景观形成较大影响。为了减低 变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。应在变电站周围设置防护绿 化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线 的距离都应在以上。 铁路。规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有些影响，但铁路专用线运 输量不太大，可在规划中采取些防护措施，如在靠近铁路处设置隔声墙和防护 绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低 限度。 三地块征用情况 因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面 征用了位于夏利大道以西横窖河以北夏园新河东南面的果基地亩河滩 地亩。在该征地红线范围的亩地以内，实际征地面积为亩， 其中已填土面积亩，未填土面积亩，划给原土地所在村自留地面积 为亩。 本地块的征地总费用初步估算为万元。目前征地情况进展顺利。 四项目规划设计构思方案 根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下 规划目标 以具有世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活 环境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化可选择的适 应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范 小区。 依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和 小区与住宅的节能节地节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。 合理组织绿化交通体系，完善公建布局和高多层住宅分布，使整个小 区具有良好的空间布局形态。 吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。 规划结构和空间布局 规划结构 本规划区的规划结构可概括为三片两中心两轴两带。 三片。整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片 又被规划河涌分为东西两片。 两中心。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。 两轴。由南至北规划条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划条防护 绿化轴，两条绿化轴交叉呈十字形。 ④两带。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。 空间布局形态。 北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔 离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效 果。 小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化 轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。 三条相对的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。 ④十字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水 体滨河绿化的自然气息渗入居住空间两条滨河绿化带把水景绿化居住空间 融为体，创造了优美的空间景观。 ，其中高压线控制用地内包括防护绿化地道 路停车场。 用地平衡表 项目用地面积公顷所占比重人均面积人 居住区规划总用地 其 中 居住用地 其 中住宅用地公建用地 道路用地 公共绿地 河涌用地 高压线控制用地 城市道路用地 密度指标。 本区的密度指标详见表。 主要经济技术指标表 居住套数套 居住人口人 总建筑面积 其 中 住宅建筑面积 公共建筑面积 住宅平均层数层 人口毛密度人公顷 住宅面积毛密度公顷 住宅面积净密度公顷 容积率 总建筑密度 绿地率 四项目开发建设及经营的组织与实施计划建设方式 建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工 期成本质量。 二开发方案设想与分析 考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。 第期首先完成样板楼展示工程修建跨横窖河号桥含引道座，主干 道东西向南北向各条，并配备管网。同时开发南片多层住宅。这样可 以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配 套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得 尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。 本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引 买家，树立金辉广场形象，创立小区知名度。 第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积。该区临近 夏利大道，便于市场推广。 第三期将建北片左下组团及中部栋高层，住宅建筑面积其中多层 ，高层。本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销 售有利。 第四期建北左上组团及余下栋高层，建筑面积其中多层， 高层。这期是本区位置较好的组团，加上小区的成型，配套设施完善，人 气聚集，销售价此时可提高个档次，获得较好的利润。 三建设进度 项目建设拟共八年，分四期进行。 第期二年年月年月第二期二年年月年月 第三期二年年月年月 第四期二年年月年月 详见项目实施计划表表。 五项目投资估算资金筹措计划 开发成本 土地成本征地费土地有尝使用费 征地费。 征地补偿费亩万亩万元 注征地补偿单价按万元亩，由夏园村委会包干。包干范围包括土地 青苗补偿水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价万 元亩黄海区收大区配套费万元亩南港镇黄海区收取征地补偿金额， 即万元亩万元亩 填土工程费亩元亩万元 注填土工程单价按元，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高 度为，故每亩面积的填土包干价为亩元元 元亩。 工程立项初期工作补偿费亩元亩万元。 ④耕地占用税亩元亩万元。 注按元计征，亩元元亩，交市财局。 耕地垦复基金亩元亩万元。 注按元计征，亩元元亩，交市国土局，可申 请减免。 新菜地鱼塘开发基金亩元亩万元。 注按每亩前三年平均产值的倍计征，即为元亩元亩， 交市蔬菜办公室，可申请减免。 征地管理费亩万亩万元。 项目的基本情况 项目概况 金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。市城市规划局已批准了 项目的建设用地，同意征用土地亩公顷，并出了红线图。市国土局 发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业有限公司已着 手进行。自年月起，已停耕填土的地块面积为亩，现已被公司征用， 属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为 亩，另有亩为农村留用地。 金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区多千米，该区的西面和北面为香 蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的 开发区变电站金辉广场居住区规划总用地为公顷。其中居住区用地为 公顷，地上总建筑面积，建筑密度为，容积率为详见规划设 计要点。 二可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数 总建筑面积 其中住宅面积 公建面积 总投资万元不含贷款利息 自有资金投入万元 经分析研究，本项目主要经济指标为 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,多层住宅得房成本高层住宅得房成本元 税后利润万元 全部投资净现值万元自有资金净现值万元 全部投资内部收益率自有资金内部收益率 总投资利润率自有资金投资利润率 二项目投资环境与市场研究略 三项目开发条件及技术设计方案的分析 项目现状概括 自然条件 规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块 北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌 连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常 年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风东风及南风，平均相对湿度 ，为多雨潮湿区。 地物情况 规划区内以东的夏利大道红线宽，北接高速公路，是该地区的进出口干道。 东面地铁专用线条至新沙港，条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重 点建设项目之，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。 占地公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担 负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边条是碧 开线，南边是黄开线，另有条高压线至该区，在用地红线内边 缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有些 线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。 本规划区内以南开发区内已建有自来水污水处理厂等市政基础设施。 二项目发展条件 优势分析 区位优势。 本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南东 北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成 具有定规模较高档次的集居地工业港口仓储为体的综合区，本规划区 与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水电污水 等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物医疗等公共 服务。本区东北面的云海工业区西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生 相互促进，共同发展的关系。 自然条件优势。 本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质 较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。 劣势及对策分析 变电站和高压线 已建成的变电站对本规划区的环境和景观造成定影响，现有及规划 的高