【66页】和平大厦建设项目可研计划书.doc文档极速下载 ㊣ 精品文档 值得下载

业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业商业业革革命命 根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 的精神，西安市以旅游业为龙头级宾馆家，四星级宾馆家。

成成长长中中的的消消费费力力引引发发西西安安新新轮轮商全市拥有年接待游客 在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长， 根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为，白 领阶层的恩格尔系数更低于，服装家电通讯交通 教育娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民的消费结构 发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行 了成功的转移。

西安古老而神秘的文化高古深远的民风，更 刺激着全国各地的旅游人士前来。

据统计资料表明年西 安旅游业全年共接待旅游参观访问及从事其他活动的海 外游客万人次，比上年增长接待国内旅游者 万人次，首次突破两千万人次，增长。

旅游总收入 亿元，其中国际旅游外汇收入亿美元，分别比 上年增长和倍。

据统计资料表明年西 安旅游业全年共接待旅游参观访问及从事其西安古老而神秘的文化高古深远的民风，更 刺激着全国各地的旅游人士前来。

讯交通 教育娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民的消费结构 发生了重大的变化，已经从温饱 在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长， 根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为，白 领阶层的恩格尔系数更低于，服装家电通部分内容简介部分内容简介化。

在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长， 根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为，白 领阶层的恩格尔系数更低于，服装家电通讯交通 教育娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民的消费结构 发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行 了成功的转移。

西安古老而神秘的文化高古深远的民风，更 刺激着全国各地的旅游人士前来。

据统计资料表明年西 安旅游业全年共接待旅游参观访问及从事其他活动的海 外游客万人次，比上年增长接待国内旅游者 万人次，首次突破两千万人次，增长。

旅游总收入 亿元，其中国际旅游外汇收入亿美元，分别比 上年增长和倍。

全市拥有年接待游客万人 以上的景区个国家级景区个 为适应新的经济形势的需要，年末全市星级宾馆家， 其中五星级宾馆家，四星级宾馆家。

成成长长中中的的消消费费力力引引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命 根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有 的高速发展。

在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局， 将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁，将促使环城 墙商业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业的高速发 展。

传统的商圈均设立在人口密集交通繁忙的地段，满足于 传统的消费模式。

但是，随着人们生活水平的提高，尤其是人 们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普 通交通工具。

根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车万辆，并且 仍然以平均每年万辆的速度递增。

全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。

陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。

随着交通的不断完善，城内城外，省内省外，跨 區域跨地域消費正在形成風尚。

可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高層 次發展。

消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析 从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转 变。

随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了 最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高， 旅游消费将逐步提升地位 从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消费区向 新兴消费区转移。

在原住地已不能满足消费者的在最低 消费成本心态下的快节奏高效率的消费需求，进而刺 激了近两年来方兴未艾的跨省区自助游的蓬勃发 展。

从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型 消费转变。

随着生活工作学习节奏的加快，人们在 注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合 休闲娱乐，购物与体的站式消费形态已成为人们 有效利用时间丰富业余生活方式的上佳选择。

从消费层次上分析人们在追求物质享受的同时，更追 求精神上的享受。

随着生活水平的不断提高，消费者不 断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求 生活素质的全面提高 从消费时效性分析随着国民收入的逐步提高和社会保 障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获 得满足。

相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已 不再将节俭存钱作为家庭计划的唯，而是有计划地即 时消费，在满足传统型消费的同时，更需要满足时尚消 费的需求。

以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范围 内广泛的异地消费的变迁。

西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析 西安酒店业的发展现状描述 西安酒店业尚存巨大潜力 西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的 旅游资源。

独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在 全国名列前茅。

西安的旅游资源具有资源密度大保存好级别高的 特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表的著名旅 游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。

据统计，西安每年 来自境内外的游客总数达到近万余人次，其中年西 安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游 总收入亿元，其中外汇收入亿美元，巨大的旅游资源为西安 的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业饮食业娱乐业 等行业带来了巨大的机遇。

酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产 业，更是深受其利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越 的条件和广阔的发展空间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。

对西安目前现有的酒店饭店的调查显示，目前西安有家五星 级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星级酒店和 近家二星级及以下酒店。

调查还显示，西安目前五星级酒店客房 总数为余套，四星级酒店客房总数为余套，三星级酒店客 房总数为余套，准三星级酒店客房总数为余套，二星级酒 店客房总数为余套，以上所有酒店宾馆合计客房总数为 余套。

调查数据来源于西安旅游局西安黄页西安旅游网西安 各家旅行社资料等，由于以上单位本身对三星级及以下的酒店统计时 存在定误差，故以上数据尤其是三星级以下的酒店数量略有偏差， 估计误差率不会超过对酒店客房数的调查方式与酒店的调查方 式相同，酒店客房数的调查数据误差率可能略大，估计不会超过。

间等设施场 地充分满足各种消费者的特殊需求。

要素四四位体，平衡核心利益点。

通过各种户型的优化组合，在满足旅客需求的同时有效降低酒店 经营成本，从而能够给消费者更大的让利空间，同时由于有全国性乃 至于全球连锁酒店业态的进入，不但能降低消费者的消费成本，而且 能够满足不同消费者的需求，为消费者提供更多的优惠空间。

经过深入研究和充分论证，和平大厦项目整体定位如下 酒店业态定位满足国际化酒店发展需要，建设具有中国特色的集 住宿娱乐文化健身餐饮旅游等为体的 经 济 型 酒 店 降 低 销 售 成 本 销 售 成 本 降 低 消 费 成 本 降 低消费 成 本 降 低 消 费 量 上 升 旅游住宿需求 投资回报需求 开发利润需求 贷款回收需求 经济型酒店服务中心。

要求引进酒店机构目标为 法国雅高美国速八等具备全球经营实力的强势 机构。

目标市场定位以独具特色的酒店运作和智能化科学 化的酒店管理，顺应市场对新型酒店业的呼唤，引 领西安时尚消费潮流，带动陕甘宁乃至整个西 部地区酒店格局的变革。

成为外地游客来西安的 处观光购物旅游景点和标志性消费场所。

第第六六章章营营销销策策略略 和和平平大大厦厦项项目目营营销销目目标标 本项目总建筑面积 建设周期个月 营销周期个月招商销售 合同总额亿元年租赁期 销销售售租租赁赁比比例例安安排排 为营造区域商圈氛围刺激投资，有效化解投资风险，根据国内 经济发达城市旅游地产市场成熟的运作模式，本项目应当采取以租赁 相为主的营销策略，即以开发商为主进行建设开发整体租赁给具有 全国甚至与全球连锁实力的强势酒店经营机构，原因如下 根据初步成本核算结果，本项目建设总投资将达到万 元现将成本计算附件。

若本项目全部用于租赁且以租金为主要回 款渠道，总投资万元的回收期将在年以上，将严重违背 毓兴公司资本运营原则，因此建议本项目的营销策略以收回投资成本 为原则和基本底线，在负债率为零的情况下保留产权的自有化，以获 得长期稳定的收益。

锁定招商对象为法国雅高或美国速八以及时代华纳影城院线等 具有世界五百强地位和全球连锁实力的强势酒店娱乐机构，主要考 虑其持续经营能力和良好的商业信誉，以保证毓兴公司取得稳定的长 期租金回报。

同时借助其品牌号召力有效带动商场其它部分的销售， 并通过它们的长期经营聚集人气，迅速形成酒店氛围，保证本项目其 它经营投资者的利益。

从而实现毓兴公司资本链的良性循环。

根据以上分析，以及主要招商对象贯经营原则，通过对销售回 款额的预估算，建议租赁面积不低于含地下车库，销售 面积约为。

有关主力商家经营能力调查数据详见附件 定定价价策策略略 市场价格背景资料显示，