居建设的工作意见冀办发号文件精神，大力 推进农村新民居建设，加快改变我省乡村面貌，把社会主义新农村建 设引向深入根据河北省国土资源厅中共河北省委农村工作部关 于省级新民居示范工程建设用地的意见冀国土资发号 文件要求，新民居建设应坚持节约集约用地的原则，充分利用原有建 设用地空闲地和废弃地进行建设，而通过村庄建设用地和宅基地等 农村建设用地整理节余的土地，首先要复垦为耕地，同时还要充分利 用好国家城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策， 归还周转用地后新增的耕地，可作为土地置换指标，置换城镇建设用 地。

抚宁县坚持因地制宜分类指导强化措施整体推进，按照典 型引路示范带动辐射周边的思路，以改善农村人居环境提高 农民幸福指数加快实现城乡体化进程为目标，以县城扩容中心 镇扩张中心村扩大为重点，坚持政府主导市场化运作开发模 式，充分发挥市场对资源的配置作用，大力引进有资金实力有良好 信誉的域内外开发主体，把推进新民居建设作为统筹城乡发展全面实施城乡面貌三年大变样的重要抓手。

本项目的建设符合国民经济和社会发展总体规划河北省以及抚 宁县城市发展规划要求。

项目建设的必要性 村庄现状 村庄内危旧房屋较多，居住条件较差。

基础配套设施落后不完 善，不能满足村民生活需要。

建设用地结构松散，公建用地布局分散。

居民住宅布局较为混乱，人均用地面积过大，用地浪费，建 筑质量较差。

村庄内部街道无绿化，公共绿地建设落后，缺少供居民娱乐 的公共绿化空间，人居环境比较差。

文体娱乐设施缺乏，市政设施配套建设有待进步完善。

为新民居建设采取的保障措施 抚宁县三个保障助力新民居建设，是规划先行，增强新民 居建设的科学保障。

帮助村街聘请有资质的规划设计单位，在广泛征 求群众意见的基础上，科学制定新民居建设规划。

二是产业支撑，增强新民居建设的物质保障。

把产业发展与新 民居建设统筹考虑，重点打造三个平台。

农民就业平台，农民创业平 台，引导纯农业村。

引导效益农业观光农业优势明显的村街，通过开发生态休闲游及旅游配套服务业等，开辟新的创收渠道。

三是文化熏陶，增强新民居建设的精神保障。

更加注重育人， 完善文化设施启动文化信息资源共享工程，引导农民崇尚科学，移 风易俗，破除陋习坚持建管并重，保证新民居建设成果发挥长期效 益。

项目建设的可行性 中国共产党十六届五中全会公报中强调建设社会主义新 农村是我国现代化进程中的重大历史任务，要按照生产发展生活宽 裕乡风文明村容整洁管理民主的要求，扎实稳步地加以推进， 同时要求把建设社会主义新农村作为各级政府国民经济和社会发展 第十个五年规划的重要战略任务之。

目前，各地开展的土地整理 项目的正是改善农民生活条件，提高生活质量，缩小城乡差距，加快 农村城镇化进程，真正落实建设社会主义新农村任务的有效保障 措施之。

关于省级新民居示范工程建设用地的意见冀国土资发 号规定农村新民居建设必须坚持规划先行的原则。

县域镇村体系规划产业发展规划新民居示范村村庄规划土地利 用总体规划是引导农村人口向城镇和中心村集中产业向园区集中 耕地向规模经营集中的前提和基础，是实现农村新民居建设优化布局 和节约集约利用土地资源的关键。

设区市县市政府要科学编制 和修订上述各项规划，并确保县域镇村体系规划产业发展规划新民居示范村村庄规划与新轮土地利用总体规划协调致。

特别要做 好镇村体系规划与土地利用总体规划紧密衔接，合理确定新民居示范 村的区位规模用地布局，真正将新民居建设纳入新轮土地利用 总体规划之中，为新民居建设提供依据奠定基础。

在此基础上，做 好新民居建设用地方案的审批工作，确保新民居建设按规划有序进 行。

建设社会主义新农村，是中央统筹城乡经济社会发展，加快农村 全面小康社会和现代化建设的重大战略决策，为当前和今后个时期 的三农工作指明方向。

为使这长期重大的历史任务在抚宁县得 到扎实有效的推进，为推进抚宁县社会主义新农村建设，抚宁县以科 学发展为统领，以社会主义新农村建设为重点，统筹城乡协调发展， 推进公共财政向农村倾斜基础设施向农村延伸城市文明向农村辐 射社会保障向农村覆盖生产要素向农村流动。

新民居建设是惠及广大人民群众的项惠民工程，对改善农村卫 生和居住环境，为集约利用土地，提高城镇现代化水平，起着积极的 推动作用。

成功改造后的农村新民居，供水供暖健身商业等城 市配套设施齐全，村民生产生活环境和水平大幅度提高，使有限的 资源发挥出最大效能。

因此该项目的实施是可行的。

第三章用地方案及相关规划 项目选址及用地方案 白玉庄新民居位于秦皇岛市抚宁县牛头崖镇白玉庄村北公里 处。

项目北侧为农田，东侧西侧和南侧项目公司房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业其他企业居民 事业单位。

当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人。

房地产开 发商设计单位工程承包商建材制造销售企业是项目的受益人。

其他企业居民事业单位是项目的受益群体。

社会适应性分析 通过对利益相关者的需求调查分析，研究目标人群对项目建设内 容的认可和接受程度很高，当地居民等利益相关者对项目的支持程度 很高，拟建项目能够为当地社会环境人文条件所接纳，拟建项目与 当地社会环境的相互适应性很强。

项目对社会发展的适应性 项目对与当地经济发展政策的适应性本项目改造工程投资 规模较大开工面积较大涉及群众较多的工程。

本项目是实现香河 面貌大提升大突破的重点工程。

本项目所在地区村庄平房多危房多漏房多，基础设施差 卫生环境差，道路不畅交通拥挤。

它与抚宁县日新月异的发展变化 不相符，与亮洁绿美的周边环境不协调。

老百姓要求改 造此地的呼声日渐强烈。

本项目所在地成为抚宁县急需改造的重点部 位。

项目承担机构的适应性。

秦皇岛博辉新农村建设有限公司受 抚宁县人民政府委托，按照公司法和其他有关法律的规定，投资组建的国有独资有限公司。

公司注册资金万元人民币，与本项 目开发内容相符，符合相关行业准入标准的规定。

社会风险及对策分析 针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协 调项目与当地社会关系规避社会风险促进项目顺利实施的措施方 案。

经营和管理风险 该项目按照总体规划分步实施试点先行逐步推开的原 则，通过土地资源置换和整合，统规范建设统拆迁安置统 配套设施。

项目公司为秦皇岛博辉新农村建设有限公司，地方政府大 力支持并参与共同建设发展。

在此基础上成立的秦皇岛博辉新农村建设有限公司具有丰富的 行业经营和管理经验。

财务风险 本项目投资规模较大，按实施计划年同时启动项目的征地 拆迁和安置，拆迁安置和基础设施建设投资强度高，投资的压力在前 几年更为明显。

因此，需要寻求外部融资渠道，构建合理信贷结构。

鉴于该项目投资收益期比较长，如若得到金融机构的支持可以很 大程度的减少项目启动资金的压力。

并且根据项目的现金流测算可以 看出，在项目开展第年开始有现金流入，并且拥有完善的现金流体系。

因此，财务风险在可以控制范围内。

政策风险 现有政策 年以来，中央连续出台和实施的号文件，有力地促进了 农业和农村经济社会保持良好的发展势头。

城乡统筹发展呈现良好开 局。

目前各地农村城市化改造开局良好进展顺利总体健康。

农村经济取得新发展，农村基础设施建设和社会事业取得新进展，乡 村道路建设步伐加快，农村义务教育和医疗保障有所加强村容村貌 出现新变化，村庄建设规划开始起步，生活环境改善得到重视农村 改革取得新突破，农业三税全面取消，农村综合改革正在有序推进。

现今，国家从多方面加大了对农业和农村经济发展的支持力度，全社 会也普遍关心和支持农村城市化改造，加大了对农村建设的投入，进 步完善补贴政策。

年月日，国务院下发关于加强国有土地资产管理的 通知，要求推行土地使用权招标拍卖。

该文件成为经营性土地土 地使用权土地由非市场化配置向市场化配置转变的分水岭年 月日国土资源部发布划拨用地目录细化了划拨与有偿的范 围年月日发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定， 这些法律法规对土地使用权的转让和交易作了严格的规定，城市土地 开发模式主要是对经营性土地房地产商对二级土地联动开发，对公 用设施或工业用地政府开发。

而对于规范高效的新型城市土地开发模式政府主导专业公司参与国家则没有具体的政策指导规定。

此外，有些地方政府做出了探索性的政策指导意见。

如北京市在 年出台了北京市土地储备和级开发暂行办法。

办法规定由 开发企业负责筹措资金办理规划项目核准征地拆迁和大市政建 设等手续并组织实施。

通过招标方式确定开发企业。

开发企业利润率 不高于预计成本的。

海南省政府年出台了关于规范企业参与土 地成片开发的通知，规定合理确定土地出让收入分成比例，土地出 让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市县政府所得 不得低于的比例，确定与土地开发商的分成比例。

杭州市土地储 备中心规定，土地开发商的利润和工作经费按照实施方案测算的开发 整理成本总额的以内予以核定。

地方政策概况 抚宁县出台了多个农村城市化改造的相关文件优惠政策，优惠 政策规定项目中安置村民回迁住房占用的土地，免于缴纳土地出让 金，其他项目占用的土地，按现行地价标准的收取土地出让金 农村城市化改造涉及的其他地方行政事业收费，安置村民回迁住房的 建设项目，免