入也持续快速增长。

年银行存款达民为子女读书改善 人居环境的需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。

住房面积只有平方米。

城区居民改善居住条件和居 住环境的愿望强烈，随着城市化进程的加快，乡镇居城区绝 大多数是平房。

三项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 建筑面积平方米 其中住宅平方米 配套公建平方米 商业用房平方米 住宅套数套数 居住人口人 总占地面积平方米 可规划用地面积平方米 建筑容积率 绿化率 建筑密度 二项目总投资亿 三投资利润率 四投资利税率 四项目年能耗 该项目主要能耗为水电汽。

该项目主正常年份年耗水万 吨耗电万度耗汽万吨。

第二章项目的可行性和必要性 人们更加重视 居住经商的质量，居住经商的环境包括室内环境和室外环境该项 目的建设目标就是要建造高品位适合居民居住经营商务的优雅美好的用 房。

江苏东晨置业公司萧县分公司商业居住开发建设工程的建设不但可 以为萧县白领工商人士公务员居民提供高质量的商住房新颖别致 建筑造型通透景观和生态的绿化环境满足人们对优质用房的需求，还给 该地区的人文自然环境带来了巨大的改善。

由于该项目地处行政中心 商业中心，将会吸引附近大批工商业户工作人员公务员前来购置居住。

随着居民生活的提高，人们对住房 商铺的需求不仅仅满足于有个基本的居住经商的条件。

项目的可行性 萧县地处安徽北部，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。

年耗水万 吨耗电万度耗汽万吨。

率 四投资利税率 四项目年能耗 该项目主要能耗为水电汽。

该项目主正常年份 其中住宅平方米 配套公建平方米 商业用房平方米 住宅套数套数 居住人口人 总占地面积平 三项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 建筑面积平方米 部分内容简介部分内容简介验丰富，工作作风深入扎实，办 事果断干练。

三项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 建筑面积平方米 其中住宅平方米 配套公建平方米 商业用房平方米 住宅套数套数 居住人口人 总占地面积平方米 可规划用地面积平方米 建筑容积率 绿化率 建筑密度 二项目总投资亿 三投资利润率 四投资利税率 四项目年能耗 该项目主要能耗为水电汽。

该项目主正常年份年耗水万 吨耗电万度耗汽万吨。

第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 萧县地处安徽北部，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。

城区绝 大多数是平房。

人均住房面积只有平方米。

城区居民改善居住条件和居 住环境的愿望强烈，随着城市化进程的加快，乡镇居民为子女读书改善 人居环境的需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。

近几年 来随着经济的发展，城乡居民通过外出打工和特有的防腐产业等途径，收 入也持续快速增长。

年银行存款达亿元，位居安徽省县级城市第三， 保险位居全省县级第。

具有定的购买力基础。

项目地处县城北部，属 寸土寸金地段，该项目建设对提高县城的城市品位，改善人居环境，促进 该区域经济文化社会发展具有重要意义。

二项目的必要性 改善人文自然环境 随着萧县国民经济发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分， 尤其是商业房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。

它对拉动萧县国 民经济的增长起到至关重要的作用。

随着居民生活的提高，人们对住房 商铺的需求不仅仅满足于有个基本的居住经商的条件。

人们更加重视 居住经商的质量，居住经商的环境包括室内环境和室外环境该项 目的建设目标就是要建造高品位适合居民居住经营商务的优雅美好的用 房。

江苏东晨置业公司萧县分公司商业居住开发建设工程的建设不但可 以为萧县白领工商人士公务员居民提供高质量的商住房新颖别致 建筑造型通透景观和生态的绿化环境满足人们对优质用房的需求，还给 该地区的人文自然环境带来了巨大的改善。

由于该项目地处行政中心 商业中心，将会吸引附近大批工商业户工作人员公务员前来购置居住。

二提供大量的就业机会 除此之外，由于该项目的建设，将带来大量的就业机会。

项目的建设 过程将会给包括设计院施工单位监理单位餐饮服务等第三产业带来无限商机。

项目建成后，为保持良好的室内外环境，必须大量人员进行维 护，这就给物业公司提供了机会。

可见本项目的建设将给社会提供大量的 就业机会。

三项目地段环境优越 地段环境优越 本项目位于萧县县城北部的核心地段，这里山清水秀，环境优美，已 确定作为萧县城市北部未来发展的主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花 园的定位。

龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺西靠，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量 提高。

财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制 度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴 的及时兑现。

领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向 平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已 成时尚。

随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力 相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。

三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。

萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私 立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小 学，在校生多人，是农村学生。

绝大多数农村学生家长准备在县 城购房。

因此，萧县县城房源缺口较大。

平方平方米房源是他们 的首选。

四区位优势带动了萧县房地产用地发展。

萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少 徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大 的发展空间。

据此估算萧县房源目前尚有套需求。

二营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求 种精神的享受和自我个性的表现。

因此作为营销的重要手段就是给房子赋 予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。

价格策略 在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广 互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。

好的开端往往也意味着 成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的步。

本 项目采用低开高走的价格策略。

采用该策略有以下优势 低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。

资金回笼迅速，有利于项目后期建设。

迎合了消费者买涨不买跌的心理。

根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期项 目强销期销售持续期销售结案期。

具体实施策略如下 销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业， 基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。

措施如下 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者 对定数量的最先期购房者采用成本价出售 财购房者采用签名活动买房送物活动 保证购房者不满意可退房。

二促销策略 好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念， 在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场 售楼等促销策略来打开市场，做好销售。

广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主 题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。

销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只 是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式 般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。

广告应着重卖点 的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该 项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。

项目强销期这时的项目宣传应以鲜明的形象强烈的广告功势撼动 市场，以广告为先导，吸引客户的到来。

这阶段的广告意图是全面突出 显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。

销售持续期由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要 在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销 销售面积只剩多少等。

销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已 售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。

因此这阶段的广 告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱， 直到停止宣传。

三人员促销 选取有经验有能力的促销人员，措施如下 在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握定的促销手段 第章总论 项目概述 项目名称东晨龙凤山庄建设工程 二承办单位江苏东晨置业有限公司萧县分公司 三建设地点圣泉路以西，中和葡萄酒厂以北，凤山酒店以东， 凤山以南。

四项目性质新建 五项目法人代表陈鸿 六项目建设规模总占地面积平方米亩。

其中 主建用地平方米，公建用地平方米，小区内道路用地平 方米，绿化用地平方米，小区内贯穿条市政道路占地平方 米。

总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业 平方米，公建平方米。

项目总投资亿元。

七项目建设期年年年。

八可研编制单位安徽环球工程咨询有限公司 九可行性研究报告编制依据及范围 编制依据 萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划 安徽省关于国民经济和社会发展十二五规划和年远景 目标纲要 萧县城区