般为∽吨。桥东区块临近新安江，属钱塘江流域。 新安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈 透底。区块内基本无自然溪流和水塘。 气候条件 桥东区块属中热带北缘季风气候，气候温暖湿润。年平均气温 ，年平均总积温，无霜期天。年平均降水量为 ，雨日天，主要集中于月中旬到月中旬，平均湿度 。常年多东北风，平均风速。 ④交通运输条件 桥东区块主要通过东西向的桥东路连接各地块，其西端接白沙 路，东端可通往溪头区。原桥东路现状全长米，现状路面宽 米，泥路面砼路面混杂。原浇砼路面已破损严重道路纵坡 大弯路多路况差事故隐患多。排水设施极不完善。遇上下班人 流高峰期堵塞严重。 四项目投入总资金及效益情况 项目投入总资金 经估算项目投入总资金亿元。 效益情况 经济效益经估算改造项目总投资万元，项目收入 万元，收支相抵后尚有留余，为计万元人民币。 社会效益通过改造群众居住环境得到改善，消除了城 市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快 了城市化进程。 五主要技术经济指标 财务内部收益率 财务净现值 投资回收期年。 三问题与建议 存在的主要问题 区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和 进度直接影响了开发的效益。对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到 长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有定难度的。 区块改造拆迁涉及千家万户，必定会损害部分人的利益， 更何况如此大的拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本， 而且也会造成不良的社会影响。 由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房地产市场 的进步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地 的供应上有定的难度，而且融资也存在较大的压力。 建议 政府应组成强有力的综合协调班子，全面负责协调处理区块 改造过程中遇到的困难和问题，不要因为互为扯皮推委而影响改造 项目开发的实施。 在加大企业搬迁力度的同时，要研究企业通过搬迁如何做大 做强的相关扶持政策，以增强企业搬迁的信心，对此不仅可加快企业 的搬迁进度，又使企业在搬迁后得到长足的发展，而且又降低搬迁成 本。 拆迁安置工作是天下最难事之，应本着以人为本和公开 公平公正的原则，严格按国家法律法规制定相应的拆迁安置办法， 正确处理好搬迁成本控制和改善百姓生活条件的关系。使百姓通过搬 迁不仅改善了居住环境，而且使生活条件也得到定的改良。 ④处理好国家宏观调控政策的落实和进步规范本地房地产市 场，促进地方持续发展的关系，使开发工作有计划有步骤有序稳 妥地进行，尽量降低政策风险融资风险。 四项目实施的作用和意议 通过项目的实 章建筑多，存在严重的安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌 将彻底改变，最大限度改善了人民群众的居住环境，使更多百姓享受 到改革成果，这是市政府很好地贯彻三个代表重要思想和以人为 本，构建和谐社会的重要实践。 三是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展的重大战略 桥东区块北靠牛头山南依新安江，具有明显的区位优势，但由 于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后的代名词，严重地 影响了全国优秀旅游城市的形象。通过改造的桥东区块，使城市融 于山水之间，其不可多得的自然景观，和沿江休闲设施的配套，充分 体现了山水意识天人合的多层面山水之美，营造出诗意栖居 的城市环境。同时通过改造，统规划将彻底改变目前破旧的，建筑 与周边自然环境极不和谐极大浪费土地资源的现象，打造出体现江 南山水特色的精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值， 实现土地价值最大化和可持续的发展。 四是加快城市发展，维护城市安全的需要 桥东区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业的存 在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计从宋绍兴 年公元年到年年中，就有水灾多次，平均每 二年发生次水灾，每年发生次大水灾。新安江水库自年 月竣工运行以来，共泄洪次。尤其上世纪年年年连续 三年开闸泄洪，造成桥东区块洪水灾害较为严重。通过改造区块内所 有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患， 提高了城市防洪能力，维护了城市的安全。 五是城市建设尤其是旧城改造的示范区 到目前为止，建德如此大规模的旧城改造尚属第例，对旧城改 造无经验可言。旧城改造是项既要对百姓负责，又要对政府负责， 既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要讲究社会效益，也要 强调经济效益的综合性工程。桥东区块改造打响了我市大面积旧城改 造的第炮，对后续改造项目而言是探索路子，积累经验的工程，他 若能成功运作不仅会将桥东区块建设成为生态景观示范区休闲旅游 示范区品牌居住示范区景观商业示范区，而且将为建德市大面积 旧城改造起到示范作用，其意义深远。 第二章项目的规划设计 区块规划目标 将桥东区块建设成为滨江特色突出公共服务设施完善金融 商业氛围浓郁人居环境优良的建德市现代化城市功能区。成为建德 的生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示 范区。 二规划功能定位 根据建德市城市总体规划确定的发展目标和桥东区块的发展条 件，采取统规划统征用统搬拆迁统开发分批建 设的方式，建成以商业金融休闲娱乐和旅游接待三大功能为主的 主城区新中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色 的城市休闲游览地。 三规划主要经济技术指标及土地利用状况 主要分经济技术指标 规划总用地面积亩 总建筑面积 建筑占地面积 容积率 建筑密度 绿化率 二规划建设用地情况表 序号用地性质用地面积亩百分比 居住用地 商办用地 商业金融业用地 文化娱乐用地 医疗卫生用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿化用地 建设用地合计 水域 规划用地 四城市基础设施建设规划 区块内除道路外规划涉及管线综合的内容包括给水污水雨水 燃气电力电信电缆有线电视电缆路灯等种管线。 道路规划 区块内共有道路十三条，其中主干道严州大道条次干道五 条支路七条，道路总面积。 二供水规划 供水源区块供水纳入芹坑坞水厂供水系统。 供水方式供水管网采用主干管与树技状支管相结合的网络 系统，管网系统采用生活与消防合并系统由严州大道城市给水主干管 引入。 三雨污管道规划 雨水规划 区块道路及地块雨水有组织排入自然排水系统新安江。雨水 管道在建筑物周围每隔定距离预留雨水检查井，建筑物屋面雨水由 落水管收集，组织排至雨水检查井。道路及广场雨水由雨水口收集， 雨水口按规范布置。雨水管材采用钢筋砼管。 污水规划 规划对地块污水实行管网收集，形成完整的排水系统，随着道路 的逐步建设，同步埋设污水管道。沿江滨路收集后，汇入新安江污水 处理厂。 四电力规划 区块用的配电站主要采用环网供电，根据地块负荷值及其 分布组成环网开环运行。 第章总论 项目背景 项目名称 本报告分析研究对象为建德市桥东区块改造开发项目。 二项目承办单位概况 该改造项目承办人为建德市城兴城防工程建设有限公司。该公 司经建德市人民政府号抄告单和建德市财政局国资 号函批准，由建德市土地收购储备中心出资，于年月注册成 立的，注册资金为人民币万元整。该公司目前主管部门为建德 市桥东区块开发建设领导小组该小组是市委市政府为确保桥东区 块改造开发建设项目顺利实施而专门设立的机构，由市长担任领导小 组组长，下设开发建设指挥部，负责指导协调项目建设所涉及的各 项工作，由副市长担任总指挥。 三可行性分析研究报告编制的依据 建德市人民政府建设函号关于公布年度建德市 城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知 关于建德市基准地价更新结果的批复浙土资函 号 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 建德市人民政府建政号关于印发建德市征用集 体所有土地实施办法的通知 建德市人民政府关于印发建德市实施浙江省城市房屋拆 迁管理条例若干规定的补充规定的通知建政号 建德市人民政府办公室号关于征使用集体 所有土地房屋拆迁补偿安置政策 建德市人民政府关于加快城区工业企业搬迁的若干意见 建政号 建德市城市总体规划建德市桥东区块城市设计 浙江省建筑工程预算定额浙江省安装工程 预算定额浙江省市政工程预算定额浙 江省建设工程收费定额 浙江省建筑工程计价暂行办法 建德市建筑工程造价信息。 二项目总概况 项目地点和环境状况 本项目地点及范围是位于建德市新安江街道，东起国道和 建德大桥南依新安江水西至白沙路和白沙大桥北为严州大道 靠牛头山体。规划用地面积约为亩，总拆迁房屋面积为万 ，住户户，企事业单位家。其中集体土地住宅拆迁面积 万，拆迁户国有地住宅拆迁面积万，拆迁户 户商业用房万，拆迁户户企事业单位拆迁面积万 ，企业家需拆除违章建筑万。 该项目地处建德市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩的旧城 未改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。由 于历史的原因，厂区居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后， 尤其是家大型化工厂，不仅给周边环境居民生活环境造成污染， 而且也存在着巨大安全隐患。为改善城市交通状况和人居环境保障 城市的安全加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配置， 建德市委市政府拟对新安江街道桥东区块实施拆迁企业搬迁基础设 施配套改造。 二项目开发