港区之， 主要承担件杂重件煤炭等物质的进出。 航空桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。 市区人口规划 根据常德市城市总体规划和湖南省人民政府对该规划的批准， 至年，都市人口扩容增量为万，年为万。其中江北城区 万，江南城区万，德山开发区万。 常德市近期城建方向江北城区以老城区为中心，向北，向西发展，主 要完善武陵大道北段两侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间的城 市建设江南城区城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建设德 山开发区主要向南发展，在现状建设用地与崇德路之间形成定的城市规模。 城市扩展与经济发展对人口增量的推动力 按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口的增容膨胀 速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的 出台及交通网络的构建，以及常德经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水 平的将不断提高，在年将出现人口较高的增长期，户籍人口年增长 量达人，到年，中心区人口达到万，年，达到万。 德山城市发展对酒店服务的要求 德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定的城市规模。根据 常德市整体规划方案，按照城三镇的思路，主要沿沅水方向向级城镇体 系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对接，提升常德大都市区南部德山板块 的辐射功能，发挥南部城市次中心作用。 近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技术工业园 和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水风光带的建设，其中 含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项 目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五 工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦 等近期重点建设项目。 由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系的中心点， 又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位优势。 因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交 通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少 常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒 店项目的心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常 德五星级大酒店项目的开发与附加值的提高。 项目的建设意义 满足城市消费和促进经济增长 近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而常德市 至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各 层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目 的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣 和发展。 促进城市建设提高城市品位 随着城市的发展，该地段的商业网点学校集市必将形成，交通购物 通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三 产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。 第三篇市场调查分析与市场定位 湖南省及常德市经济发展现状 世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目的经济成 就，八五时期经济增长速度年均达九五时期经济增长速度年均达 ，年经济增长速度分别为，到年湖南经 济总量已达亿元。在追求增长的过程中，粗放型的增长方式还没 有根本转变，湖南经济在高速增长的同时，资源的消耗也在高速增长。经济的 高速增长在很大的程度上是靠资源的高消费实现的，根据湖南投入产出表测算 分析，年间，总量由亿元上升到亿元，增长 倍，而同期各产品部门对能源的消耗石油及核燃料加工业钢材的消 耗钢压延加工业水泥的消耗水泥石灰和石膏制造业电力电力的 生产和供应业水资源水的生产和供应业的消耗分别增长了倍 倍倍倍倍，各部门对资历源消耗的增长大都快于经济总 量的增长。 年国民经济主要统计指标 指标名称计量单位年比上年增长 人口和居民生活 年底总人口万人 其中市镇人口万人 城镇居民人均可支配收入元 城镇居民人均消费性支出元 城镇居民恩格尔系数 农村居民人均收入元 农村居民人均生活消费总支 出 元 农村居民恩格尔系数 居民消费价格总指数上年为 经济的增长为城镇居民的外出旅游创造了客观条件，据统计湖南省年旅游 收入已超过亿元人民币，年增长左右，潜在市场非常巨大。 根据常德统计局工作人员提供的资料，目前常德平均每户家庭人数约为， 平均每户就业人数为，就业负担系数为。常德人均可支配收入为 元。 从我们对常德居民的随机取样看，家庭月收入在元的占了， 超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在 的也占了，将近四分之，表明常德居民还是具有比较强的消费 能力。家庭收入在元以上的占了，近十分之，常德均设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层的两支 水枪充实水柱同时到达室内任何部位。 室内消火栓，采用临时高压系统，在地下水泵房内设消火栓泵两台用备。 消火栓箱设有消防按钮可直接启动消防泵。在室外设置多台水泵接合器与室内管 网接通，供城市消防车加压之用。 自动喷水灭火系统。略 水喷雾系统。略 灭火器设置。按建筑灭火器设计规范布置灭火器。 火灾自动报警及消防联动控制系统。 本工程采用智能型二总线火灾自动报警系统负责各建筑物的火灾自动报警及联 动控制。消防控制中心设在酒店地下层，内设集中报警器联动控制器消防 电话及消防广播柜。 环保及节能措施 从节约型社会理念考虑，本酒店尽量采用环保节能的设备和器具。如，设 计上各系统的优化组合采用节水型卫生器具采用高效节能式光源 充分利用市政给水管道的压力采用变频供水技术空调机房送风主管上 均设有消声器等制冷机房空调机房平时使用的风机房等采用吸间及隔 音措施热水锅炉烟气由土建风道从裙楼屋顶排放。 第五篇项目实施进度计划 项目实施进度建议 年月完成全部可行性论证，公司融资意向基本完成。概念性规 划和征地拆迁全部完成。 年月完成场地平整，建筑设计基本完成。 年月建筑主体工程完工。 年月完成全部装饰装修及附属设施。 年月完成酒店营业准备工作，年元月日试营业。 项目进度计划表 见附表进度计划 第六篇投资估算与资金筹措 投资估算表 估算依据 依据本项目设计方案确定的建设规模 依据国家建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 依据万马公司与政府签订的项目开发协议及会议纪要 参照本地区同类型房地产开发已完工项目的经验数据 总投资万元，估算表附后。 资金筹措计划 本项目客房全部考虑产权出售，反租经营，其他建筑除大堂和酒店辅助面 积外考虑出租的融资方案，资金拟按如下方式筹措 自筹资金万元 开发贷款万元 产权出售滚动投入万元考虑利用销售收入的。 见附表投资估算 第七篇投资收益与经济效益分析 销售收入估算 本项目工程占地面积公顷，总建筑面积平方米。包括餐饮 平方米，会议中心平方米，娱乐中心平方米，商业平方米，酒 店办公辅助平方米，大堂平方米，客房平方米。其中客房全 部考虑产权出售，反租经营，其他建筑除大堂会议中心和酒店辅助面积外考 虑出租。 按现行规定，工程在完成投资额的后开始销售工作，预计从年开 始预售起年内可全部销售完毕。 销售价格 通过对常德市房地产市场情况进行调查分析研究，并按市场比较法推算确 定本项目出售出租价格及客房价格。 主要楼盘出售出租价格 楼盘名称产品定位建筑面积价格销售情况 金钻广场产权商铺公寓 出售出租 铜锣湾广场产权商铺酒店商铺 得利紫荆酒店产权酒店间剩约间 汇美家居广场商住 层 约平米 金钻广场写字楼投放现状写字楼在区二三层共计间左右，每间 平均分隔面积约为平方米。租赁价约为元平方米区二至六层 总计面积约平方米，目前已全部租赁做家具博览中心，年租金为万。 主要酒店客房价格 酒店名称星级 客房 数 价格出租 率 备注 标价优惠协议 华天大酒店四 以 上 旺季时满员 芙蓉大酒店四旺季时满员 华都大酒店三旺季时满员 金海大酒店三旺季时满员 八百里酒店三 考虑地段因素人文环境自然环境故本项目客房出售价格均价定为 元客房经营价格均价定为元套租赁价格均价定为元月。 销售收入 按以上原则估算各期收入，从年开始预售，至年底销售完毕， 并按第年，第二年，第三年销售完毕估算，预计项目完成后总销售收 入为万元。详见下表 销售收入年估算 年元 年元 年元 正常年出租收入汇总表试营业按计算。 序号分项名称面积价格元月年租收入元 餐饮 会议中心 娱乐中心 商业 酒店办公辅助 大堂 合计 序号分项名称面积价格元销售收入元 客房 经营期年客房营业收入 假设客房入住率年均为，年经营日为天计算，得 天元。试营业按计算。 项目财务经济评价 基本前提与说明 水电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及常德市现行价格计算。 固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费按比例分摊到各折旧类 别中。见附表 职工年平均工资按人，年元计算，包括各种工资性补贴。职工福利 基金按计取，定员编制案人计算。 无形资产及递延资产按年进行摊销，每年摊销额为万元。 经营费用按经营收入的计算。 成本估算 由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费 用，故总成本费用各年