三市场研究结论 需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和 趋势。依据有关西安房地产市场需求调查报告，城西 区域意向购房群体需求特征整体表现如下 目前居住条件较差，置业目的集中 属地需求特征明显，购房时间明确 接受销售单价较低，承受能力有限 高层住宅接受度较低，市场有待引导 年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成 室厅 室厅 室厅 室厅 室厅 室厅 开间 其他户型 年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成 以下 以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 户型结构以实用为主，消费特征明确 家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显 从事行业表现突出，区域特征明显 收入水平表现般，置业能力有限 三项目定位 客户定位 刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭 新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣 渭新区其次，淡化城西概念。 刘汉村地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本 项目的主要客户群体。 城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业 城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目 城西区域有实力的投资行为 国亨食品城以及方欣商圈人群 外地创业者人群首次置业 三桥以西以及西咸体化区域和西安市其他区域人群。 二产品定位 方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另方面应 规避项目周边环境不佳造成的负面影响，因此，应在小区园林景观， 园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要 客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造个环境优雅刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 品味高尚精英型高尚住宅小区。 定位思路是不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要 点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理 念为基本点二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产 品三是积极宣扬产品的独特价值四是产品设计，建设的各个环 节均力求精致细腻 综合以上几点，本项目定位绿色时尚住宅小区。 三价格定位 依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年 月份城西区域各物业房产在售价格依次为年月份城西区域 各物业房产在售价格依次为普通住宅类元，商服用房类 元，写字楼元。 年本项目周边楼盘的整体售价在元之间， 年项目周边楼盘的整体价格约在元按照 年年房价上涨幅度平均约为年来推断，年的西高新 板块整体价格应该 安置房建设总投入万元 高压线下埋投入万元 合计万元 毛地单位成本万元亩 商品房开发用地净地单位成本万元亩 商品房开发投资收益 序号项目数量单位 商品房开发总建筑面积万平方米 商品房开发投资额万元 商品房销售额万元 项目整体投资收益状态 序号项目数量单位 项目整体投资额万元 项目整体收入万元 项目整体收益万元 项目整体税前利润率 刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 刘汉村城中村改造项目总成本测算表 序号项目名称成本额万元楼面造价元平方米 开发建设成本费用 土地费用 前期费 建筑安装工程费 建设监理费 管理费 不可预见费 财务费用 销售成本费用 经营税金及附加 总投资 注土地费用为拆迁安置总费用开发用地土地出让金 拆迁成本测算 拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿万元， 安置房建设万元含商业房补偿安置，高压线下埋费用 万元，围墙砌扎费万元。总拆迁成本约万元。 开发建设投资收益表 项目整体开发建设投资总额约万元开发建设总投资 拆迁安置总投资，销售收入约万元，项目整体收益为 万元，整体税前利润率约为。项目投资建设损益表见附见。 开发收益测算表 刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 本村地块商品房开发投资收益测算 序 号成本项目合计住宅部分商业部分 备注 项目基础数据 用地面积 可开发商品房建设面积万平方米 二土地出让金契税总体规划容积率，评估值约万元亩 三开发建设总成本万元 报建办证费用元平方米 设计综合费元平方米 基础设施建设费元平米 土建安装工程费元平米 公共配套建设费元,供热水电设备电梯会所物管用房 管理费用建设成本的 营销费用销售收入的 税费销售收入的 财务费用建设成本的 不可预见费建设成本的 四总投入万元 五预期收入万元，住宅可售面积万平方米，商业可售面积万平方米 销售均价元平方米 机密 三融资方案 本项目融资渠道为自有资金商业银行开发贷款销售回款 自有资金约亿元，其余资金按商业银行开发贷款解决，期 按开发商品房总量万计算，根据惯例元，则总计可申 请开发贷款亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设个 月个月可进行预售，即可实现资金流入。因此本项目能够实现 资金流充足，确保项目顺利实施。 四财务评价 本项目总投资额约万元开发建设总投资拆迁安置总投 资，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体 税前利润率约为，投资回报率尚可。因前期拆迁资金投入量 大，因此仍需做好充分的资金筹备工作。 六项目经济效益分析及评价 现金流量分析 本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第 二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资 回收期为年，各项指标均表现出较好的收益能力。 二贷款偿还分析 本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可 以看出，项目自身可以承担银行贷款本息的按期偿付，具有足够的 清偿能力。机密 三长期收益 本项目的长期收益包括两个方面是改造后给村民带来稳定 的长期租赁经营收益二是营业性公建的长期租金增值收益。改造 后给村民带来的长期经营收益，能够大大提高村居民的收入水平， 并能因此创造更多的社会效益。 七社会效益评价 区域可持续发展 近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大， 城市经济产业不断调整优化。大兴西路地区枢纽性地理位置决定了 其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与主城区适度的空 间距离又造就其能脱离主城区发展，其与主城区及周边板块的 协调发展以及退二进三的产业结构调整促使区域实现两个转变。 即由城乡结合部逐渐转变为沣渭新区汉遗址保护区大兴 新区的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级核 心区。 二项目与所在地相互适应性分析 项目所在地汉城路板块未来发展趋势 沣渭新区汉遗址保护区大兴新区的实施，让城西的骨架 增容，交通的便利缩短了空间的距离使得行政划分不再成为影响投 资置业的重要因素。伴随着原有废旧工厂的拆迁改造周边居住 状况进步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。 相互适应性机密 大兴西路区域的产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发 展的瓶颈。而从制约区域经济发展和产业结构调整的角度分析。大 兴西路区域发展制约因素有以下几点是产业单是人流 结构扁平化严重是区域基础设施不足城市人居环境欠佳造成 区域投资吸引力不足，街区商业氛围有待较高层次的开发提升。 未央区刘汉村地区城中村综合改造项目的实施，对整个区域的 产业结构调整，基础设施投资建设，引入多元化人流商机智本 资本，均有良好的促进作用，将持续强力推动区域的经济发展。也 与沣渭新区相呼应，结合大西安建设前景具有定的投资前潜 力。 八风险分析不确定分析 盈亏平衡分析 本项目总投资额约万元，在住宅均价按元计算 时，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税 前利润率约为，经过测算，可以看出销售价格是影响项目盈 亏的关键因素。 二风险规避 因项目拆迁量大，实施周期长，其间不确定和不可预见因素众 多，因此，需要在项目运营中科学计划，灵活操作，也需要对可能 存在的投资风险加以规避。 经济风险 项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因机密 素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测估计和假定的 成分，从而使分析结果存在定的不确定性。 通货膨胀风险 通货膨胀是个全球性问题，在发展中国家更为严重。通货膨 胀可能使物价大幅上涨，开发建设成本费和人工劳务费等都超过预 计。 宏观经济风险 因宏观经济引起的房地产行业整体售价下跌是影响项目经济评 价的主要因素。 防范和降低风险措施 项目风险管理的基本对策为风险控制风险自留和风险转移等 三种。这三种对策各自有不同的性质优点和局限性。因此，当风 险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是种对策，而是几种 对策的组合。 风险控制 风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其 潜在的损失而采取的各种措施。因此，风险管理人员必须和各专业 人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重的各种条件，然后， 通过对这些条件的控制而控制项目风险。对于上述经济风险变更 风险就可以采取控制的方法，加强项目前期预测和研究工作加强 项目过程管理，以尽量减少风险。 风险转移对策机密 风险转移是工程项目风险管理中非常重要而广泛的项措施。 对于项目开发中的技术风险和工程风险都可以采用这种方法，主要 有两种形式非保险或合同的转移方式工程保险。 九项目评价的结论 结论 未央区刘汉村地区城中村综合改造项目的实施将明显改善区域 内的环境，提升区域城市功能和形象，对大兴西路区域的经济发展 具有持续性示范和带动作用，具有良好的社会效益和环境效益。项 目的实施将为未央区国民经济和社会事业可持续发展提供定保 证，也将大大改善地区的投资环境。在经济效益方面，经过测算， 项目可能达到自求平衡，并确保开发商略有盈利，确保了村民村 集体居民和驻地单位的合法利益，因此，从经济效益社