杭州(2006)20号地块投资可研计划书.doc文档43页在线阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧， 市区土地投 放量最大的年，达亩，年达到亩，这些土地正处于开发高峰 期第二，周边地区的闲林良若按年全年成交商品房套的速 度，则需要个多月。

今明年供给压力较大主要来自于年是全年成 交商品房套的速度，在不增加套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整年的 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应 求状态。

杭州透明售房系统显示目前可售的房源达套左右，比年月底 的套增加了，其中可售的商品住宅为套。

明售房系统显示目前可售的房源达套左右，比年月底 的套增加了，其中可售的商品住宅为套。

若按年 月 短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应 求状态。

年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 部分内容简介部分内容简介 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应 求状态。

杭州透明售房系统显示目前可售的房源达套左右，比年月底 的套增加了，其中可售的商品住宅为套。

若按年全年成 交商品房套的速度，在不增加套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整年的时间。

若按年全年成交商品房套的速 度，则需要个多月。

今明年供给压力较大主要来自于年是市区土地投 放量最大的年，达亩，年达到亩，这些土地正处于开发高峰 期第二，周边地区的闲林良渚带供应量很大第三，经济适用房开发量很 大，目前未销售的经济房高达多套。

板块之间楼盘之间的分化将进步加剧 在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧， 滨江南岸闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。

但是市中心楼盘因为供给量的稀缺见分析部分详实材料居住的成熟 性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。

地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运 行前后有明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生定的抑制，这是本楼盘 定价中必须要考虑的因素。

楼盘之间的分化也将进步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。

从 年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档 精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的 楼盘滞销。

拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆 势上扬，体现出了强劲的增值潜力。

案例深蓝广场 深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其 打造为杭州高层成功人士的酒店式高级公寓。

该楼盘推出后即获得市场的肯定， 其均价从开盘时的每平方米元左右，直爬升到元，房价在杭州市 区始终遥遥领先。

表深蓝广场年月至今成交均价 记录时间均价 元平方米高楼层 元平方米 元平方米 元平方米 案例二金色海岸 被称为国际江景豪宅的金色海岸坐落在钱江新城核心区域内，年月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近万元。

今年月三期开盘 后，再次在周之内销售总额突破亿元，成为杭城新盘淡季销售的大亮点。

而均价也从去年的元平方米飚升至元平方米。

表金色海岸年月至今成交均价 记录时间均价 元平方米 元平方米 元平方米 元平方米 在二手房市场，我们选取了白马公寓绿园世贸丽晶城中大吴庄等几个 高档楼盘自年月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在年价格 相对稳定，进入年后，均表现出不同程度的上涨见下图。

特别是中大吴 庄挂牌价从年月元平方米开始持续上升，月份的挂牌均价 为元平方米。

图部分高档二手房挂牌均价走势单位元平方米 白马公寓 绿园 世贸丽晶城 白马公寓 绿园 世贸丽晶城 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬究其 主要原因有 杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅 区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容 易形成价格垄断改革开放二十多年培育了批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累 的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些 高收入群体对价格不敏感。

房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征 我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但 并不会改变其上升的趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城 市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过 程中，房价上升是种常态。

我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土 地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是 长期的。

从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上 与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极 为正常的。

杭州写字楼市场分析 根据招标文件的规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部 分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由 市场潜在供应量大 从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上的新写字 楼入市包括出让土地上新建写字楼科技园区企业集团总部以及些企业 用房用途改变，且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的部分存 量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞宅 酒店式公寓 人防及地下车库 幼儿园 停车场 室外工程费 不可预见费 管理费用 销售费用 营业税金及附加 土地增值税预征 所得税预征 三净现金流量 四净现金流量折现 折现率取 五累计净现金流量现值地价款按折现 表项目资金平衡表乐观方案 计算年份时点小计 资金来源 营业收入 自有资金 各类贷款 小计 资金运用 建设投资 建设期利息 管理费用 销售费用 营业税金及附加 土地增值税预征 所得税预征 小计 赢余资金 贷款偿还 累计赢余资金稳妥方案 预计年住宅开盘均价为元，年住宅底商销售价格为 元平方米，年酒店式公寓价格为元，上述物业价格按 的速度递增，汽车位价格为万元，并保持不变。

现金流入各年收入预测见表，总销售收入为万元。

表各年销售收入估算稳妥方案 住宅 期 销售面积 销售价格元 销售收入万元 住宅 二期 销售面积 销售价格元 销售收入万元 住宅 三期 销售面积 销售价格元 销售收入万元 住宅 下商 铺 销售面积 销售价格元 销售收入万元 公寓 下商 铺 销售面积 销售价格元 销售收入万元 酒店 式公 寓 销售面积 销售价格元 销售收入万元 地下 车位 销售个数个 销售价格万元个 销售收入万元 小计万元 合计万元 根据表，将项目净现金流量按的折现率折算到时点，为 万元，由此得到保守估计下开发商能承担的最高地价为 万元。

表项目现金流量表稳妥方案 年份时点 现金流入 二资金投入合计 土地成本 前期工程与建设规费 建安工程费用 住宅 酒店式公寓 人防及地下车库 幼儿园 停车场 室外工程费 不可预见费 管理费用 销售费用 营业税金及附加 土地增值税预征 所得税预征 三净现金流量 四净现金流量折现 折现率取 五累计净现金流量现值地价款按折现 表项目资金平衡表稳妥方案 计算年份时点小计 资金来源 营业收入 自有资金 各类贷款 小计 资金运用 建设投资 建设期利息 管理费用 销售费用 营业税金及附加 土地增值税预征 所