价值，走 出了条土地节约集约利用与工业经济又好又快发展的路子。 当地人民脱贫致富和增加就业的需要 本项目的实施不但可以满足客商购置厂房来料加工和出口创汇的需 要，而且可以解决当地人民就业，并且可以产生幅射作用，带动当地其 他产业，如运输配送餐饮旅店和旅游业的发展，从而进步促进 当地人民扩大就业和增加收入，提高人民的生活水平，使当地人民群众 尽快脱贫致富。 综上所述，本建设项目的实施对于建设单位参于经济开发区的经济 建设，发挥建设单位的资源优势，促进市社会经济的发展，扩大当 地居民就业，有着较大的推动作用项目的建设符合国家的产业政策和 市的发展规划。因此，项目的建设是必要的，适时的。 第三章市场分析与价格定位 市场分析 年以来，全国各主要城市工业房地产投资领域继续保持活跃，土 地价格和物业租金均呈现上升趋势。由于工业用地从年月日起必 须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地 土地级别相对应的最低价标准。在物业租金方面，全国各主要城市环比增 幅分别达到。 把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前世界制造 工厂的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力低 廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们直在倡导提高自身的创 新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价 的劳动力和土地。 人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的个重要原 因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空 间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之， 工业地产将是中国房地产市场的下个投资热点，也许是资产升值的最后 片热土。在第三届中国地产金融年会上，中国工业地产网指出工 业地产是个等待深入挖掘的金矿。中国工业地产以年均增长的速度 在发展，每年国家所有土地规划指标中，接近是划拨给工业地产的。 方面是宏观政策对房地产投资市场的规范与调控，另方面是城市化进 程与产业飞速发展。随着年奥运会带来的产业升级与经济繁荣，工业 地产将迎来全新的发展机遇。 租金方面，权威机构认为，年全国主要城市工业厂房平均租金报 价与年同比增长。目前土地的供应量极为有限，国内外企业对厂 房和研发基地的需求却没有减少，新增厂房供给不足，直接导致租金价格 升高。全国其他工业地产情况与之基本类似。 市虽作为的个经济相对发达的市县，但农村剩余劳力仍然 较多，目前正面临着发达地区产业大规模转移的重大机遇，发达地区劳动 密集型产业的转移又对市经济开发区的厂房产生了强劲的市场需求， 发达地区的部分企业转移到市经济开发区也就成为必然趋势。现在 些发达地区企业的厂商现在已开始到市经济开发区建厂和租用厂 房。今后，必然会有越来越多的到市经济开发区建厂和租用厂房。经 济开发区的厂房市场需求量将越来越大。 价格定位 在标准化工业厂房整体出售方面，参照沧州市北京天津郊县现行 价格和市的厂房价格水平，我们预测年标准化工业厂房每平米价 格为元。 第四章建设地址及建设条件 项目位置 项目位于经济开发区，市位于北纬， 东经之间。处于环渤海环京津的双环枢 纽地带和东北来经济圈的中心位置，是国家跨世纪工程神华工程的龙头 项目港所在地。总面积平方公里，拥有公里的海岸线。全 市总人口万。城区面积平方公里，城区常住人口万。 经济开发区位于东南部，东临渤海南近山东西界沧州北 倚京津，处于东北亚经济圈的中部位置和环渤海，环京津的双环枢纽地带， 是新欧亚大陆桥的东桥头堡，现已成为华北地区对外开放的重要窗口。区域 位置优越，基础设施配套完善，交通便捷，具有近城靠海沿路临港的 独特区位优势。 经济开发区投资环境优越，基础设施日趋完善。硬环境上开发区建 有千伏千伏变电站各座，日供水万吨的水厂已建成使用，电 话装机容量达到门，形成了初具规模的供水网络输电网络有线电 视网络通讯网络和国际互联网路，开发区热力公司的供热网络也正在积极 规划化之中，目前开发区无平方公里的起步区基础设施建设已实现七通 平。软环境上开发区大力优化投资环境，坚持维护中外客商的合法权益， 对进区投资客商实行多口归，口对外的管理体制，从项目立项审批 土地出让工商注册开工建设到生产经营实行全程站式服务。对进区的 外高大项目和对全市经济拉动大的项目采取事议急事急办 特事特办，从土地出让税费征收方面给予政策优惠，真正为客商让利， 为企业谋利。 气象条件 本区处于渤海之滨，四周水面较多，空气质量良好，属温带大陆性季 风气候，四季分明。春秋季节短，冬夏季节长。降水多集中在夏季， 其年平均降水量约毫米，七月份最多，平均毫米，月份最少， 平均毫米。累年平均气候度，月平均气温月份最低，平均 度动车辆排放物中，对人体健康有直接 危害的为以及排放物的二次衍生物光化学烟雾等，同时， 也发现有不同程度的不利影响。道路通车后来往车辆排出的废气必然会对 周围的环境造成污染。 施工中的废弃物对景观环境的污染。 运营期 项目建成后，有生活污水工业污水生活垃圾交通废气噪声等 产生。 生活污水与工业污水由于项目建成后，厂内布置定数量的生产 工人和管理人员，在日常生活中将产生定量的生活污水，其主要是生活 废料和人的排泄物，包括厨房洗涤沐浴洗衣等的废水以及冲洗厕所等 的污水。主要成分是有机和无机的可沉和不可沉固体，细菌，还有氮磷 等营养物质。 项目区内在生产过程中将产生定量的污水，污水中所含污染物也会 因行业不同而有所不同，如果不加以处理，也会对环境产生污染。 固体废弃物固体废弃物主要是果皮菜叶枯草废塑料废金 属玻璃瓶废纸废布片废电子元件等。 废气本项目废气污染源主要为汽车和工厂排放的废气。营运期间 除本厂的汽车以外，还有运进出厂的原材料和成品的运输车辆，排放有害 气体污染大气环境。来往车辆排出的废气必然对周围的环境造成污染。 噪声声环境主要污染源有工厂运营的机械器运行噪声和车辆行驶 噪声。 环境污染治理 项目建设期 粉尘土石方作业产生扬尘污染源，为控制施工期间的粉尘污染， 应加强施工现场的管理，制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水 作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响。 噪声项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪声污染。因此， 建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线。 废气工程产生的废水主要有建筑污水，经处理后排入规定的区内 下水道，对周围环境无影响。 项目运营期 废气交通车辆排出大量的等废气，将会对大气环境带来 定程度的污染。目前尚无有效控制交通引起大气污染的方法，通常采用 在厂区绿化来等减缓污染措施。工业废气的治理主要由进入园区内的企业 实施，开发区管理部门要严格依法行政，监督企业落实环保措施，实现达 标排放。 固体废弃物污染源主要是区内产生的生活垃圾及工业生产的废料 废物，主要是果皮菜叶枯草废塑料废金属玻璃瓶废纸废布 片废电子元件等。可进行定点分类收集，统运往城市垃圾处理厂集中 处理。 噪声项目建成后由于出入工厂车辆的增加，同样会给周围环境造 成定程度的噪声污染，采用在道路两侧及工厂四周设置绿化带，利用屏 障阻挡噪声采用禁鸣等措施。 环境影响评价 通过对建设期和运营期中所产生的污染有针对性地提出行之有效的环 境保护措施，并且严格执行环保设施与主体工程三同时原则对产生 的污染物，如污水废气和噪声采取防治措施，使之均能达到排放标准 施工期也将采用取相应的生态保护措施。从环境保护角度看，本项目对环 境的影响较小，项目建设是可行的。 第八章项目进度与实施管理 项目的组织及建设管理 为加强建设管理，建议建设单位采取如下管理方法 组织支精干高效的管理队伍，由建设单位组织。 选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质 量进度投资监理。 加强投资管理 工程款实行专款专用，项目收支单独列帐，严格控制工程造价，以批 复的概预算作为控制依据。 加强组织与计划 在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设 计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏， 工程施工应参加建筑保险，降低工程风险。 加强质量进度支付管理 监理单位应本着严格监理公正科学热情服务丝不苟的监 理原则，对工程的质量进度支付进行全面监理，各分项工程必须严格 按照设计标准及质量验收标准执行，要树立百年大计质量第的原 则，避免赶工期赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计精心施 工精心管理，创造良好的工程形象。 项目实施建议 本项目工程建设期定为年。前三个月完成前期准备工作，包括可研 初步设计施工图设计等第四个月至第十个月完成施工工作第十二 个月完成竣工验收工作。 指导性实施进度表 第 月 第 月 第 月 第 月 第 月 第 月 第 月 第 月 第 月 第 月 第 月 第 月 前期准备 施工阶段 竣工验收