生活照料与精神慰 藉，以保障老年人安渡晚年的养老方式。

机构养老是指只要按月交纳规定的费用，就可获得专门为老年人提供护理 食宿照料的各种福利院和敬老院的养老模式。

社区养老 老人住在家庭里，在继续得到家人照顾的同时，由社区承担养老工作或托老 服务，如社区办老年饭桌送餐上门家庭病床料理家务和急救铃等。

在收费方面则以福利为主，根据老人的生活条件适当交定的费用，对于生 活十分困难的老人则实行无偿服务。

社区养老助老服务的主要取向是举办养老敬老托老福利机构设立老人 购物中心和服务中心开设老人餐桌和老人食堂建立老年医疗保健机构建立 老年活动中心设立老年婚介所开办老年学校设立老年人才市场开展老人 法律援助庇护服务等。

从投资属性来分，则如表所示 表 政府收益型 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租 的形式收取定费用的老年住宅形式。

政府福利型 主要是由政府组织和经营管理的社会福利性老年机 构，即属于传统的养老院与福利院。

企业盈利型 由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社 区，拥有基本的老年社区设计配套设施。

养老服务现状分析 公共资源紧缺 目前我国正处于家庭养老向现代居家养老模式过渡时期。

老龄化的加剧，老 人增多，导致公办养老机构床位紧张，床位缺口大，很难住进去。

养老机构管理水平与相关人才缺乏 老年人的生理需求安全需求归属与爱的需求尊重需求自我实现的需 求既有普遍性又有特殊性。

根据老年需求，借鉴世界上福利型国家和地区的经验， 结合我国国情，开展和加强社区养老助老服务已成为我国老年社会福利工作的当 务之急。

目前我国社区的养老助老服务与老年人的迫切需求相距甚远，存在观念认识 不到位，政策法规不健全，基础设施差，硬件设备和服务水平跟不上需要，专业 工作人员缺乏，志愿者队伍不足等现状和问题。

缺乏资金 中国在经济不太发达的条件下进入了老龄型社会，老年人口已经形成个有 特殊需求的庞大群体。

而此时国家相关部门虽然重视，但投入太少，致使公立养 老机构不能及时满足大量老年人群。

北京养老机制发展创新与研究 北京养老机构生存现状调查 截至年年底，北京市的养老机构共有家。

而这家养老机构的 床位总数仅仅只有万张，即便是现有床位全住满，每百名老人拥有的机构养 老床位仅为张，床位十分紧缺。

北京市养老主要问题是排队严重，就近养老难。

公办养老院直很难满足普 通人群的养老需求。

以北京市第社会福利院为例，第福利院由政府出资承办， 条件好，价钱又便宜，地理位置好。

年，中国经济周刊记者从福 获悉，福床难求，目前有多人在排号等待入住。

全部满足预计要 等十几年。

此外，在市区条件稍微好点的收费较贵，大月收费在四五千元左右，加上 医疗等常规等花费，以目前北京市老人的养老金来支付养老费用，相对困难。

北京目前主要的养老运营模式 面对近年来老龄化趋势逐渐加剧的现状，北京市政府积极探索通过政府企 业医院社区等多种方式办养老机构，为辖区老人提供形式多样的养老服务， 出台不少优惠政策，鼓励和扶持外资在内的社会力量进入养老服务市场，借鉴与 学习发达国家的先进养老管理模式，以此积极探索出公办民营的新尝试。

所谓公办民营模式，是政府将办养老服务机构的所有权和经营权相分离， 采取承包租赁股份制等形式，把经营权管理权服务权交由企业社会组 织等非政府部门或个人，吸收民间资本，转变经营机制，实现养老服务机构 法人实体运营，并根据有关政策，减免相关契税给予定的财政补贴。

实行公办民营模式的养老服务机构应保持福利服务性质，三无五 保老人和孤残儿童的供养水平要符合政府有关规定，并逐步有所提高要预留 为本区域其他困难老人提供福利服务的空间。

通过这样的模式，降低社会力量进入养老行业的门槛，进而压低养老院 的入住价格，吸纳更多老人入住。

公办民营养老模式也是国际社会福利服务的主流趋势。

北京市在最近几 年对公办民营模式做了大量工作。

中国社会科学院社会政策研究中心组织人 员于年月年月就北京市社会福利社会化面临的问题与对策 课题进行了专题研究，研究结果表明早在年，在北京市民政局备案的公 办民营养老服务机构就已经达到家，在数量上占到了全市公办养老服务机 构总数的，涉及房山通州丰台门头沟昌平海淀朝阳等个区 县，床位总数张。

据北京市民政局官网显示，大部分该种类型的养老院与 北京市第社会福利院第四社会福利院第五社会福利院样，都隶属于北京 市民政局。

北京盈利水平较好福利院主要模式分析 公立养老机构模式 选址 •北京目前床位供不应求的第第四第五福利院地址普遍都位于城市三四 环之间，周围公共设施发达，交通便利，利于老年人保持和社会家庭接触。

满足老人家庭亲情和社会交往的需要。

主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。

第十章项目实施计划 项目总体实施计划 项目第期共分个阶段 第阶段组建项目公司，开始项目的筹建工作 第二阶段项目方案与施工图设计 第三阶段完成报建工作 第四阶段完成售楼招商中心的施工和装修并投入使用， 第五阶段进行施工建设和质量监理 第六阶段进行环境绿化及景观工程 第七阶段项目运营和物业管理。

项目第二期共分个阶段 第阶段组建项目公司，开始项目的筹建工作 第二阶段项目方案与施工图设计 第三阶段完成报建工作 第四阶段完成售楼招商中心的施工和装修并投入使用， 第五阶段进行施工建设和质量监理 第六阶段进行环境绿化及景观工程 第七阶段项目运营和物业管理。

项目假设工程实施计划 表第期建筑工程实施计划表 季度 内容 年年 前期准备工作 方案设计工程施工开始 环境绿化 装修工程 交房 广宣工作 试营业 表第二期建筑工程实施计划表 季度 内容 年年 前期准备工作 方案设计 工程施工开始 环境绿化 装修工程 交房 广宣工作 试营业 项目周期 滨海康乐家园第期建设周期为个月。

即年月至年月， 年月正式投入营运。

本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段 地质勘探及设计阶段年月至年月年月至年月。

工程土建施工安装及调试阶段年月至年月。

广宣工作阶段年月至年月 试营业阶段年月。

滨海康乐家园第二期建设周期为个月。

即年月至年月， 年月正式投入营运。

本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段 地质勘探及设计阶段年月至年月年月至年月。

工程土建施工安装及调试阶段年月至年月。

广宣工作阶段年月至年月 试营业阶段年月。

第十二章项目投资估算 项目投资估算 总投资估算依据 本项目估算主要依据项目建设方案设计的各项工程和其他建设任务，按方案 分别计算各项建设工程量和设备购置数量，作为项目投资估算的基本依据。

投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司年编近 期本地工程造价信息其他有关的各项资料。

投资费用分析及估算 第期费用 项目总投资万元，固定资产投资主要包括建筑物建造装修各种设 施等各个层面。

各项具体费用如表所示。

表第期行政性收费 项目名称数量收费标准投资额万元 土地费用亩 行 政 性 收 费 项目报建费万平方米元平方米 城市基础设施配套费万平方米元平方米 前期工程费万平方米元平方米 土地七通平费用亩万元亩 小计 表第期建筑安全费用与装修费用 项目名称数量收费标准投资额万元建筑安全费用万平方米元平方米 装修费用万平方米元平方米 小计 表第期其他费用 项目名称数量收费标准 投资额万 元 区间道路，绿化，景观，平方米元平方米 消防配套平方米元平方米 供电供气工程平方米元平方米 道路供水排污平方米元平方米 建设期管理费建安费 建设期财务费用建安费 项目不可预见费建安费 合计 第期室内设施费用 项目名称数量收费标准 投资额万 元 家居用品套 家具套套 活动设施 厨卫设施 办公设施 电器 其他 合计 第二期费用 项目总投资万元，固定资产投资主要包括建筑物建造装修各种设 施等各个层面。

各项具体费用如表所示。

表第二期行政性收费 项目名称数量收费标准投资额万元 土地费用亩 行 政 性 收 费 项目报建费 万平方 米 元平方米 城市基础设施配套费 万平方 米 元平方米 前期工程费 万平方 米 元平方米 土地七通平费用亩万元亩 小计 表第二期建筑安全费用与装修费用 项目名称数量收费标准投资额万元 建筑安全费万平方米元平方米 装修费万平方米元平方米 小计 表第二期其他费用 项目名称数量收费标准 投资额万 元 区间道路，绿化，景观，平方米元平方米 消防配套平方米元平方米 供电供气工程平方米元平方米道路供水排污平方米元平方米 建设期管理费建安费 建设期财务费用建安费 项目不可预见费建安费 合计 第二期室内设施费用 项目名称数量收费标准 投资额万 元 家居用品套 家具套套 活动设施 厨卫设施 办公设施 电器 其他 合计 项目投资使用方案 表第期投资使用方案 土地费 用 行政性 收费 前期工 程费 土地七 通平 费用 建安工 程费 装修工 程费 道路排 污等费用 供电供 气工程费 用 建设期财 务管理 其他费用 室内设施合计 投