低迷状态，因 而发展商对写字楼开发持谨慎态度，加上政府对写字楼开发的严格控制，使段 时间内长春市写字楼的开发量较小，市场供应量无多大变化，租售也未出现热点。 近段时间受宏观经济的影响，写字楼市场开始回暖。随着国企改革抓大 放小的裂变效应，长春经济向高科技第三产业转型和私有经济的快速增长，部 分先富者由于投资意识和经济承受能力的不断增强，对经济心理上可承受范围 内的写字楼物业投资需求在逐步增长，这批伴随着经济复苏发展起来的中小企业 逐步成为长春写字楼消费的新生力量。 另方面，中国在加入后，大批外资企业跨国公司办事处将入 驻国内，作为立志成为经济强市的长春必将成为投资热点，高档写字楼租售市场 将会看好。尤其长春中心区作为中央商务区,市场将会出现热点，但是具有不同 功能的写字楼的命运也可能不样，带有综合布线和宽频上网等高科技功能有 特色的中高档写字楼会受到租户和投资者的青睐。项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 长春市现有写字楼较典型的有光明大厦时代大厦世纪国际商务总部 长春银座等。这些写字楼以旧盘为主，新开发的较少。这些楼盘销售情况总体来 说比较平稳，比之前段时间要好，平稳中有所上升，有趋好的倾向。 片区写字楼市场状况 本项目所在的位置为长春市的中心区，中心区位于长春市的中心位置，其整 体建设正处于飞速发展阶段。中心区的基本定位是长春的中央商务区。 中央商务区将是长春金融证券贸易商业信息旅游等商务办公的中心，为 跨国公司的商务活动提供便捷高效的工作环境，为区内各类人员的活动提供舒 适优美的空间环境。有迹象显示,目前该区的写字楼正处于不断升值中。 整个市场对项目的支撑点 写字楼物业作为种生产资料而不是生活资料，因而与住宅物业相比， 消费者对物业的关注点以及关注点的强度不同，般而言，写字楼物业，消费者 关注点次序依次为 地段，非单纯从地理意义上划分的地域概念，而主要是指物业周边 的商务氛围和办公氛围，并具有良好的交通条件 物业形象，其物业形象应具有较强的识别作用，人对其能见度 高，能彰显大厦的气势和形象，对企业是无形的资产项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 物业的内部功能先进，满足现代化办公条件 目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 围绕定位，我们对产品有如下建议 多功能服务用房，功能有会议展示演讲等等。 办公入口前广场，塑造个艺术感较强的景观，如各种音乐器具组合在 起的抽象雕塑，或者世界上位著名艺术家塑身像。 车库出入口顶盖造型浪漫抽象，是否是本巨大的翻开的书，以后， 做仔细研究。 中央大厅建议中间不设柱，大空间。里面可以雕塑各种艺术家头像名 言，塑造强烈的艺术氛围，中央大厅所有进出口门洞，装饰成艺术性非常浓的风 格。 个体产品设计要点 平面布局组合空间概念。 具体建议 层以下为小写字间，每间平方米，小写字间可自由组 合，如此计算，每层可进驻个小型公司，共个小型公司。 层以上大写字间，每间平方米，带洗手间，可以自 由组合，如此计算，每层可进驻个中大型公司，共个中大型公司。 公共部分每层设保安前台小姐值班室，开水间，公共洗手间等。 楼顶增加其功能性，比如可以建个露天网球场半露天游泳池等。 项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 空间构成 在空间的组合上，着重营造共享气氛，写字间不豆腐块分割，必须创造种 人性化办公空间。例如，大写字间依照功能分区，也考虑错层。公共部分，电梯 等候大厅艺术性摆饰品的陈列。 写字间外观 给人感觉不但是个建筑物，而且是件艺术品。例如屋顶考虑艺术型雕塑 收口，屋檐和建筑腰线象五线谱线，窗子为艺术型不规则造型，窗间墙断断续续 镶贴些艺术品艺术家人物等等。建筑材料引用玻璃砖，山墙顶部可能会募刻 些著名曲目的开头曲。如贝多芬命运交响曲开头曲。 总之，我们为产品策划出种高品位，高档次的艺术殿堂。 项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 四销售推广方式 销售推广前准备 销售部的筹建 销售部的筹建更有益于项目的运作。 销售部的筹建可以更好发挥员工个人特长。 销售现场的准备 可以提高物业本身的形象，突出高科技下的写字楼的质素。 增强投资购买者的信心。 模拟现场办公，增强销售气氛。 成立企业服务公司，为未来业主的经营提供可持续服务的空间。 在项目上市之前，以企业服务公司为项目的形象代表，在市 场上建立服务品牌，增强项目对市场的亲和力，同时，取得 市场的注意。 对项目最终提供的个体产品进行支持。 由此来落实营业推广策略。 项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 媒体组合运用 在项目上市前，先以媒体广告的手段，建立项目市场中的概念。 结合媒体如报纸长春日报等杂志商界等电视等传播 途径。 寻找物业形象代言人 商界知名人氏 形象推广计划 名人面对面换位，已故商界名人头像 聘请物业形象代言人，以其作为主线贯穿推广全过程 做个大型的模型，展示楼盘形象 针对公司决策人进行目标市场的高品位定位 配套设施及服务的高品位高档次体现关爱 该变传统的销售员讲解模式，利用模特向客户模拟办公场景。 营业推广计划 针对目标客群，定向推广。 所谓营业推广，即是指将项目直接推广到目标市场之中进行，这样， 就能更接近目标市场，更能有效的说服目标市场完成销售工作。 项目概况 项目地块简介 地理位置 项目位于长春市宽城区南侧，与城市干道胜利大街紧紧相喧哗唇齿相依， 快速直达火车站机场，与全国联为体。 项目周边交通网络纵横，庞大的公交系统，通达顺畅，覆盖全市。 该区域为长春的地区，是长春市未来的的政治文化休闲中心，内设省 政府省政协胜利公园等。可举行礼仪庆典国际性商务会议大型工业展览 等文化经济活动。行政机构的体化，为各种商务活动提供高效率的行政管理 项目正处于这个中心内。 项目周边拥有丰富的经济文化信息储藏和先进的设施，是长春文献收藏中 心和区域图书馆网络中心。 项目距南边的商业中心区人民广场商业区仅分钟车程，以及站前地下 商城，将火车站人民广场的商业氛围接引于此，形成庞大的购物娱乐休闲 空间。 地块状况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 整个地块呈三角形，地势平坦，东南两边临路，西北临其他商务写字楼。项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 项目经济技术指标 项目规划许可证所提供的经济技术指标，如下 项目总占地面积公顷绿化率为总建筑面积为平方米 建筑高度米对外可售面积约为平方米地下停车位为个，机 动停车位约为个。 项目地块优劣势分析 地块本身的优劣分析 优势 可充分借用未来市政规划以及长春的形成而带来的商业办公气氛。 所处位置极其方便，交通便利，且属于长春未来的政治经济中心。 周边商务配套完善。 劣势 北面临主干道较近，有定的噪音污染。 有长春银座在前，消化了定市场。 周边无景观。 暂时配套不齐全，且还未形成集中办公氛围。 周边道路环境状况较差。 项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 由项目地块因素决定的开发方向 显而易见，这是写字楼项目的黄金地块，具备写字楼项目的必要条件。 二项目依托的市场分析 长春市写字楼总体概况及目标市场 长春市写字楼近市场近年来直较淡静，由于经济增长期大量盲目开发，宏 观经济不景气，导致写字楼市场存量大空置率高，市场直处于低迷状态，因 而发展商对写字楼开发持谨慎态度，加上政府对写字楼开发的严格控制，使段 时间内长春市写字楼的开发量较小，市场供应量无多大变化，租售也未出现热点。 近段时间受宏观经济的影响，写字楼市场开始回暖。随着国企改革抓大 放小的裂变效应，长春经济向高科技第三产业转型和私有经济的快速增长，部 分先富者由于投资意识和经济承受能力的不断增强，对经济心理上可承受范围 内的写字楼物业投资需求在逐步增长，这批伴随着经济复苏发展起来的中小企业 逐步成为长春写字楼消费的新生力量。 另方面，中国在加入后，大批外资企业跨国公司办事处将入 驻国内，作为立志成为经济强市的长春必将成为投资热点，高档写字楼租售市场 将会看好。尤其长春中心区作为中央商务区,市场将会出现热点，但是具有不同 功能的写字楼的命运也可能不样，带有综合布线和宽频上网等高科技功能有 特色的中高档写字楼会受到租户和投资者的青睐。项目建议书无锡同致海岸地产顾问有限公司 长春市现有写字楼较典型的有光明大厦时代大厦世纪国际商务总部 长春银座等。这些写字楼以旧盘为主，新开发的较少。这些楼盘