形成约年左右，属新地，抗震抗灾能力较差 拆迁难度本项目地块内有原要求保留人民生活水平收入水平都有 了很大的提高，良好的经济条件为房地产市场提供了较大的消费群体。

置，完善的基础设施建设，良好的投资环境吸引了大批国内外客商目 前主要为浙商前来投资经商，推动存量商品房住房用地中，宿豫区为 公顷，宿城区为公顷，市经济开发区为公顷。

宿迁市优越的地理位按照宿迁市政府的规划， 年新供宏观分析 从国内大部分城市住房市场来看，今年的房价依然会延续年的增长势头。

虽然国家为了 控制房价的增长，抑制经济过热，出台了系列宏观调控政策与调控措施，也只是起到了局部增 速放缓的效果，没有从根本上扭转目前的市场局面。

调控效果的显现可能要个过度期方能达到 政府的预期，面对高昂的房价，使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境的渴望，市场供给与 需求尚存在着巨大的结构性调整空间。

二区域市场分析 宿迁房地产市场十分活跃，据市调了解 三机会点分析 政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策 城市中心地段难得的大型商住项目 江苏三鼎在宿迁投资过程中建立的各种社会资源 合理的根据拆迁的进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力， 降低投资风险。

四项目市场威胁分析 土地新政增值税使产品成本相对的增加，对市场购买力构成潜在的影响 国家近年来系列的宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来定的政策风险。

宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的的抗性较强 住宅销售的主力客户群公务员基本已完成置业新区建设年 宿迁城市化进程及城镇人口的增长率缓慢。

二区域市场分析 宿迁房地产市场十分活跃，据市调了解，年上半年，部分住宅楼盘月均销售套左右， 市区商品房累计预销售面积万平方米，较去年同期增加。

使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境的渴望，市场供给与 需求尚存在着巨大的结构性调整空间。

本上扭转目前的市场局面。

调控效果的显现可能要个过度期方能达到 政府的预期，面对高昂的房价虽然国家为了 控制房价的宏观分析 从国内大部分城市住房市场来看，今年的房价依然会延续年的增长势头。

部分内容简介吸 引力。

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第三章市场分析 宏观分析 从国内大部分城市住房市场来看，今年的房价依然会延续年的增长势头。

虽然国家为了 控制房价的增长，抑制经济过热，出台了系列宏观调控政策与调控措施，也只是起到了局部增 速放缓的效果，没有从根本上扭转目前的市场局面。

调控效果的显现可能要个过度期方能达到 政府的预期，面对高昂的房价，使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境的渴望，市场供给与 需求尚存在着巨大的结构性调整空间。

二区域市场分析 宿迁房地产市场十分活跃，据市调了解，年上半年，部分住宅楼盘月均销售套左右， 市区商品房累计预销售面积万平方米，较去年同期增加。

按照宿迁市政府的规划， 年新供应商品住宅用地中，宿豫区为公顷，宿城区为公顷，市经济开发 区为公顷，市湖滨新城开发区为公顷而盘活存量商品房住房用地中，宿豫区为 公顷，宿城区为公顷，市经济开发区为公顷。

宿迁市优越的地理位置，完善的基础设施建设，良好的投资环境吸引了大批国内外客商目 前主要为浙商前来投资经商，推动了宿迁市经济的快速发展。

人民生活水平收入水平都有 了很大的提高，良好的经济条件为房地产市场提供了较大的消费群体。

三项目分析 优势分析 生活配套设施周边配套完善，学校医院超市等都与本项目毗邻 环境古黄河绿化带，环境优美 认知度由江苏三鼎做后盾，公众认知度高 地理位置地理位置优越，属新老城区交接，南北两主干道，东西为古黄河和楚街商业圈 用地规模规模相对较大，便于整体规划，提升本项目的品质。

二劣势分析 开发难度首次进入宿迁进行房地产开发，各方面资源相对较少，筹备及开发工作量大 地质条件本项目地质形成约年左右，属新地，抗震抗灾能力较差 拆迁难度本项目地块内有原要求保留的三栋较新建筑个会堂和座信息塔，拆迁难度较大 项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去，降低了本项目的商业价值 本案按规划设计条件将规划设计定比例的小高层万平米，宿迁居民对高层的抗性较强 住宅销售的主力客户群公务员基本已完成置业新区建设年 宿迁城市化进程及城镇人口的增长率缓慢。

三机会点分析 政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策 城市中心地段难得的大型商住项目 江苏三鼎在宿迁投资过程中建立的各种社会资源 合理的根据拆迁的进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力， 降低投资风险。

四项目市场威胁分析 土地新政增值税使产品成本相对的增加，对市场购买力构成潜在的影响 国家近年来系列的宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来定的政策风险。

宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的冲 击，担心出现供过于求的局面 宿城新区规划相当比例的住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。

四项目市场定位 产品定位 从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突 出 品质化社区建造环保型商住项目的综合社区。

绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合的绿色环保节能住宅。

引进综合 的环保技术，尽可能采用节能及无污染的材料设备，加上河边绿化带及修建广场，营造风景 怡人生机盎然的生活居住环境。

居住智能化数码科技平台，现代人居适合现代信息社会的发展，智能化网络化的商住 环境成为房地产开发的个基本方向。

二价格定位 定价的依据 销售收回投资成本，取得投资收益 企业的根本经营目的是为了实现企业利润最大化。

通过本项目在市场上的交易使公司的 战略利益得以最大化的实现。

同时，在短时期内，亦能收回该项目的投资成本包括生产成 本，管理成本，投资本项目的机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调 的预期利润。

项目在市场上的交易使公司的 战略利益得以最大化的实现。

同时，在短时期内，亦能收回该项目的投资成本包括生产成 本，管理成本，投资本项目的机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调 的预期利润。

定价的原则 本项目各具体单元的价格符合均价指导 本项目的各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差 异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元的价格应能符合市场销售的指导性均价。

本项目的价格应使其顺利销售的同时，各户型能平衡销售。

本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观的差异性和其总价的差异，被市场所接受的程 度不同。

如各户型和单元的接受程度不同，各栋的接受程度不同，同楼栋中各单元的接受程度不同，不同楼层的同户型的接受程度不同等等。

价格定位 在对同片区主要同比物业进行对比分析充分考虑本产品优劣势分析现今市场中高档 楼盘及竞争格局的情况下，我们将在入市时采取低门槛策略，低开高走的策略，初步拟定均价 多层均价格元 商铺均价元 小高层均价元 第四章建设规模建设条件与选址方案 建设规模 该项目规划总用地范围亩，建筑总面积为万平方米，建筑容积率为。

住宅套数套。

二建设条件 自然条件 地理位置 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬，东经之间，属于陇海经济 带沿海经济带沿江经济带的交叉辐射区。

总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度，最低点 海拔。

境内交通十分便利，水陆干线四通八达。

京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达公里。

京沪高速公路宁宿徐高速公路宿新级公路建成通车，新长铁路国道省道穿境而过， 徐宿淮盐高速公路宿沭级公路宿邳级公路正在兴建。

西距徐州观音国际机场公里，北离连 云港白塔埠机场公里，南至南京禄口国际机场公里，空港优势非常明显。

优越的地理位置和 环境为经济发展提供了有利条件，也为房地产市场的发展提供了经济基础。

气候条件 宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温，年 平均降水量毫米。

地质条件宿迁市区以平原面积为主，对城市生态适宜性较大，影响较小。

水体占℅是城市的突出特色， 宿迁市市区及近郊可分为黄泛冲积平原岗地和波状平原丘陵基岩三个工程地质区。

本项目属黄泛冲积平原较不稳定工程地质区较易建设用地。

分布于废黄河两侧平原地区，面 积大范围广，系数百年黄河冲积而成，地面高程米。

本区最大特点是土层形成时代新，距今 仅年，土质较松散，抗震性能差，地下水埋深米，地震时局部地段可能出现轻微的砂土 液化。

该区米以上又可细分为 废黄河漫滩区，层厚米，地基容许承载力吨平方米的亚砂土层 废黄河故道区，埋深米，层厚米左右，地基容许承载力小于吨平方米的粉砂层。

距废黄河故道两岸较远的大兴关庙新庄皂河等乡镇，层厚米，地基容许承载力 吨平方米的亚粘土层。

二社会经济发展状况 全市经济发展呈现良好态势。

从年来看 工业增速领跑全省。

月，全市累计实现工业增加值亿元，同比增长，增速仍居全省首位。

工业品累计产销率达，同比提高个百分点。

实现销售收入利税利润分别增长 和。

工业投资增速加快。

月，全市万元以上项目累计完成固定资产投资亿元，同比增长。

其中工业 投资亿元，增长，较上半年增速快个百分点。

财政金融明显趋好。

月，全市共完成财政总收入亿元，同