【65页】合肥市天鹅湖畔地块项目可研计划书.doc文档极速下载 ㊣ 精品文档 值得下载

东南辐射的五条拓展轴。

�合肥市到年重点开发区域为�合肥城镇空间组织结构核圈五轴。

均建设用地平方米远期 年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米。

城市分区 市中心城区人口规模 近期年，中心城区城市人口万人远期年 安徽省政治经济文化中心。

全国重要的科研教育区域。

现代制造业基地高新技术产业基地现代服务业基地。

区域性交通枢纽。

区域旅游会展商贸物流金融信息中心。

合肥规划整体目标 �合肥分为八个城市分区老城区东区北区西区南区 合肥规划整体目标 �合肥分为八个城市分区老城区东区北区西区南区经开区高新区和滨湖新 区。

区域旅游会展商贸物流金高新技术产业基地现代服务业基地。

区域性交通枢纽。

全国重要的科研教育区域。

五合肥市未来规划 合肥城市发展定位 根据合肥市城市总体规划年，合肥市的定位为 安徽省政治经济文化中心。

部分内容简介部分内容简介农业人口所占比例 五合肥市未来规划 合肥城市发展定位 根据合肥市城市总体规划年，合肥市的定位为 安徽省政治经济文化中心。

全国重要的科研教育区域。

现代制造业基地高新技术产业基地现代服务业基地。

区域性交通枢纽。

区域旅游会展商贸物流金融信息中心。

合肥规划整体目标 �合肥分为八个城市分区老城区东区北区西区南区经开区高新区和滨湖新 区。

市中心城区人口规模 近期年，中心城区城市人口万人远期年，中心城区城市人口 万人 市中心城区城市建设用地规模 近期年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米远期 年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米。

城市分区 �合肥城镇空间组织结构核圈五轴。

形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集 区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东北西西南东南辐射的五条拓展轴。

�合肥市到年重点开发区域为西南部的三个开发区。

�合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南的政务新区，以拉动新老区的共同发展。

六合肥市宏观发展总结 合肥经济总况合肥作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是 合肥近三年的增长速度居于省会城市前列。

人口发展变化农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是合肥人口的重 要特征，合肥居民整体构成趋于传统。

但是合肥众多大学带来大量的高校学生群体，会给人 口带来年轻及时尚化特征。

合肥城市发展及未来规划合肥已被接纳为长三角城市之，城市发展建设投入前所 未有的力度，未来将加大中心城区的商业建设及西南片的三个经济开发区的工业建设。

盛世观点 合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业企业内迁使合肥成为中 国内地发展最快的城市之，整体居民收入增速明显。

整体经济能力决定了合肥房地产市场 也将进入快速发展期，合肥房地产价格也将进入快速上升阶段。

二房地产政策研究 年全国性房地产政策 城市房地产税暂行条例废止年月日 国务院总理温家宝日前签署第号国务院令，宣布年月日由原政务院公 布的城市房地产税暂行条例自年月日起废止。

政策核心要点自年月日起，外商投资企业外国企业和组织以及外籍个 人，将与内资企业享受无区别待遇，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产 税。

政策点评 城市房地产税暂行条例的废止将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚 未放开的大背景下，或许对国内企业并不平等。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知年月日 国家税务总局印发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知，明确根据开 发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率均下降个百分点。

政策核心要点 开发项目位于省自治区直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的， 预计计税毛利率不得低于地级市城区及郊区的，不得低于 其他地区的，预计计税毛利率不得低于。

经济适用房限价房和危改房则维持了 过去的标准，仍为。

政策点评 虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商的实际利润率，因此并无实质性改变。

擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂年月日 国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地的通知对廉租房 和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。

同时，各地被要求在月日前，完成未 来年保障性住房用地供应计划的制定。

政策核心要点 廉租房和经济适用房的土地供应，将享受费用减免的政策优惠。

禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开 发，违反该规定的企业将被禁止参加土地招拍挂活动。

政策点评 针对目前些地方政府和开发商为牟取利益的行为，此政策进步规范了房地产市场体 系。

国务院年来首次下调商品房资本金比例年月日 国务院月日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目 投资的最低资本金比例从调低至，成为此次调整受惠最大的项目之。

政策核心要点 自年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通 商品住房项目的最低资本金比例下调个百分点以后，已经恢复到年的水平。

政策点评 资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。

部分开发商表示，此举表明房地产市场的行 情并不如销售数据看到的那样光鲜，些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起 到救市的效果还有待观察。

二年合肥市房地产政策 合肥市公积金新政年月日 调整最高贷款额度，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由 万元调整为万元调整还贷能力系数，由提高至。

调整首付款比例。

购买新 建商品住房首付款比例下调至。

新政自即日起执行，至年月日止。

未涉 及调整的政策部分仍按原规定执行。

省直公积金用户的家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难等情形，都可提取个 人公积金。

昨省直住房公积金分中心发布修改后的新公积金提取政策。

除了老政策规定的买新房等可以提取公积金外，若家庭成员发生重大疾病造成家庭生 活严重困难宅市场需求旺盛，合肥豪宅市场未来还有很大的上升空间 虽然现在阶段高端项目主要集中在政务区周边，但是随着土地市场的稀缺性和地段的优越 性，其区位未来将显得无比珍贵。

合肥高端客户研究 企事业单位的高管和私营企业主仍然是合肥豪宅产品的主要消费群体之，占据 的市场比例其他群体主要是财富迅速集聚的各式阶层经营组成，均为二次或多次臵业另 外个群体就是周边地市的部分高收入人群，大致可以划分为以下四种类型成功内敛型 享受另类型炫耀财富型实力精英型。

成功内敛型成功内敛型 来源区域合肥本地省内其他城市，如淮南淮北阜阳蚌埠等城市外省市来肥投资的 企业主 主要职业构成年龄在岁之间的成功人士。

私营企业主社会名流政府公务员有海外留 学背景的高端 家庭结构家庭结构比较传统，般为三口之家，也有可能与父母同住，三代同堂，家庭人数 人 生活形态出门般有车代步，注重生活质量，要求更宽松舒适私密的生活空间，注重子 女教育，多数会送子女出国留学，重视群体关系 购买能力家庭收入比较高的水平，而且比较稳定，或者家庭财富积累比较丰富，对价格敏感 度比较弱 心态剖析他们个性稳重不愿张扬，般不会盲目追求所谓的奢华和昂贵。

他们的朋友往往 也是非富即贵，购豪宅主要为了体现自己的独特品位 需求特征对品牌认知能力很强，具有品牌忠诚度需求面积为大户型，要求项目整体档次高， 地段优势明显 发展趋势是合肥豪宅消费的主流 享受另类型 享受另类型 来源区域合肥本地外地来肥投资或工作 主要职业构成岁左右的城市新锐，企业中的高级管理者专业人士等高收入人员或企业主 家庭结构单身独居或两口之家三口之家，家庭结构简单 生活形态生猛豪放的动感激情的跑车更能够匹配他们与众不同的消费趋向 购买能力有相当经济实力，家庭财富积累比较丰富，对价格敏感度比较弱 心态剖析购买豪宅的主要目的就是享受，懂得品质生活，追求与众不同 需求特征需求面积为大户型，要求项目与众不同，是能满足自我个性的私人领地 发展趋势随着合肥经济的平稳发展，这类客户将占合肥豪宅臵业客户的定比列，但不 是主流 炫耀财富型炫耀财富型 来源区域合肥本地省内其他城市 主要职业构成经历多年积累的私企业主及民企内的高收入人员 家庭结构家庭结构传统，般为三口之家 生活形态生活社交圈子广阔，朋友间交往频繁，多数拥有辆或多辆私家车，有来自经验 积累的专业技能，学历不高，但见识面广 购买能力对豪宅的消费能力惊人，而且基本上是次性全额付款，往往拥有多套豪宅 心态剖析不了解豪宅的品牌内涵，购买豪宅完全处于攀比的心态 需求特征追求品牌规模项目，准现房更受欢迎，需求面积为大户型，要求项目整体档次高， 地段优势明显 发展趋势合肥城市的发展给其带来较高的预期，形成强大的吸引力，比例将上升 实力精英型 实力精英型 来源区域合肥或全国其他城市 主要职业构成企业公司的决策管理者或者是所有者 家庭结构家庭结构传统，般为三口之家 生活形态事业成功经济基础雄厚商务交往频繁 购买能力年富力强，具有超越年龄的财富 心态剖析方面体现自我的实力，增加商务交往的砝码另方面提升个人身价，显示 其对财富的运用与掌控。

需求特征品牌是其考虑的首要因素，要求项目能体现实力彰显身份 发展趋势随着经济环境的好转，房地产的回暖，购买比例将会上升 六项目地块概述 项目地块概况 项目地块位臵及简介 本项目地块位于政务区天鹅湖畔，毗邻合肥市大剧