青山绿水中的研发创新区紧邻分布的科研中试区拥有广阔腹地的产业示范区 提供专业服务的中心配套区以及融合山水特色的生态休闲区，构成既相对又 紧密联系的城五区独特格局。

体的，科技文化生态高效的现代化新城区。

规划总用地 平方千米，规划总人口万人。

本体及竞争分析 高新区发展规划 依托西部区域的区位资源和产业优势，把苏州西部建成以高新技术作恒基市场研究部 客户组成特征及趋势判断 图片制作恒基市场研究部 高端别墅市场研究 图片制作恒基市场研究部 从目前高端别墅市场供应上看，金鸡湖板块依托全国最大的城市内湖泊资源和国 际化的生活模式成功摘得苏城第居所的豪宅聚集区古城区由于土地资源的稀 缺独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城又豪宅散落区 太湖板块依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区  从供销关系上看，年别墅市场供销基本持平，供需两旺但 年由于受政策经济观望等多重因素影响，行情大幅逆转， 在供应量本已大幅缩水的情况下，成交持续低迷，年供销差 距逐渐拉大，供销比已由年的上升至年目前的，再 充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来年内将面 临供大于求的局面，供销比将持续在以上 程中，以风景区顶级住宅为主题，结合基地得天独厚的自然条件， 展示国际主义社区生活方式，实现对现代人居的国际化范本的描摹及客层要求的 多样性满足。

今天的园区湖东，就是明天的新区科技城，这两大区域将成 为苏州未来发展的两个发动机，对处于初始阶段的新区科技 城板块，其投资价值将会更大。

竞争分析 双湖板块豪宅代表个案基本情况汇总 对于非项目周边客户来说，本案产品面临的主要竞争对手为环金鸡湖板块的高端 公寓项目，均为实力开发商运作，且 悦瀜庄别墅，选取苏州生态环境最好的区域，是片水域最广阔的都市风景。

建 筑师在设计过销比已由年的上升至年目前的，再 充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来年内将面 临供大于求的局面，供销比将持续在以上  从供销关系上看，年别墅市场供销基本持平，供需两旺但 年由于受政策经济观望等多得苏城第居所的豪宅聚集区古城区由于土地资源的稀 缺独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城又豪宅散落区 太湖板块依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区 判断 图片制作恒基市场研究部 高端别墅市场研究 图片制作恒基市场研究部 苏州高端住宅客户研究 各区域高端住宅客源客层分析 图片制作恒基市场研究部 客户组成特征及趋势部分内容简介线胥江板块是苏州主要高端公寓产 品供应区，而湖东别墅产品由于区位部分内容简介线胥江板块是苏州主要高端公寓产 品供应区，而湖东别墅产品由于区位内低密度产品的稀缺性，别 墅类产品的市场接受度较高。

苏州高端住宅客户研究 各区域高端住宅客源客层分析 图片制作恒基市场研究部 客户组成特征及趋势判断 图片制作恒基市场研究部 高端别墅市场研究 图片制作恒基市场研究部 从目前高端别墅市场供应上看，金鸡湖板块依托全国最大的城市内湖泊资源和国 际化的生活模式成功摘得苏城第居所的豪宅聚集区古城区由于土地资源的稀 缺独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城又豪宅散落区 太湖板块依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区  从供销关系上看，年别墅市场供销基本持平，供需两旺但 年由于受政策经济观望等多重因素影响，行情大幅逆转， 在供应量本已大幅缩水的情况下，成交持续低迷，年供销差 距逐渐拉大，供销比已由年的上升至年目前的，再 充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来年内将面 临供大于求的局面，供销比将持续在以上 本体及竞争分析 高新区发展规划 依托西部区域的区位资源和产业优势，把苏州西部建成以高新技术产业旅游 休闲观光科技研发中心大型会议会展中心和高品质居住为主导的融现代文化 和传统文化于体的，科技文化生态高效的现代化新城区。

规划总用地 平方千米，规划总人口万人。

苏州科技城发展规划 苏州科技城发展规划目标是结合丰富的自然资源和良好的生态环境，设置融入 青山绿水中的研发创新区紧邻分布的科研中试区拥有广阔腹地的产业示范区 提供专业服务的中心配套区以及融合山水特色的生态休闲区，构成既相对又 紧密联系的城五区独特格局。

苏州科技城开发进程 目前科技城已初具规模，已建和在建住宅小区近万平方米 科技城高级中学伊顿国际学校东渚中学等教育配套已开学东渚财富广场东渚新天地等商业配套已建成 占地亩的诺贝尔湖开放公园已建成 已开工的北环西延工程使科技城与市区的交通更加便捷，路程缩短在分钟。

悦瀜庄项目简介 区位 规划 项目位于苏州新区科技城中央核 心位置，诺贝尔湖风景区的西北 部，伴随新区管委会的即将迁入， 项目将无可争议成为具备独特生 态湖景的城市别墅。

宁静岛屿别墅的神秘面纱将随着 栋别墅的推出首次揭开，占据 市场绝对强势地位的产品规划与 其所呈现的气质特征，在新区乃 悦瀜庄别墅，选取苏州生态环境最好的区域，是片水域最广阔的都市风景。

建 筑师在设计过程中，以风景区顶级住宅为主题，结合基地得天独厚的自然条件， 展示国际主义社区生活方式，实现对现代人居的国际化范本的描摹及客层要求的 多样性满足。

今天的园区湖东，就是明天的新区科技城，这两大区域将成 为苏州未来发展的两个发动机，对处于初始阶段的新区科技 城板块，其投资价值将会更大。

竞争分析 双湖板块豪宅代表个案基本情况汇总 对于非项目周边客户来说，本案产品面临的主要竞争对手为环金鸡湖板块的高端 公寓项目，均为实力开发商运作，且都为线观湖大宅，从总价层面上看，竞争 均在万元以上的湖景住宅，本案相对竞争对手最大的劣势，表现在区域成熟 度上，因此对于本案来说，必须以硬性产品为代言，以软性服务为资本，全力打 造豪宅形象，以身份的尊贵稀缺感和别墅自身的占地奢华感来弱化配套资源上的 不足。

项目名称板块类型 成交均价 万平米 主力面积 精装修 标准 主力户型 主力总价 万 备注 半岛华府湖东联排联排二手 星岛仁恒湖东独栋联排联排 万科本岸湖东联排联排 水墨江南湖东独栋联排联排价上都存在较大优势，竞争力的薄弱环节是本项 目配套资源相对有点欠缺。

在行销上力主将项目区域价值释 放，展现未来远景并通过实景，展现真实居住品质，塑造 客户强力体验感，本项目在面对其他高端别墅的竞争还是具 备较大优势的。

苏州高端项目客户总结 从苏州在售高端项目的客源分析来看，现在苏州市场的高端客源属性 可以分为以下三类 注重生活品质的自住客户品质与舒适度 这类客户更为注重生活品质的提升，对于价格的敏感度较低，物业需求特征集中 体现在追求产品的高端品质及舒适度。

同时非常看中圈层的归属感，身份感，居 住所带来的社会认同价值是他们的追求。

� 视其为财富工具的投资客户财富 这类客户的构成最为复杂，多数为新兴企业主，产业企业家，在股市投资中夜 报复的新兴财富层，还有具有灰色收入的政府官员等。

自住兼投资的持有型客户财富与舒适度 这类客户将豪宅类产品作为类似奢侈品样进行收藏，方面追求豪宅类产品的 舒适度，将其作为偶尔的居住进行度假商务洽谈，另方面，在其价值增长到 适当程度时，也会考虑将其售出。

苏州本地高端客源逐步扩充 苏州凭借本身的产业基础和与上海的地缘关系，高端客户正在不断扩充，形成了 以本地私营业主外籍高管及外籍人士和外地高端客源为主高消费群体随着苏 州城市的发展，外地的高端客群也在不断流入苏州市场，给苏州整体的高端市场 注入源源不断的活力，也给本项目的外地高端客群带来不断的养分。

悦瀜庄别墅客源思考 结合前面的客户研究，我们将其区域定义为 以苏州为中心，包括项目周边客户和苏州大市范围客户组成，其中项 目周边客户是项目起始阶段的客户重心，但伴随项目推广和传播，项 目的客源半径开始放大，苏州大市氛围甚至长三角大区域客户开始进 入，所以在客户的组成上，项目周边客源不是主力，但是前锋 部队，是开始重点锁定的客户源苏州大市客户是项目行销的客 户主力，需要深耕经营长三角大区域客户是项目行销的补充客户， 也是本项目楼王客户的源泉。

本案客户来源预判 客源区域预计比例对应产品购买用途备注 周边客源以享受使用型客户为主项目周边财富和权力的成长 阶层，有高端 物业的享受经 历，期望能有 与其身份相匹 配的物业。

苏州客源为主以资产持有型享受使用型为主在苏州工作，倾向国际化 的生活氛围 看好科技城发 展