西面和北面靠山。 五项目建设背景 自成立地级市以来，随着经济的迅速发展，市人民生 活水平和质量有了较大提高。风光秀美，四季分明，依山傍海， 是旅游避暑胜地。年被联合国评为全球改善人居环境个范例城市之。年，又被评为中国优秀旅游城市。年 被联合国评为最适合人类居住的城市。 有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩是这个城市美 为骄人的资源。国家环保总局对全国个沿海城市的海水水质监 测结果表明是个水质优的城市之。这稀缺资源对世 人的吸引力越来越大。每年有多万的海内外游客赴休闲度 假，居住养生。从市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的 城市之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长 足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。 旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大 开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提 高人民生活质量和素质等方面发挥着越来越重要的作用。的生 态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来城市发展 日新月异，城市品位显著提升。卫生城市旅游城市最适合人类 居住的城市将推向全国乃至世界。 随着改革开放步伐的不断加快，市社会经济各方面取得了长足 发展，尤其是房地产业发展迅速。房地产业是国民经济中关联度较 高的先导性基础性产业，它的发展对扩大内需拉动经济增长具 有重要的作用。据统计，住宅业每增长，可以带动增长 个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。 自年国家实现住房制度改革以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为 房地产开发的重点，并陆续出台了系列政策措施以加快推动商品 住宅的建设。住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提 高，对经济的拉动作用越来越强。改革开放初期我国城镇居民人均 居住面积不到七平方米，到年末中国城镇居民人均居住面积 已经超过二十八平方米。在不到三十年周期里面，我国城镇常住人 口从亿人增长到了亿人。从年到年，年内商 品房竣工面积超过五十亿平方米，住新房的家庭人口就达到 亿人。预计到年中国的城镇居民将达到亿。城市的人口 数量不断增加，促使着房地产行业的快速发展，为本项目的发展奠 定了基础。 根据市场需求，为了满足市场需要，繁荣的城市建设确定 开发建设此项目。本项目拟建于工业新区，位于市工业新 区中心黄金地带，距环靑威公路约米距离汽车站火 车站千米。具有优越的地理位置浓厚的文化氛围便捷的交 通条件完善的配套设施，周边拥有成熟的工业园区。项目距 新港公里飞机场公里烟台飞机场公里。家家悦 韩国国际学校工业新区管委银行等均在项目辐射区内。 土地用途为住宅商业，使用权类型为出让，使用权终止日期住宅 为年，商业为年。八编制依据 项目申报单位委托编制项目申请报告的委托书 国家有关法律法规规划方针及产业政策和投资政策 现行有关技术规范规定标准 工业新区商务港规划总平面图 城市规划土地环境保护等行政主管部门出具的有关文 件 项目申报单位提供的其他有关资料。 九主要编制内容 项目基本情况 建设方案 建设用地与相关规划 资源利用和能源耗用分析 生态环境影响分析 经济和社会效果分析 第二章项目建设方案 第节建设规模与目标 根据市城市总体规划，房地产开发有限公司在 工业新区号路北，开发建设工业新区商务港项目。项目 总用地面积平方米，规划建筑面积平方米，其中住宅 建筑面积平方米，商业建筑面积平方米。停车位 个。 工业新区商务港项目建成后，可为社会提供多种户型的住 宅共计套，商业建筑面积平方米。 该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合 当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进 市房地产业的健康发展具有积极意义。 第二节建筑方案 工业新区商务港项目，是由房地产开发有限公司投资兴建的集商务商业居住等功能为体的大型综合性地产项 目。建成后将是工业新区规模最大的综合性地产项目。 项目主要建设内容 拟建项目由北面的高层住宅区和南面得商务办公区组成，其中 高层住宅区是由栋层的住宅楼组成商务办公区是由栋 层的办公楼及栋层的办公楼组成。 二项目主要建设规模 工业新区商务港项目规划方案具体分述如下 规划用地面积平方米包括道路。 规划建筑面积平方米，其中住宅区楼建筑面积 平方米，商务办公区建筑面积平方米。 整个地块建筑由高层住宅区和商务办公区组成，其中高层住宅 区由栋层的小高层组成，每栋高层住宅建筑面积为平方 米，底层商业建筑面积平方米商务办公区由每栋 平方米栋层 值标准。 食堂人灶执行饮食油烟排放标准 标准。 污染源 本项目使用期主要污染源为生活废水固体废物。施工 期间主要污染因素为施工垃圾施工扬尘和施工噪声。 二防治措施 生活废水 本项目营运期产生废水主要为运营过程产生的各类废 水，来源于洗浴餐饮居住商场及其它公共场所，主要 含悬浮物氨氮动植物油等，废水经化粪池简单沉 淀处理后排入城市污水管网。 二固体废物 本项目营运期产生固体废物主要来源于洗浴餐饮居 住商场及其它公共场所产生的各类垃圾，实行垃圾袋装处 理后，由物业管理公司组织专人收集外运。 三施工垃圾施工扬尘和施工噪声 加强施工期的各项管理，及时清运施工垃圾，做到文明 施工，夜间施工严格执行环保管理部门的有关规定。 另外，尽早对场地进行硬化和绿化。项目场区规划垂直 绿化，地面种植花草树木等，将大大改善场区及周边生态环 境。 综上所述，项目使用期公用配套设施齐全，施工期采取 了有效措施，对周围环境影响较小。因此，该项目生态环境 良好。 第二节节能 围护结构节能措施 该项目在建设过程中，将加大围护结构节能措施。如填 充墙可全部采用保温墙体，外墙局部加建筑保温板切断冷 桥，达到砌墙保温效果。外门窗律采用塑钢或铝合金 门窗中空玻璃进口或国产优质铁件，达到现有铝合金门 窗倍的保温隔音效果。 二采暖节能措施 室外系统各用户入口加自力式流量控制器，使 远端用户与近端用户均在设计流量下运行。避免了以往外网 系统近端过热远端又达不到设计温度的弊病，解决了外网水 平失调问题。 二室内系统室外阀门采用碟阀，室内阀门采用球 阀。开关灵活，关闭严密，解决了以往阀门关闭不严，开关 不灵，漏水严重的问题。 三节水措施 洗脸盆配置加气龙头，以此增大水流表观体积，限制流 出水头，大便器采用节水型大便器。 四节电措施 所选用电设备均为国家允许生产出售的较先进节能设 备，变配电设备要安装电容补偿自动装置，尽量提高功率因 数，减少电耗。 另外，企业要加强管理，完善各种规章制度，加强节水 节电宣传工作，减少跑冒滴漏造成的不必要浪费。 第三节劳动安全 防火防爆防毒 在项目规划总图设计布局中，各建筑物均根据其火灾危 险性特征采取防火措施，考虑了各建筑物的安全间距及消防 通道，各建筑物内设置安全疏散通道和安全门，以及火灾报 警系统加强设备和管道的密封，建筑物的耐火等级要符合 规范要求，室内外应设置定数量的消防器材等有效措施。 二用电设备安全及防雷措施 配电设备及房间内用电设备金属外壳均可靠接地，电源 在进入各建筑物处零线均作重复接地。 各建构筑物均按第三类防雷要求采取措施，防雷接地 电阻均不大于。 三防机械伤害安全措施 在有可能产生人身伤害的机械设备处设安全防护罩和防 护挡板，在易发生机伤和电伤处设安全标志，严禁在运转设 备上放置杂物及工具，并对各种设备定期检修，以免因长期 失修造成事故。 四防噪音卫生措施 选用合理的低噪设备，同时在设计中应充分考虑防震 减震消音等事项，并根据实际情况采取隔离操作必要时 穿戴防噪声用品上岗操作等防护措施。 五用水卫生及劳动保护措施 生活用水应达到生活饮用水卫生标准。物业管理人员 都配备劳动保护用品，建立职工健康档案等。同时，加强对 职工和居民的安全卫生教育管理，强化安全卫生意识，确 保人们安全生活。 第四节环境绿化 良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污 染保护环境方面也有特殊的作用。本项目坚持点线面 相结合的原则，把组团庭院绿化道路绿化和小区中心花园 绿地有机结合起来，充分发挥绿化防护功能和改善生态环境 的作用，同时具有花香果绿四大观赏特性，以确保小 区环境优美整洁。 本项目属住宅小区建设，其污染源很小，且排放量也很 少，产生的少量生活污水厨房油烟生活垃圾经处理后， 完全可达到环保要求，不会对周围环境造成污染。 通过对建筑物良好的外形设计和科学的绿化，个崭新 的符合现代居住环境要求的小区将会落成。 第八章经济影响分析 第节经济费用效果分析 基础数据 项目规划总建筑面平方米，其中住宅建筑面积 平方米，商务建筑面积平方米。 项目建设期为个月，在建设期内建设和销售同步进 行，预计个月内全部出售完。 二从项目层次上分析 根据建设成本分析和市场分析，按较保守的估测，确 定住宅销售价格按元平方米估算，商业银行销售价 格按元平方米计算，销售收入合计为万元。 序号项目面积价格元金额万元 住宅区 商务区 总计 销售税金及附加 根据有关规定，该项目销售应缴纳各种税费共计 万元