基地现状 基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。

根据加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的 旅游者和当地居民出入成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟 左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干 线网。

通可谓四通八达，据上海市中心公里，离 虹桥机场公里。

配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北 部公园结束，是条绿地旅游景观轴。

该景观轴充分体现了旅游 城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线 路。

内部环境 本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分 体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。

本项目不 仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补 了没有大型商业中心的空白。

商业街区目前房地产市场投资状况 于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资 进行宏观调控。

这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著 变化，主要体现在 投资客户占购房客户的比例越来越小，由年 下降到目前的。

房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼 等经营性产品成为投资重点。

由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹利悦达国际大厦国际新时空 等。

但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。

的好去处，也给整个佘山镇区弥补 了没有大型商业中心的空白。

交通状况 本项目周边的交 体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。

游及配套服务线 路。

内部环境 本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分束，是条绿地旅游景观轴。

青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置 旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北 部公园结部分内容简介布置了旅游服务配套组 团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团部分内容简介布置了旅游服务配套组 团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内 容，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。

青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置 旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北 部公园结束，是条绿地旅游景观轴。

该景观轴充分体现了旅游 城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线 路。

内部环境 本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分 体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。

本项目不 仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补 了没有大型商业中心的空白。

交通状况 本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离 虹桥机场公里。

在建中的轻轨号线期工程年下半年 将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟 左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干 线网。

加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的 旅游者和当地居民出入十分便捷。

基地现状 基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。

根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房 和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商 业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。

二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展状况 酒店式公寓 近年上海产权酒店的供销情况 年单身公寓现身上海滩，年产权酒店领异标新， 年房地产投资风喧嚣时，小面积低总价的产权式酒店受到开发商 和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。

风潮过后是思考，产权酒 店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展 办公延续了发展了产权酒店，成就了北京红石，也使众多 开发商继续涉及酒店产品，保证了年市场供应持续平稳保 证了年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成 办公的概念如绿地的感性达利悦达国际大厦国际新时空 等。

但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。

商业街区目前房地产市场投资状况 于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资 进行宏观调控。

这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著 变化，主要体现在 投资客户占购房客户的比例越来越小，由年 下降到目前的。

房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼 等经营性产品成为投资重点。

由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹 象，加上国际基金如摩根士丹利等海外基金大量收购上 海商业地产对上海商业地产的投资更加推动了投资客对 商业地产的关注。

项目所在区域经济社会环境概况 年内税收总额万元，比上年增长。

财政收入万元，比上年增长支出万元。

人均年收入 元，劳均年收入元。

年末银行储蓄额亿元，比上 年增长。

房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机， 全年实现增加值万元，比上年增长利税万元， 比上年增长。

完成商品房建设投资亿元，比上年增长 商品房施工面积万平方米，比上年增长竣 工销售商品房面积万平方米，比上年增长。

凭借山 林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独 厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱 增。

批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。

项目周边情况 酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表 图表显示 地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租 数仅有套。

设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜筹 目前地区酒店价格分析表 森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值 以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游 人群的消费意向中住宿消费占，约人，而目 前佘山宾馆的房间总数为间，入住人总数约为日均人，日 平均出租率。

数据表明 现在佘山宾馆的出租情况般。

目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。

由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有 更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。

商业项目分析 周边目前及未来商业项目分析 佘山主要宾馆酒店经营状况 星级平均月出租率日均接待人数标间价格元 森林宾馆 兰笋山庄 松浦度假村 江秋度假村 总值 桃源路商业中心 位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项 目之间能起到互相推动 的的作用。

就目前租售情 况而言，其主要商业形态 为购物，但对于佘山主要 的消费人群旅游者 来说，餐饮才是最重要 的，故其对本项目可能起 到更大的作用是衬托。

佘山商业中心项目价格分析表 楼层主力面积售价元租金元天 该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未 体现。

但从它的产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问 题 楼层越低面积越小租金越高。

大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。

另整个项目推广手段单，形象表现不足，客户量不足， 会影响到后期的交易量。

辰山植物园 将 于 年建成的上海辰山植物园位于松江区西北部，与东佘山西佘山是邻居， 从佘山风景区驱车前往仅分钟。

其占地公顷，前期投资达 亿元，景观优美物种丰富生态高效功能多样，将成为国际 上收集品种最多最全的桂花园。

随着植物园的兴建，年后的秋季， 这里将弥漫着醉人的八月桂花香，既能吸引如织的中外人士前来观 赏，也能作为学校机关部门和农学院开展科普教育和考察的基地， 弥补了佘山风景区景点相对单的的问题，但其周围规划中缺乏集中 餐饮项目，这虽是它的不足，但却带动了附近唯的商贸餐饮休闲集 中点本项目的人气。

另上海市人民政府中科院签约，共同开展 上海辰山植物科学研究中心的建设和管理工作，大量学者和技术工作 人员的入驻也将队本项目起到和上海政法学院相同的作用。

月圆园雕塑公园月湖公园 月圆园雕塑公园位于松江佘山 国家度假区林荫大道西，占地面积 约亩，利用月湖的天然湖泊优 势和近吨黄沙修建了人造沙 滩，融 合了雕塑洞窟景观植栽建筑等艺术手段，有来自荷加德 日等多个国家的雕塑大师创作的余座现代雕塑作品，和山 水风景完美融合了创造培育和鉴赏功能为体，为大众提供了 个亲近艺术感染艺术的新空间。

其作为青少年春秋游之所 再合适不过，但休闲度假有余，独不见商业餐饮的配套，结合其 较适合有车族的出行游玩，距本项目又只有约分钟车程，可 以形成相当大的互动和穿插。

佘山欢乐谷 深圳华侨城预计投资亿元的上海佘山欢乐谷主题公园项目将 在年基本建成，整体工程确保在年上海世博会开幕前正式 开放。

其位于沪 宁沪杭高速的中 间地带，松江佘 山国家度假区林 荫大道东面，距 本项目约分钟车程。

欢乐谷占地平方公里，将建成个引进 世界 最先进大型游乐设施的主题度假区和旅游配套区，并拥有酒店式公寓，集 交通疏散商业休闲服务诸功能于体，既增加了佘山景点的多样 性和可玩性，又改变了以往短途旅游尴尬局面。

同时其还将串起条 文化创意产业链条，各