回笼 资金。 从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险 能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建 议 经营管理风险规避 本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招 商。 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施 和施工方案。 做好物业管理和售后服务工作。 金融财务风险规避。 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收 风险，应采用多种方式实现快速销售。 建设管理措施 整合企业资源，提高操作水平。 根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续 性。 委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。 项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设 过程中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程 进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 镇政府对工业品批发市场的建设十分重视。在本项目的酝 酿申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 二本项目的开发商安徽建设项目管理有限公司有雄厚的 经济实力作后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。 公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运 行有序。 三本项目起点高定位准经营发展方式符合城镇发展方向， 有着很好的发展前途。 四项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土 地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是 可行的。 五项目的区位交通仓储物流条件很好，适应工业品批 发市场的建设发展。 六项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十三章将得到 充分的论证。 二项目的必要性 提高城镇商业竞争力，助推镇商贸中心的形成与发展 镇镇位于县西南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建 设的历史机遇，全面完成城镇商业住宅规划任务任务，安稳致富工 程切实推进。项目的开发对于镇商业中心的形成与发展具有极大 的助推意义。该工业品批发市场项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动 镇成为汇聚中高端商业激励创业引导消费的城镇新商圈，彻底解 决骑路逢集的历史遗留问题，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此， 突破原有的商业格局，有利于增强城镇的商业辐射功能，提高该镇城 市竞争力。 同时，镇工业品批发市场通过科学的规划和建设，县淮海 置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的 商业运作，形成复合型的镇新商业中心，成为镇乃至县西 南部地区商贸发展的创新制高点。 二构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，镇经济社会发展还存在较多困难和问题矮岭。人口万，辖镇 乡个行政村。 二地理位置 县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河 公里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州 的西大门之称。 三自然条件 气候条件 项目建 设地点县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明， 气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中， 无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和 偏南风。 历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年 均气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期 天，年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均 日照时数为小时。 水文条件 县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平 原南部的淮北平原中部。 县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地 下水资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本 依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的 运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能 力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好， 均为重碳酸钙型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致 水的硬度较大。 地质地貌 县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨 高度介于米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着 些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘谷地占总面积，平原 占。 土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质 碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为，两合土平均有机含量碱解氮含量 速效磷含量速效钾含量值为， 沙土平均有机质含量碱解氮含量为速效磷含量 速效钾含量值为。 县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平 直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水 变浅，水流缓慢。 工程地质条件 县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其 余均为平原，海拨般为米，地势由东南向西北倾斜，坡 度为万分之。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达 吨平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区 最大冻土深度厘米，地震烈度度。建设用地的综合自然条件较 好。 县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除 寒武系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全 部总面积的。 本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气 降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由 西北向东南。地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无 侵蚀作用。 根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米 以上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性 差。 粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡 水螺壳，完整。 粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在 埋深约米处较富集。 ④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至 米未揭穿。层厚不详。 除第层外，其他各层地基承载力标准值均在以上。 四交通运输条件 县东邻江苏徐州市公里，素有徐州的西大门之称。南 接淮北公里，西距河南商丘市公里，北连山东济宁公里， 县城距合肥南京济南郑州省会均为小时路程，距徐州观音 机场公里，连云港出海口公里。陇海符夹铁路纵横穿境， 连霍合徐高速公路于县境内交汇，国道， 省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里公里，已 形成公路铁路航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启 西，南引北联，是重要的交通枢纽。 二社会经济条件 名优农产品基地众多 自然地理条件优越，名优农产品基地众多。县植被保存完好， 工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积 第章总论 项目概述 项目名称县镇工业品批发市场 二承办单位安徽建设项目管理有限公司 三建设地点县镇 四项目性质新建 五项目法人代表 六项目负责人 七项目建设规模总占地面积平方米亩。总建 筑面积平方米，其中住宅平方米，商业平方米。 项目总投资万元。 八项目建设期个月。 九可研编制单位安徽工程咨询有限公司 十可行性研究报告编制依据及范围 编制依据 县国民经济和社会发展第十二个五年规划 安徽省关于国民经济和社会发展十二五规划和 年远景目标纲要 县城区开发总体规划 县土地利用总体规划 宿州市定额站宿州定额信息年第四季度 民用建筑设计规范 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,国家及地方有关建筑工程设计规范和标准 国家计委颁发的投资项目可行性研究指南 县土地利用总体规划 项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料项目方 案及技术资料县建设环保土地等有关部门对该项目建设的 意见和审批材料证明材料等。 编制范围 本项目可研报告的研究范围包括 项目提出的背景及建设的必要性 项目选址与建设环境条件 项目建设规模与主要建设内容 项目总体布局方案 工程技术方案 环境保护安全卫生消防和节能 项目运营和实施计划 投资估算与资金筹措 效益分析 项目结论与建议 二项目单位简介 安徽建设项目管理有限公司是年成立的房地产开发有限 责任制企业，公司注册资金为万元人民币，开发资质为级资 质。公司只要经营范围有许可经营项目房地产开发经营。般经 营项目项目管理物业管理，建筑工程装饰装修，园林绿化。分 公司下设有工程部营销部财务部和综合部。 安徽建设项目管理有限公司的经营宗旨是认真贯彻执行党 和国家的路线方针政策及有关法规法规，坚持社会主义市场经 济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进县经济又好又快发展。分公司现有在册职工人，其中中级职称人， 初级职称人，公司主要负责人多年从事建筑设计工程施工经营 管理和市场营销，有丰富的经验。公司总全权代理负责人刘振宇先生， 工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。 三项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 建筑面积平方米 其中住宅平方米 配套公建平方米 商业用房平方米 住宅套数套 商业套数套 总占地面积平方米 可规划用地面积平方米 建筑容积率 绿化率 建筑密度 二项目总投资万元 三投资利润率 四投资利税率 四项目年能耗 该项目主要能耗为水电汽。该项目正常年份年