过房地产专业学历教育。

整个行业的 管理水平和发展水平相对较低 市场在万州目前的市场上，尽管很多项目都标榜高档，但其 发展的程度以及开发商的自身能力有限，导致很多项目都是在些单 项方面有所提升，但整体品质仍不理想。

同时，因为万州目前对于房 地产市场的监控力度较弱，加之本地房价相对较低，市场上目前参加 竞争的大多是本地的房地产商以及周边的些小规模的开发商，他们 对项目的开发以模仿大城市项目开发为主，难以根据项目自身条件整 体把握项目的开发方向和整体品质。

实力资金方面由于市场上现有开发商的规模大多较小，资金 实力较弱，从开发周期来看，万州房地产项目普遍存在开发周期较长 的特点，追究其原因主要是由于开发商资金匮乏所致。

另外，万州房 地产市场过去以期房销售为主，几乎没有现房销售项目，甚至在没有 取得全部资格的情况下进行预售，这与开发商的资金实力有很大的关 系，在现有政策调整管理加强的情况下，小规模开发商的生存空间 被挤压，将会有相当部分的开发商退出市场。

产品目前万州有部分开发商引进了很多新型产品，但受制于开 发实力，只能进行小规模的开发，使得好产品没有好的社区环境，在 配套方面难以完善，使得产品优势被其他方面的弱势所抵消。

从市场 总体来看包含移民房，万州房地产市场以多层为主，市场总体处 于较低级阶段。

电梯房塔楼属于目前万州中高档商品房的主要产 品类型，花园洋房联排别墅近年已经登陆万州房地产市场，正在成 为万州市场的热点建筑类型独栋别墅物业类型其销售群体较为单 和集中，销售情况不理想具有江景景观的江景电梯房，是目前万州 最受追捧的物业类型，已经成为万州房地产中高档市场的主流产品。

些区位较好的江景房成为房地产市场价格的领军者。

最有代表性的 是三峡移民广场附近的恒森天江景城国成滨江名都天座好 运来三个项目。

三个项目中，恒森天江景城拥有江景山景两个方 向的景观，销售情况最好，销售价格也是最高。

其侧的国成滨江名 都因为只有江景，背侧有些受到其他项目的遮挡，各方面情况都要稍 次，而天座好运来的位置只能看到西山公园的山景，在同地段中， 它的业绩及价格都是最差的。

户型总价在万元左右，面积在平方米至平方米之间， 户型比较新颖的错层复式跃式错跃结合的房子销售情况好于普 通户型的房子，而房和四房以上户型在万州市场相对较少 房地产作为相当综合的产业，它的产品不仅仅停留在建筑本身， 其外延的物业配套社区环境社区文化等都是产品的部分，但 就目前而言，万州还没有个项目在全方位去打造自身，在目前万州 市场上的这些项目，每个项目其实都在进行着以不同诉求点而进行 的市场差异化，有物业，有广告，有产品，有销售策略，甚至有绝对 成本。

而对于终端消费者而言，他们需要的不仅仅是在单个方面的差 异化，而是均衡。

综上所诉，我们可以为万州目前的房地产市场下个定义万州 的房地产市场目前仍处于房地产开发的初级阶段，在这种初级阶段， 市场上的竞争者尽力的展现自身的优势，同时在可能的条件下吸收别 人的优点充实自己，但在这种结构下，市场的引导力量是分散的，过 多元素导致市场无法向个特定方向发展，这时，个强势的领跑者 将带动整个市场的发展，从而使市场更加有序健康。

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