，位于祖国西部三大高原交汇处，是政策影响风险因素的识别和评估 二政策风险分析 三市场风险分析 四财务风险分析 五自然环境风险分析 六风险防范对策 静态获利分析 二动态获利分析 三偿债能力分析 三财务评价结论 第六部 投资估算相关说明 二分项成本估算 二融资方案 项目融资主体 二项目资金来源 三融资方案分析 第五部分财务评价 财务评价基础数据与参数选取 二财务基本数据计算 销售收入估算 二租金收入估算 三酒店收入估算 四开发成本估算 五运营费用 六财务费用 七修理费用 八税金的估算 商业地产是万达集团的第支柱产业，在全国首创了订单商业地产的全 新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代的单店第二代的组合店， 发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

万达集团目前 持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第的不动产商。

计划到年 开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过 亿元，规模排名全球前四。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之。

总资产达到 亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。

六财务费用 七修理费用 八税金的估算 九利润及利润分配估算 三财务评价 析 第五部分财务评价 财务评价基础数据与参数选取 二财务基本数据计算 分项成本估算 二融资方案 投资估算 投资估算相关说明 二部分内容简介部分内容简介 投资估算 投资估算相关说明 二分项成本估算 二融资方案 项目融资主体 二项目资金来源 三融资方案分析 第五部分财务评价 财务评价基础数据与参数选取 二财务基本数据计算 销售收入估算 二租金收入估算 三酒店收入估算 四开发成本估算 五运营费用 六财务费用 七修理费用 八税金的估算 九利润及利润分配估算 三财务评价 静态获利分析 二动态获利分析 三偿债能力分析 三财务评价结论 第六部分不确定性分析 第七部分项目风险分析 风险因素的识别和评估 二政策风险分析 三市场风险分析 四财务风险分析 五自然环境风险分析 六风险防范对策 政策影响防范 二市场风险防范 三财务风险防范 四自然环境风险防范 第八部分结论 附表 第部分项目总论 项目背景 兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治文化 经济中心，地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰 新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲的 国际大通道和陆路口岸，总面积万平方公里，市区面积平方公里。

兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱， 属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均 降水量，年平均气温，全年日照时数平均小时，无霜期天 以上。

兰州是黄河流域唯黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形 成了独特而美丽的城市景观。

兰州经过多年的发展，万达集团已成为以商业地 产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱的大型企业集团。

总资产达到 亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。

商业地产是万达集团的第支柱产业，在全国首创了订单商业地产的全 新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代的单店第二代的组合店， 发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

万达集团目前 持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第的不动产商。

计划到年 开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过 亿元，规模排名全球前四。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之。

万达集团连续多年成 为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地影视制作电影院 线在内的完整影视文化产业链。

万达院线是中国排名第的院线，目标到 年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国的市场份额， 到年超过块银幕，占据全国左右的市场份额，成为全球排名前五 的院线。

连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，目前已在 北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。

计划 到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元，成为中国 流的连锁百货企业。

大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做 出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学 幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连 市扶贫基金会的发起单位。

该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民 形象。

兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万 达商业地产股份有限公司成立于年月，年月整体变更为股份有 限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的 唯业务平台。

公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万 达广场命名的万达城市综合体。

截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治 区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业个万达 广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开业个万 达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。

作为率先实现全国布局的大型商业 地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于 绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

四编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况， 本可行性研究报告的编制依据主要有 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 工程建设相关法律法规及设计规范 开发商提供的其他有关材料。

二研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府 有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依 据。

调查人员声明， 第部分项目总论 项目背景 二项目概况 项目名称 二项目地址 三总用地面积 四总建筑面积 五建设内容 六投资与收益概况 三开发商概况 四编制依据与研究范围 编制依据 二研究范围 第二部分项目市场分析 宏观市场分析 整体经济运行状况 二房地产业发展状况 三房地产产业调整状况及趋势分析 二区域市场分析 区域整体经济运行状况 二区域商业发展状况 三区域远景规划 四区域房地产市场运行状况 五区域市场消费群体客层研究 三项目开发方案 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 项目地块特性分析 二气候条件 三外部配套条件 四项目建设内容和规模 五市场可类比项目市场调查分析 六项目定位方案市场竞争分析 七项目分析 第三部分项目工程技术方案 概述 二工程设计 建筑设计 二结构设计 三无障碍设计 三公用工程 给排水系统 二空调通风工程 三强电工程 四弱电和智能化设计工程 五防雷 六燃气工程 四环境保护 项目环境影响分析 二环境保护对策 五节能与节水 节能 二节水 六劳动安全卫生和消防 安全与劳动保护 二劳动卫生 三安全保卫及消防设施 七项目招标组织 项目招标目的 二招标原则及招投标方案 八项目管理与建设进度计划 第四部分投资估算与融资方案 投资估算 投资估算相关说明 二分项成本估算 二融资方案 项目融资主体 二项目资金来源 三融资方案分析 第五部分财务评价 财务评价基础数据与参数选取 二财务基本数据计算 销售收入估算 二租金收入估算 三酒店收入估算 四开发成本估算 五运营费用 六财务费用 七修理费用 八税金的估算 九利润及利润分配估算 三财务评价 静态获利分析 二动态获利分析 三偿债能力分析 三财务评价结论 第六部分不确定性分析 第七部分项目风险分析 风险因素的识别和评估 二政策风险分析 三市场风险分析 四财务风险分析 五自然环境风险分析 六风险防范对策 政策影响防范 二市场风险防范 三财务风险防范 四自然环境风险防范 第八部分结论 附表 第部分项目总论 项目背景 兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治文化 经济中心，地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰 新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲的 国际大通道和陆路口岸，总面积万平方公里，市区面积平方公里。

兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱， 属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均 降水量，年平均气温，全年日照时数平均小时，无霜期天 以上。

兰州是黄河流域唯黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，环抱， 属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均 降水量，年平平方公里，市区面积平方公里。

兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，