为古塔区商业市 从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域 现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。

办公现代高端居住社区及居住办公混合区 文化展示现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。

小结依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格， 在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测 算销售均价定位元。

三商圈分析 锦州市商业分析 古塔区 中央大街核心商圈 小商品批发市场 人民街小吃街 广厦电子市场 英特锦华购物广场 大润发超市 凌河区 新玛特超市 松山新区 家具建材市场 未来中央大街核心区将分为七大区域如右图 交通枢纽位于铁路站前广场区域，以集散交通功能办公为主 商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区 商业商贸为商业活动的主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐 购物餐饮于于交通枢纽区 商业商贸为商业活动的主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐 购物餐饮于体的商业步行街 酒店公寓现代旅游酒店服务业的聚集区 商务办公高端商务办公区域 公寓区 家具建材市场 未来中央大街核心区将分为七大区域如右图 三商圈分析 锦州市商业分析 古塔区 中央大街核心商圈 小商品批发市场 人民街小吃街 广厦电子市场 英特锦华购物广场 大润发超市 凌河区 新玛特超市 松山新可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测 算销售均价定位元。

捕捉市场机遇。

小结依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格， 在项目部分内容简介部分内容简介寓推售之后又可在产 品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。

小结依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格， 在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测 算销售均价定位元。

三商圈分析 锦州市商业分析 古塔区 中央大街核心商圈 小商品批发市场 人民街小吃街 广厦电子市场 英特锦华购物广场 大润发超市 凌河区 新玛特超市 松山新区 家具建材市场 未来中央大街核心区将分为七大区域如右图 交通枢纽位于铁路站前广场区域，以集散交通功能办公为主 商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区 商业商贸为商业活动的主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐 购物餐饮于体的商业步行街 酒店公寓现代旅游酒店服务业的聚集区 商务办公高端商务办公区域 公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区 文化展示现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。

从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域 现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。

商圈内商业租金水平分析 以下为古塔区商业市场租金水平调研结果 商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态 百货商场 千盛购物广 场 万平 米地下 层，地上 层 地下层 万万 目前客户出租 平为万元每年 为赔钱状态。

地 上场 地活动扣点 地下层低端时尚衣服饰品 鞋。

层金子珠宝化妆 品手表眼镜鞋。

二层正 装。

三层时尚品牌女装。

四层 休闲运动。

五层手机电器 儿童服饰家居生活用品超市。

六层健身餐饮 中百 万平米 地上 层 层珠宝手表手机。

二层 鞋。

三层女装。

四层男装 百货大楼 万平米 地上 层 层家电珠宝手表手机。

二层服装。

三层鞋包 新玛特购物 广场 万平方 米地下 层，地上 层 层。

扣点服装， 化妆品，鞋类 ，家纺 层元 天 地下层超市。

层金子 珠宝化妆品手表眼镜鞋。

二层男装。

三层女装。

四层 休闲运动。

层电影院餐饮。

锦华 万平 方米地上 层 层元天 二层元天 三层元天 层副食。

二层服装鞋 运动装。

三层电子市场 英特地上层 层元 天二层元 天三层 元天 层品牌男装精品店精品间 面积平米二层女装精 品店平米三层时 尚女装精品店平米 电子市场 广厦电子市 场 层元 天层元 天 电脑及其他电子产品及配件 锦华电子市 场元天电子产品及配件 超市 大润发 面积万 平方米，地 上层 外场年签， 元天超市，外场零售餐饮 新玛特超市 面积约 平方 米地下 层 超市 千盛购物广 场超市 面积约 平方 米楼 超市，外场零售 城市生活广 场大商超市 面积 万平方米 地上层， 地下层 层商铺元 天 层零售餐饮层超 市，外场零售儿童乐园地下 层停车场 专项店 苏宁电器平方米元平米天家用电器小家电 国美电器平方米元平米天家用电器小家电 专业市场 辽西小商品 批发市场 小百元 天，服装元 天，古玩 元天 服装小百古玩等 和平路手机 条街元天手机及配件 锦州市商业市场分析结论 根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分 布在中央大街的两侧。

主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等 中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。

这主要由于商场定位及 管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果 品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言， 品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。

电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。

但广厦电子市场的现经营状 况及租金水平要好于辽西电子市场。

原因主要有以下几个方面 辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形 成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口， 是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度 不足 广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可， 形成购物习惯。

几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润 水平最高 些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对 人群进行补充。

项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些 商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围为两栋层超高层金 融中心层大型商场，西侧规划层商业内街，上部为栋层住宅和栋 层公寓。

方案规划指标 占地面积 二建筑面积 商住面积 住宅 公寓 商业 集中商业 门市 办公 二附属面积 商业地下车位 会所 三容积率 商住容积率 附属容积率 方案二初步规划及指标 对方案中层金融中心办公楼降至层 方案规划指标 占地面积 二建筑面积 商住面积 住宅 公寓 商业 集中商业 门市 办公 二附属面积 商业地下车位 会所 三容积率 商住容积率 附属容积率 两方案对比分析 方案层超高建筑昭示性强，可称为中央大街商圈乃至整个锦州市的 新地标，但是由于目前写字楼市场尚无该产品形式，建筑成本难以测算，风险巨 大。

且层办公楼体量较大，锦州产品消化难度大。

方案二层金融中心写字楼，在目前写字楼市场属于同质化产品，建筑 成本可以测算，降低风险。

此外层写字楼可为商住两用，供给面积相对较少， 后期销售容易操作，确保较快回笼资金。

结论通过对两方案的对比分析，方案二风险小，可操作性强，为较优选 择。

规划方案效果图 七运营关键点 动迁关键点 由于项目与太阳广场地段均在中央大街核心区域，在动迁政策设定时要 参考太阳广场动迁政策的最低标准，使得动迁成本相对增加 本区域住宅户数较多，住宅回迁量较大 项目建宇支行地块的层小高层及新华书店均刚刚装修完成，动迁难度 也会较大。

预计在动迁时除了要求按正常比例还迁以外，会要求给予的补偿费用 相对较高 项目区域现有办公楼均安置在商场上的办公楼里面，这些经营者能否同 意也是动迁需要进行协商的问题。

二岛式商业可行性论证 岛式商业在我国的些大城市在近几年逐步兴起，这种商业除了将整个商业 体分成多个商业体，还使得项目形成了较多的商业步行街，使得商业形式更 加灵活多变。

现有岛式商业主要有两种形式 与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多的去体验休闲 购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置 于环境中 在与第种岛式商业相同环境的前提上，不同的商业体均有自己 的装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。

岛式商业在锦州市场建立的机会 对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖的商业形态，如采用岛式商业 的建筑形态，机会有以下几个方面 首先在锦州集中商业开发量上升的情况下，岛式商业可通过新颖的建筑形 式，形成多条内街门市，使得可售物业较多 其次对客户及消费者来说具有较大的视觉冲击力和购物的全新体验，该模 式打破了锦州以前固有的商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感 受购物休闲娱乐等功能完美的结合，真正的将园林绿化水系广场引进到 商业氛围中 第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业 围合成个完整的购物环境，自身对客户产