需求分析及项目开发建设的实际情况，按照 陕政办发号文件附本陕西省建设用地指标年版 陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型人数 人均建筑面积平方米人容积率建筑密度 绿地率。

本项目征地面积平方米亩，总建筑面积平三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 方米，按户设计，每户平均按人计算，人均建筑面积为 平方米容积率为建筑系数为绿地率为。

因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的 要求，本着因地制宜经济适用综合使用的原则进行科学规划合 理布局，完全满足合理利用土地的需要。

投资估算与融资方案 投资估算 经估算，本项目总投资为万元，其中开发投资万 元，预备费为万元销售费用万元，财务费用为万元。

融资方案 根据国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资 本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。

本项目建设单位自 有资金万元，申请银行贷款万元，剩余资金万元用预 售收入解决。

财务效益 经计算，本项目各项财务评价指标较好。

商品房部分总投资收益 率为。

所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为 和，均高于基准收益率时的税前税后财 务净现值分别为万元和万元资本金内部收益率为， 高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年含年建设 期在预设的年还款期内不含年建设期，利息备付率介于 之间，均大于，偿债备付率为，均大于资产负 债率为之间，小于资产负债率合理区间之间销售价三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收 益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具 有定的抗风险能力。

综上所述，本项目经济可行。

社会效益分析 本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展。

本项目的建设有利于促进三原县经济健康稳定发展。

研究结论 本项目的实施，不仅符合构建社会主义和谐社会的需要，更 是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质。

项目 的实施，对进步促进三原县经济发展，加快三原县城市改造步伐， 改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推 进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。

经分析论证，项目建成后 具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具 备，因此，本项目是必要的可行的。

经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加 快实施。

三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 第二章项目建设的背景及必要性 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质 目前三原县的住宅开发规模偏小，不仅市场恶性竞争和粗制滥造 等问题严重后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结 构，布置分散配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少 花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。

因此，三原县的 住宅产业尚处于初级开发阶段。

当前，三原县围绕作为西咸经济圈北副中心的目标定位，紧 紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身邻近省会西安的区位地理优 势，正在努力把自身建设成为西安的卫星城市。

随着三原县城建 设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高， 人与自然和谐发展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅 正在成为人们消费的新趋势。

据项目建设单位组织的次住宅产品需 求调研显示的人对住房面积户型结构不满意的人对住房 的通风采光等不满意在购房人的消费意愿上，的人对三室两厅两 卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气和太阳能热 水器。

因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。

目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞舒适转移到住宅的 功能品质科技含量等方面上来，不仅要求规划合理质量安全可 靠建筑容积率低生活设施配套绿化率要高居住环境要好，而 且还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等。

因此，这类 精品住宅将有良好的市场消费前景。

实施本项目，正是顺应人们三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 对中高档住宅的消费趋势，提升三原县住宅品质的需要。

是适应三原县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要 近年来，三原县的城市基础设施建设取得较大的进步。

然而由于 缺乏统规划，些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容 市貌，而且存在着严重的安全隐患很多村子基础设施薄弱，上下水 管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村 居民生活质量，也度成为双创难题同时，农村的教科文 卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。

如果不迅 速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于 推动城市价值充分兑现，不利于提升三原县作为西咸经济圈北副 中项目。

根据般房屋建筑项目常见的劳动安 全职业卫生等方面的危害因素分析。

主要是项目施工过程中的安全 隐患，主要有施工场所的安全防护措施不当施工机械违章操作和施 工过程中发生的触电碰伤砸伤等安全事故。

劳动安全卫生措施三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执 行国家有关劳动卫生安全等法律法规。

在项目设计施工生 产运营过程中，做到设计方案有劳动安全职业卫生消防方面的设 计内容。

施工方案有劳动安全职业卫生消防方面保护措施。

施工 过程有劳动安全职业卫生消防方面的危害预案，并有具体人员负 责劳动安全职业卫生消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时 要保证安全措施到位，在电源脚手架等危险部位设置明显安全警示 标记，经常召开安全生产会议。

消防 消防设计依据 建筑设计防火规范 建筑灭火器配置设计规范 建筑物防雷设计规范 消防措施 依据建筑设计防火规范要求，建筑物室内配备消 防栓固定灭火器等消防设备。

建筑物内设置防排烟应急照明等系 统。

建筑物间距布置，严格根据防火规范要求划分防火分区，明确 标明疏散通道位置人流密集处要有明显的疏散指示标志。

严格执行消防管理制度，并检查消防设施的维护情况和监督人 员执行情况。

安全消防器材必须保持完好有效。

消防器材的日常保 养维护由专职消防员负责。

消防器材每年进行次全面检查，检查 验收不合格的消防器材，尽快更换，不得投入正常使用。

因需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关领导三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 批准，在专人监护下进行。

消防供水系统结合生活供水系统并考虑。

三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 第十章组织机构及人力资源配置 合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设能否顺 利进行和提高效率的重要条件，尤其是关键岗位人员的素质是保证项 目成功实施和运作的先决条件。

项目的实施是否成功，不仅受到组织 内部能力的制约，也受到组织外部环境的影响。

只有建立个科学合 理职能明确人员素质高办事效率高的项目机构，才能很好的完 成本项目的建设和运营。

因此，本项目的组织机构的设置是根据项目 的建设规模目标和建设期而确定的。

组织机构 机构形式 三原县兴隆花园住宅小区项目由三原县丰原房地产开发有限公司 开发。

三原县丰原房地产开发有限公司是依据中华人民共和国公司 法成立的，具有法人资格的有限公司。

公司董事会领导下的总 经理负责制。

总经理全面负责企业正常的生产经营工作。

机构配置及职能 为使本项目顺利推进，确保工程质量以及工作进度，同时结合三 原县城关镇龙东村村委会的具体实际情况，本着精简节约高 效的原则，集中人力物力财力，设立项目部。

项目部下设项目 办公室文秘组考评组协调组后勤组法规合同组招投标 组现场管理组销售组。

具体人员组织机构见下图三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 项目建成后，三原县丰原房地产开发有限公司实行兴隆花园住宅 小区主任负责制。

下设办公室保安部财务部物业部含销售人员 等。

人力资源配置 根据高效精简的人力资源配置原则。

三原县丰原房地产开 发有限公司在项目建设过程中配置人员名。

其中总经理名副总 经理名总工程师名，综合管理组名，工程技术组名，投资 管理组名。

建成后，小区物业管理委员会配置人员名。

其中主 任名，副主任名，办公室名财务组名维修组名保卫 组名。

劳动制度 根据中华人民共和国劳动法，本项目所有人员实行劳动聘用 合同制，公司和员工签定劳动聘用合同。

项目部 办公室 法规合同组 招投标组 现场管理组 销售组 主任 办公室 保安部 财务部 物业部三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 工作制度般每周天，每天工作小时工作制度。

人员培训与管理 根据本项目的实际要求，全部上岗人员均需进行岗前培训，实行 年度考核管理制度，考核不合格者要求离岗。

劳动力来源 本项目所需的人员，均从社会公开进行招聘。

技术和管理人员考 虑从大专院校等各种技术职业学院中或社会闲散技术人才中择优选 择维修和保卫人员考虑解决社会弱势群体，为构建和谐社 会做出企业的贡献。

三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 陕西省工程咨询中心年月 第十章项目管理及实施