反映定 价策略是适宜的，良好的销售业绩也反映了业主提供的产品形态符合市 场需求，即达到的盈亏平衡点容易实现。 综上所述，本项目建设投资效果明显，经济效益较好，项目业主能 够获得预期的回报，同时，该项目能促进渝北区房地产业的发展改善 城市面貌推动渝北区社会经济的发展。项目经济效果较好，社会效益 显著，经济合理，技术可行，业主应加快建设速度和资金回笼速度，达 到投资目的。 第二章市场预测与分析 重庆市房地产市场简析 近三年重庆全市开发情况 年国家针对房地产固定资产投资规模偏大投资增速过快过热 的问题，通过采取了整顿土地市场提高项目资本金比率控制城市拆 迁规模上调人民币利率等系列宏观调控政策，重庆市房地产投资增 速过快的势头逐步得到抑制。房地产投资从年月份的高 增长速度逐月回落到月份的低谷。年，全市房地产开发 投资总额为亿元，同比增长，增幅比上年同期回落了。 年度，全市房地产开发投资亿元，比上年增长。房 屋施工面积万平方米，增长，房屋竣工面积万平 方米，增长商品房销售面积万平方米，增长，销 售额达到亿元，增长，其中住宅销售增长，占商品房 销售额的比重为。 年度，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长， 增速比上年回落个百分点，低于全社会固定资产投资增幅低个百 分点，占全社会固定资产投资比重为。其中，住宅投资亿 元，增长，比重比年上升个百分点。住宅投资中，经济适 用房建设投资总额为亿元，增长，占房地产开发投资比重 为，比年上升个百分点办公楼投资亿元，下降 商业营业用房投资亿元，下降。从上述数据可以看出，在国 家宏观调控政策引导下，开发商更为理性务实地分析房地产市场，房 地产投资在保持稳定增长的同时，结构进步优化。 从近三年重庆市房地产行业的发展统计资料显示，重庆市房地产市 场投资与消费均处于稳步增长状态和趋势。 二近三年商品房交易情况 商品房交易量大副增长，供需基本平衡，住宅市场表现活跃 年，重庆市房地产开发施工面积万平方米，同比增长 ，其中新开工面积万平方米，同比增长房屋竣工面 积万平方米，同比下降，其中住宅竣工面积万平方 米，同比下降主城区商品房成交面积万平方米，成交金 额亿元，分别比上年增长和，其中，住宅商品房成交 面积万平方米，成交金额亿元，成交均价元平方米， 分别同比增长。 说明年，全市实现生产总值亿元，同比增长， 城市居民人均可支配收入元，同比增长。的增长人 均可支配收入的增加，极大的刺激了重庆市民的购买需求和欲望。居民 人均可支配收入水平增幅与商品房成交均价的增长相适应，在很大程度 上不会影响购买者的经济承受能力。 年全年商品房施工面积万平方米，增长，竣工面 积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增 长，销售额亿元，增长，其中住宅销售额增长， 占商品房销售额的。商品房成交面积的增长远低于成交 金额的增长，成交面积的增长与同期竣工面积的增 长成反比。 方面表明国家宏观控制的成效，统计数据反映出销售面积的增长 速度大于了建设面积的增长速度，在另方面说明市场正在消化以前年 度竣工的空置房屋，表现出重庆市房地产市场还处于相对需求不足的卖 方市场，市场需求远远大于市场的有效供给。 三房地产总体价格趋于平稳，中高档住宅市场价格持续上升，茂业东 方时代水晶郦城期金科天籁城财富中心等商务公寓花园洋房 均价超过元平方米。 年度，商品房价格持续增长，主城区住宅均价为元平方米， 较年度上涨了近元平方米。同区位中，由品牌地产商开发的 楼盘均价比市场均价高出。 四城市向北主城西进，区域房地产竞争日趋白热化 城市向北主城西进，随着城市运营概念的深化，重庆市各主城 区房地产开发呈现区域化竞争态势。 城市向北，三北江北渝北北部新区区域房地产市场在对 外宣传上达成默契，在房地产市场中亮出新城牌发展牌以及富人聚居 牌，其具代表性的区域房地产片区是人和金开板块。受益于金融办 公信息第三产业以及高档住宅小区的整体规划定位，这里的房地产 开发的呈现出档次高产品多样化分布集中的特点，已经逐步树立起 重庆富人区的形象，成为重庆市高档住宅市场发展的风向标。 主城西进，随着交通条件的改善，西城东进已成为重庆市房地产 向北后的又发展势头。启动九龙引擎，构建和谐人居，九龙坡区 万亩土地的推出，大渡口打造城市第六商圈，土地资源的丰富和 政府的政策大力支持，都是对房地产投资商的极大诱惑。龙湖金科 隆鑫等批实力企业的进驻，加速西城房地产开发的进度，加强房地产 市场的区域竞争力。 本项目处于城市向北的大环境下，从政策上，项目所在区域处 于城市向北战略的中心地带，将是战略政策的长期受益者。 五进入大盘时代 如果说年是重庆市房地产大盘时代的到来，那么进入年， 重庆市房地产就进入的了大盘时代。据不完全统计，重庆市仅北部新 区就有个千亩以上大盘供应，其供应总量预计至少在万平方米 以上而亩以上的大盘，重庆市南岸区至少有个以上。 经过年年的市场探测与市场论证，年，年重庆市房 地产大盘纷纷淀放，融桥半岛二期云满庭奥林匹克花园二期晋渝绿 岛棕榈泉国际花园保利高尔夫花园月底亮相融科蔚城 月开盘等，大盘的大量出现必然要求社区内的配套要齐全，品质要 高，服务要好，等等这切都必须使楼盘本身的定位向中高档楼盘转 移。 本项目总建筑面积平方米，在回兴组团中有大盘特征，市场 供应能力和占有能力较有保障。 六三低楼盘持续走俏 三低，指低总价低密度低容积率。 重庆市城市居民可支配收入水平不断增长，居民居住品质逐步提 升，购房者的支付能力相应大幅度提高，但低总价的住宅项目依然受到 消费者追捧。总价依然是重庆居民购房的重要考虑因素之。 低密度低容积率是高品质楼盘必备的标准之，密度是保证业主 私密性的法宝，低容积率是健康居所的基本保证。奥林匹克花园推出 低密度低容积率的花园洋房，开盘短短时间，期 多套被抢购天湖美镇期开盘销售个多亿。 本项目的产品形态定位和价格定位均符合市场对需求，项目期工 程和二期工程销售成功即是符合市场需求的表现。项目三期工程继续坚 持了低总价低密度低容积率的产品和价格定位策略。 二区域房地产市场分析 区域概况与区域规划前景 江北区 江北区概况 江北区位于长江嘉陵江北岸，是重庆直辖市的主城区之，拥有 平方公里土地，万人口，是重庆市规划的行政信息金融科 技文化中心及中央商务区和交通枢纽。 江北区交通发达，区中心距重庆港公里火车站公里，乘车分 钟即可到重庆江北国际机场。江北区境内有横贯全区的国道直抵 北海的渝黔高速公路国道滨江路五桂路及建设中的渝怀铁路 等嘉陵江大桥及渝澳大桥黄花园大桥石门大桥高家花园大桥 大佛寺大桥等以及规划建设的共座横跨长江嘉陵江的公路铁路大 桥将江北区和渝中区沙坪坝区等紧密相连，长江上游最大的集装箱 码头寸滩港重庆新客运站等也将开工建设，使本辖区拥有更完善的交 通网络。 区域规划前景 随江北观音桥步行街工程的结束，江北区着重打造江北重庆的 浦东， 江北区沿嘉陵江长江江岸线长公里，拥有得天独厚地理区位优 势，正面向国际招标规划设计江北城未来重庆的陆家嘴等诸多有 利条件，将使江北区在未来重庆北部城区的发展建设中，具有极其重要 的战略地位。 江北城中央商务区 中央商务区江北城地区位于重庆城市核心区域，嘉陵江和长江 交汇处，面积约平方公里。 渝北区 渝北区概况 渝北区是全国卫生城区优秀旅游城区文化先进区治安先进区 财政先进区和重庆市环保模范区山水园林城区。有犀牛新华等涉外 宾馆有西南政法大学四川外语学院重庆市中等大中专知名学校 渝北区是重庆市北面门户，交通便捷，国道主城 环线等条高速公路及轻轨号线纵横区境，重庆江北国际机场龙头寺 重庆火车客运总站。 区域规划前景 年，我区继续努力推进城镇化进程，加快开放开发步伐，两路至龙 溪线已成为投资兴业居家的热土。据显示，我区常住人口继续较 快增长，城镇常住人口达万人，比上年万人增加万人，增 长，城镇化率达，比上年提高个百分点，全区常住总人口 万人，比上年增长。 近年来渝北区全面落实科学发展观，开放开发取得新进展，城乡面 貌呈现新变化，社会文明实现新进步，提前年完全了十五计划目标。 年实现地区生产总值亿元，完成地方财政收入亿元，增长 ，全社会固定资产投资达到亿元，增长。房地产业是国 民经济的重要支柱产业，是经济社会发展的重要领域，近三年来，中央 和市里采取了系列强有力的措施，对房地产市场进行了十分有效的宏 观调控。 房地产业已经成为拉动渝北经济增长的重要支撑，通过十五的发 展，房地产业发展迈入了新的发展阶段。年房地产业投资达到 亿元，比年增长倍，房屋竣工面积万平方米，比年增长 倍，房屋销售面积达到万平方米，比年增长倍，年均增 长。房屋销售额达到了亿元，年仅增长。不包括北部新 区商品房销售面积达到万平方米，比年增长了两倍，住房均价 达到了每平方米元，比年增长。房地产产业的税收达到 了亿元，比年增长了倍，渝北与其独特的优势和难得的机遇， 保持着持续快速健康发展的强劲态势。 从优势上讲渝北地位特殊，市人大，市高院等余家机关相继入驻 渝北，渝北交通便捷，渝黔，渝合等五条高速公路在渝北交汇，长江嘉 陵江环绕本区的东