好因素也将进步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。

及跨国企业进驻的过程中。

中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。

但随着望京区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 望京写字业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。

望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地些族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。

望京地增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环 境。

对望京地面公交客运系统作如下分析 望京地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站 城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园 小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区 小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区 小路望京小区经业项目 对外联通的主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应而望京当地些族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。

政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发 部分内容简介求。

部分内容简介求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对 区域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。

望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地些族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。

但随着望京区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。

在这种变化过程中， 未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。

周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环 境。

对望京地面公交客运系统作如下分析 望京地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站 城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园 小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区 小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区 小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区 运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心 运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城 运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城 运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心 望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园 望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路 望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街 三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街 环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街 来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园 大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里 嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街 善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街 锦绣大地市场玉海园中关村四元桥望京公园金盏望京公园 孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街 西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街 北京西站北辰路望京购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街 外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠 老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街 前苇沟望京花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场望京花园 大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街 北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街来较为 充足的人流支持，使其成为本地区潜在的投资及消费群体。

随着北京城市的进步发展和建设，望京地区吸引着人们越来越多的关注，川流 不息的人流私家车和出租车给区域的地面交通系统带来了沉重的负担。

随着望 京地区人口的不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很大。

而 公交线路增调，将给区域带来更多的消费人群，同时也便于其疏散。

轨道交通系统 由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已 经发展成为重要的交通工具之，不再仅仅 是原来的辅助交通工具的种。

从商业方面 分析，轨道交通可以很好的扩大辐射半径带 来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通 存在的不足，购物物品运输方式便捷度，交 通管制影响都是地面公交系统的存在的问 题。

望京区域已知建成并投入运营的轨道线路有地铁号线，周边规划和在建的轨 道交通线路还有线地铁号线，地铁号线途经望京西站，地铁号线 是连接东直门望京顺义区的规划线路。

线则是自东直门至机场线的机场快 速轨道线路，但目前规划为机场线，通过望京东南侧，望京区域不设站点， 未来也存在规划调整的可能。

望京地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对望京地区的影响有待观察。

地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导 作用十分明显。

如未来规划的地铁线路竣工通车后，将大大改善望京地区的现有 轨道交通状况，对望京地区的辐射可能形成新的延展。

望京地区道路组成状况 外部公路系统 望京地区位于北京城区的东北部，在机场高速 与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到 京包线，外部交通网络比较完善。

主要交通干 线有京承高速公路，东北五环路，京顺路， 北四环东路。

发达的外部公路系统可为本地区 带来充足的人流车流物流支持，便于商业 项目后期的经营及组织运输。

北四环东路道路状况良好，其较宽的双向车道每天承载着较大车流，是望 京主要交通干线之。

东北五环路道路状况相对较好，其承载的较大车流人流，基本上是连接 东部地区和北部地区的交通干线，是望京主要交通干线之。

京承高速公路与四环五环相交，