方米。

月海口商品房销售物业用途类别构成 万平方米 住宅 非住宅 积压空置商品房 目前已在海口市房管局登记的商品房预售达宗，面积为 万。

年这也说明海口的商业写字楼工，其中商品住宅平均价格元， 增长，办公楼平均价格元，同比持平，商业用房平 均价格元，增长，经济适用房平均价格元，与上年持平。

价格得上升，显示了消费能力在逐步提高。

年月，海口市房管局共办理新建商品房交易宗， 面积达，成交金额万元，平均销售价格为元 。

在销售面积中，住宅为万，占销售总面积的， 非住宅销售仅有万，占。

商品房销售中。

商品房销售中住宅所占比重过 大，交易商品房用途单化。

销售价格为元 。

力在逐步提高。

年月，海口市房管局共办理新建商品房交易宗， 面积达，成交金额万元，平均用房平 均价格元，增长，经济适用房平均价格元，与上年持平。

年商品房平均价格元 ，比年增长，其中商品住宅平均价格元， 增长，办公楼平均价格元，同比持平，商业部分内容简介部分内容简介房销 售基本良好，销售价格稳步上涨。

年商品房平均价格元 ，比年增长，其中商品住宅平均价格元， 增长，办公楼平均价格元，同比持平，商业用房平 均价格元，增长，经济适用房平均价格元，与上年持平。

价格得上升，显示了消费能力在逐步提高。

年月，海口市房管局共办理新建商品房交易宗， 面积达，成交金额万元，平均销售价格为元 。

在销售面积中，住宅为万，占销售总面积的， 非住宅销售仅有万，占。

商品房销售中住宅所占比重过 大，交易商品房用途单化。

这也说明海口的商业写字楼工业 厂房交易缺乏。

目前已在海口市房管局登记的商品房预售达宗，面积为 万。

年月海口商品房销售物业用途类别构成 万平方米 住宅 非住宅 积压空置商品房总量逐步减少 据统计，年月底，海口市共有积压空置商品房 万平方米，停缓建半拉子工程万平方米。

至年底， 已消化万平方米，尚存万平方米。

空置面积的减少，说 明消化能力加强，但空置面积依然高企，也加大了市场的压力。

海口市积压商品房空置存量 年年 海口市积压空置商 品房存量万平方 米 三级市场交易逐渐活跃 据有关部门统计，海口市在年月的二手房交易达到 宗，同比增长面积万平方米，同比增长成 交金额亿元，同比增长。

在二手房交易面积中，住宅占 ，平均价格元平方米非住宅占，平均价格 元平方米综合价格为元平方米。

来自海口房地产交易中心的统计数据显示，年月，该 交易中心平均每月的二手房销售额为万元左右，而去年同期只 为万左右。

其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达到 万元左右，与去年上半年同期相比超过了。

随着海口二手房市场的交易量不断增加，其价格也跟随着稳步 上扬。

据有关统计数据表明，今年第二季度二手房销售面积比上季 增长，价格涨幅居各类商品房的首位，价格比去年同季和上 季上涨和，其中住宅上涨和，同比涨幅比上季 的高个百分点。

三季度二手房价格继续稳步上涨，住宅比 去年同季上涨，比上季上涨。

三级市场得活跃，将拉动二级市场的需求，换房的需求增加将直接带动大面积住宅的销售，也给这部分市场细分带来了机会。

三项目区域状况分析 规划状况分析 城市规划总纲将海口建成第二人居地 第二居住地是海口市种新型的城市职能，在环境优美 的热带旅游城市中选择第二居住地是国际上久已流行的做法。

第二 居住地不仅是个生活和规划概念，同时也是旅游休闲度假等 相关产业职能的进步拓展与深化。

目前在海口购房的消费群中，不少置业者来自岛外，这样的消费 不但有利于海口引进外来的智力与财富，同时也为进步消除泡沫 经济再次振兴房地产行业打下了基础。

海口外滩城市规划图 海甸岛整个岛屿都处在城市设计项目的范围之内。

最近在岛 屿中心地区进行了系列高品质的开发项目酒店各种类型的高 端房地产项目写字搂综合项目搂和大学校园等。

海甸水城规划 海甸水城规划图 在海甸溪和海甸二路之间的约米宽地带将会规划为海甸水 城。

本项目特点是利用区域临近海甸溪的地理特征，将水体引入区 域组织空间，营造出千变万化的空间层次和极具吸引力的水城 空间。

利用挡潮闸，保持恒定水位和水循环，从而形成清晰而又平 静的水面，可以映出河道周边的新建楼群。

水城以低层建筑为主，为保证项目开发的经济平衡，沿 海甸二路规划排高层建筑物，现存的高层建筑尽管可能保留。

内部水体可变的岛屿空间大小将使实现各种不同的功能成为可 能。

这座市中心的运河城将规划以办公购物和居住功能为主。

白沙门生态公园规划 规划中的海甸岛白沙门生态公园占地公顷，东与海南民生燃 气的规划住宅用地相连，西靠海口市污水处理厂，南至人民大道， 北至规划环岛路。

在推选方案中提出了充分利用原基地中的水系， 开凿溪流布置跌瀑，创造出风格别致的自然水景，巧妙地用水将 公园景观延伸至海面，将浩瀚的大海景观渗透到公园里，并将公园 分为凌波彩虹山容水意碧海连天林海风涛四个景 区，准备开发成继万绿园之后市内第二块大型公共绿地。

环岛路规划 海甸岛环岛路位于海甸岛东北面，为路堤结合地带，东起海 甸二路与横沟河交接的端头，北到甸昆路的北端与海边交接处，全 长约公里。

此次规划建设就考虑到路的景观功能，人在车里就能 看海，有沙滩的地方尽量保留。

这系列的重大规划都和海甸岛相关，无疑，未来几年内，海甸 岛将吸引海口人的目光，海甸的区位形象将大大提升，它不再是单 纯的居住型渔村小岛。

海甸岛的旅游优势休闲商务优势将得到展 现，海甸岛的房地产开发前景看好。

海甸岛将以个崭新的形象展 现在海南人民乃至全国人民面前，海甸岛的资源有待于进步挖掘。

二海甸岛片区房地产整体市场分析 片区规划 海口市政府对海甸岛的定位 高品质居住区大学教育园区旅游休闲度假区。

在海口市政府 的规划和发展战略影响下，海甸岛将成为生活氛围浓郁旅游环境 优良的岛中岛。

重大市政建设规划将影响海甸未来发展，海甸岛的区位形 象将得到提升 白沙门公园环其该项目自身开发风险，因为开发项目自身的市场定位 销售状况等成功与否将直接影响贷款的风险。

包括政府政策风险， 开发建设期风险建造成本风险工程质量风险营销策划风险等， 其二是小业主无法还清贷款，开发商资信风险法律风险等。

下面 就项目风险分别作定量和定性分析。

二项目风险 项目建设资金风险 由于房地产项目开发建设周期较长，因此存在着 由于开发商建设资金筹措计划不能落实，造成建设资金不足而 停工 由于人为或非人为的因素使开发周期延长，造成总投资增加 由于设计变更材料设备更改，直接造成项目总投资增加 ④由于建筑物本体出现工程质量问题，需要返工或加固，造成 不能按期竣工验收，且增加项目总投资 旦发生上述情况，造成建设资金不足或出现烂尾楼，房地 产开发建设的建设风险是可能存在的。

我们应从开发商投资商自 身的经济实力，设计单位施工单位监理单位的资质情况及实力 情况加以预测。

开发商海口晔隆房地产有限公司由中房集团控股，经济实力雄 厚，该公司经营状况良好。

资产负债率流动比率速动比率三项 指标均较好，长短期偿债能力较强。

按本项目目前建设状况，应考虑定程度建筑物本体风险。

项目销售风险 都市海岸尚未开始公开发售，但目前市场对此类物业需求 量较大，随着整个项目的逐步建设和广告宣传，该项目以其所处的 优越地理位置，方便的交通，其销售前景是较乐观的，销售风险应 该不大。

开发商资信风险 开发商资信风险来源于开发商以往与银行合作履约信用程度。

其履约信用程度好的，则贷款风险小。

反之则将面临较大风险。

政府政策风险 这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影 响。

经济效益分析 项目销售收入及回款时间估算 按测算的销售价格及销售率计算项目的销售收入，同时根据海 口住宅楼盘的般销售情况及本项目的实际情况，估计该项目住宅 和商业销售进度年，年不考虑销售空置，计 算各时期的销售回款金额详见附表项目销售计划及销售收入 测算表。

销售税费 按规定，海口市房地产二级市场转让税费主要是经营税金及附加营业税城市建设维护税印花税土地增值费四项，合计为 万元。

项目利润 经测算项目的税后利润为万元，税后投资利润率。

现金流量表 计算时基准收益率取详见附表项目财务现金流量表 财务内部收益率 由前表计算可得，该项目在设定条件下财务内部收益率为 。

财务净现值 项目在计算期内的财务净现值为万元。

动态投资回收期 该项目的动态投资回收期年 综合财务指标分析结论 该项目的各项指标表明，项目具有较好的可行性。

敏感性分析 销售价格及工程成本变化的敏感性分析详见附表项目敏感分 析表。

经测算可知，销售价格和工程成本的两个因素分别变动对项目 效益将产生直接影响，从两个因素的影响程度看，销售价格的影响 大于工程成本的影响，项目指标对价格变动的敏感度相对较高。

从项目敏感性分析可看出，总投资增加及售价下降对 本项目的经济效益影响较大。

建议开发商对本项目工程成本进行严 格控制，同时不断加大销售力度，以免出现以上种情况，从而影响到本项目的盈利能力。

盈亏平衡分析 该项目总投资万元含应付利息。

盈亏平衡点的计算依 据为销售收入总投资销售税费销售税费包