的作用三基准地价的评估原理四基准地价评估的原则二建设用地基准地价评估基准地价评估区域的确定二基准地价评估资料的调查三资料的整理四样点数据检验五基准地价评估六基准地价的确定与公布基准地价系数修正法三农用地基准地价评估。其他未列入上述范围用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定基准地价系数修正法宏观调控土地市场依据国家征收土地使用税依据调节土地利用进步评估宗地地价基础促进房地产市场竞争基准地价系数修正法基准地价评估理论依据是预期收益原理不同用途土地基准地价不同各类用地基准地价具有不同空间分布规律基准地价具有相对稳定性和动态性基准地价系数修正法土地使用价值评定和土地价格测算相结合以现实土地用途为主，适当考虑规划各类用地分别评估，多种方法综合应用与社会经济水平相适合相协调选择合适估价技术路线原则基准地价系数修正法划分基准地价评估区域作用划分基准地价评估区域方法划分标准是影响土地价格因素指标相对致性具体方法划分土地级别城镇土地定级规程根据城镇土地利用分区，划分均质区域基准地价系数修正法划分基准地价评估区域步骤选择划分区域因素确定区域划分标准调查有关资料初步划分区域实地校核调整确定区域边界基准地价系数修正法制定资料调查计划编制调查表格人员培训划分调查区确定调查方法资料调查般要求资料调查途径调查资料校核基准地价系数修正法市场交易资料整理样点地价计算根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价根据土地使用权出租资料计算样点地价根据房屋买卖资料计算样点地价根据房屋出租资料计算样点地价根据土地使用权入股联营资料计算样点地价根据以地换房资料计算样点地价根据商品房销售资料计算样点地价根据征地拆迁费用资料计算样点地价根据联建分成资料计算样点地价⑩根据企业兼并资料计算样点地价基准地价系数修正法样点地价修正年期修正交易期日修正容积率修正样点地价其他修正交易情况修正地价楼层修正基础设施配套程度修正样点地价资料整理样点地价资料分类统计样点地价分布图编制基准地价系数修正法表ⅩⅩ市样点地价分布统计表编号区域名租赁样点数买卖样点数其他类型样点数合计样点数全市级地区段区段区片区片二级地区段基准地价系数修正法土地利用效益资料整理土地利用类型划分单元土地质量指数计算企业标准资本额计算企业合理工资量计算企业用地效益资料整理基准地价系数修正法样点资料归类基准地价评估区域及编号样点编号土地用途交易方式成交地价元修正后地价元表依据国家征收土地使用税依据调节土地利用进步评估宗地地价基础促进房地产市场竞争基准地价系数修正法基准地价评估理论依据是预期收益原理不同用途土地基准地价不同各类用地基准地价具有不同空间分布规律基准地价具有相对稳定性和动态性基准地价系数修正法土地使用价值评定和土地价格测算相结合以现实土地用途为主，适当考虑规划各类用地分别评估，多种方法综合应用与社会经济水平相适合相协调选择合适估价技术路线原则基准地价系数修正法划分基准地价评估区域作用划分基准地价评估区域方法划分标准是影响土地价格因素指标相对致性具体方法划分土地级别城镇土地定级规程根据城镇土地利用分区，划分均质区域基准地价系数修正法划分基准地价评估区域步骤选择划分区域因素确定区域划分标准调查有关资料初步划分区域实地校核调整确定区域边界基准地价系数修正法制定资料调查计划编制调查表格人员培训划分调查区确定调查方法资料调查般要求资料调查途径调查资料校核基准地价系数修正法市场交易资料整理样点地价计算根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价根据土地使用权出租资料计算样点地价根据房屋买卖资料计算样点地价根据房屋出租资料计算样点地价根据土地使用权入股联营资料计算样点地价根据以地换房资料计算样点地价根据商品房销售资料计算样点地价根据征地拆迁费用资料计算样点地价根据联建分成资料计算样点地价⑩根据企业兼并资料计算样点地价基准地价系数修正法样点地价修正年期修正交易期日修正容积率修正样点地价其他修正交易情况修正地价楼层修正基础设施配套程度修正样点地价资料整理样点地价资料分类统计样点地价分布图编制基准地价系数修正法表ⅩⅩ市样点地价分布统计表编号区域名租赁样点数买卖样点数其他类型样点数合计样点数全市级地区段区段区片区片二级地区段基准地价系数修正法土地利用效益资料整理土地利用类型划分单元土地质量指数计算企业标准资本额计算企业合理工资量计算企业用地效益资料整理基准地价系数修正法样点资料归类基准地价评估区域及编号样点编号土地用途交易方式成交地价元修正后地价元表地租地价资料整理表基准地价系数修正法基准地价评估区域及编号样点编号土地用途用地效益元年合理工资额元标准资本额元土地级别或单元分值表土地收益资料整理表基准地价系数修正法样本总体分布类型检验χ检验剔除异常样本数据检验均值方差检验基准地价系数修正法利用样点地价资料评估基准地价算术平均数模型指数模型基准地价系数修正法利用用地效益资料评估基准地价常用模型指数模型多元线性模型多元非线性模型分级回归模型基准地价系数修正法评估步骤样本土地收益计算级别土地收益平均值计算土地资本化率确定基准地价计算基准地价系数修正法土地级别样本数共个单位面积平均利润额元单位面积资金占用额元单位面积工资额元实例市商业用地定级商服业用地级差收益测算样本数据统计表基准地价系数修正法模型选择。编程计算经分析比较选择模型得商业用地定级商业用地级差收益测算表单位元土地级别级差收益基准地价系数修正法根据该城市社会经济发展状况，参考银行存款利率，取。得该市土地基准地价表单位元土地级别基准地价基准地价系数修正法技术路线农用地定级划分基准地价区片调查投入产出样本资料或市场交易资料计算样本地价求平均技术路线二农用地定级划分基准地价区片选择标准地块调查标准地块投入产出资料或市场交易资料计算标准地块价格求平均技术路线三农用地定级选择均质区域基准地价评估单元投入产出资料或市场交易资料评估单元平均地价根据单元地价影响因素综合分值和平均地价建立综合分值与地价关系模型利用模型评估区片或级别基准地价基准地价系数修正法划分基准地价区片确定土地利用类型资料调查样本地价计算样本地价修正与处理基准地价计算基准地价系数修正法划分基准地价区片选择标准地块资料调查评估标准地块价格基准地价计算基准地价系数修正法资料调查确定农用地价格影响因素及权重划分基准地价评估单元评估各单元影响因素综合分值划分基准地价区片样本地价计算修正与整理计算有样本评估单元地价建立评估单元地价与影响因素综合分值数学模型，评估各区片及级别基准地价基准地价系数修正法基准地价系数修正法基本原理特点与适用范围概念基准地价系数修正法是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地区域条件及个别条件与其所在区域平均条件进行比较基础上，确定相应修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地价格方法。理论依据替代原理基准地价系数修正法二估价步骤确定级别或区域基准地价编制宗地价格修正系数表确定估价对象宗地价格修正系数计算宗地价格基准地价系数修正法确定各类用途宗地价格影响因素确定各因素权重样点地价整理计算各级各类用地最大修正幅度计算各因素影响地价修正系数编制宗地价格修正系数表基准地价系数修正法基准地价系数修正法应用举例见书上。其他未列入上述范围用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定基准地价系数修正法宏观调控土地市场依据国家征收土地使用税依据调节土地利用进步评估宗地地价基础促进房地产市场竞争基准地价系数修正法基准地价评估理论依据是预期收益原理不同用途土地基准地价不同各类用地基准地价具有不同空间分布规律基准地价具有相对稳定性和动态性基准地价系数修正法土地使用价值评定和土地价格测算相结合以现实土地用途为主，适当考虑规划各类用地分别评估，多种方法综合应用与社会经济水平相适合相协调选择合适估价技术路线原则基准地价系数修正法划分基准地价评估区域作用划分基准地价评估区域方法划分标准是影响土地价格因素指标相对致性具体方法划分土地级别城镇土地定级规程根据城镇土地利用分区，划分均质区域基准地价系数修正法划分基准地价评估区域步骤选择划分区域因素确定区域划分标准基准地价系数修正法第七章基准地价系数修正法基准地价评估基准地价概述基准地价概念和特点二基准地价作用三基准地价评估原理四基准地价评估原则二建设用地基准地价评估基准地价评估区域确定二基准地价评估资料调查三资料整理四样点数据检验五基准地价评估六基准地价确定与公布基准地价系数修正法三农用地基准地价评估农用地基准地价评估技术路线二采用技术路线评估基准地价三采用技术路线二评估基准地价四采用技术路线三评估基准地价四基准地价更新基准地价更新技术路线二利用原土地定级估价成果更新基准地价三利用地价指数逐年调整基准地价基准地价系数修正法基准地价概念是指在宗地估价基础上，评估出各个级别或各个区域土地平均价格是种区域性价格是种分用途价格是种平均价格是有限年期价格具有时效性是种控制性价格基准地价特点基准地价系数修正法基准地价土地用途划分为商业综合办公住宅工业等四类商业类包括商业服务业用地含各种商场加油站各类销售和服务网点批发市场，修理家政洗理中介邮政电信银行信用社证券期货保险和其他服务对外营业场所等用地，餐饮旅游娱乐业用地含酒楼快餐店，宾馆酒店度假村旅馆游乐及旅游设施，俱乐部康乐中心歌舞厅高尔夫球场等用地。综合办公类办公用地含国家机关人民团体及其它事业单位办公楼会展中心商业写字楼金融保险业办公楼普通办公楼科工贸体化办公楼厂区外办公楼等用地，科研用地含科研和勘测设计机构等用地，文体教育用地含各种学校体育场馆文化馆博物馆图书馆影剧院等用地，医疗卫生用地含医疗保健卫生防疫康复和急救设施等用地，慈善用地含孤儿院养老院福利院等用地，宗教用地住宅类供居住各种房屋用地，包括普通住宅公寓别墅用地。工业类包括工业用地含工矿企业生产车间库房露天作业场及其附属设施用地高新技术产业研发中心，仓储用地含用于物资储备库房堆场包装加工车间中转场所及相应附属设施用地，交通运输用地含铁路公路管道运输港口机场地面线路站场等用地以及城市道路车站社会停车场及其相应附属设施用地，基础设施用地供水供电供燃邮政电信消防环卫等设施及其相应附属设施用地。其他未列入上述范围用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定基准地价系数修正法宏观调控土地市场依据国家征收土地使用税依据调节土地利用进步评估宗地地价基础促进房地产市场竞争基准地价系数修正法基准地价评估理论依据是预期收益原理不同用途土地基准地价不同各类用地基准地价具有不同空间分布规律基准地价具有相对稳定性和动态性基准地价系数修正法土地使用价值评定和土地价格测算相结合以现实土地用途为主，适当考虑规划各类用地分别评估，多种方法综合应用与社会经济水平相适合相协调选择合适估价技术路线原则基准地价系数修正法划分基准地价评估区域作用划分基准地价评估区域方法划分标准