站正门以北，双鹤医药大厦以南以 项目概况 拟建地点 长沙市火车北站棚户区改造项未雨绸缪，先期启动长 沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设的务实 之举和首要任务。

时间，有理由 预期，二十年后的长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力 四射的芙蓉北路金融商大部分金融机构集中于芙蓉中路开福区内，随着 长沙城市经济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻长沙。

在芙蓉路向 北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展的新 区域，更有利于增强长沙对金融机构的吸聚力，便于形成金融机构集中 金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的格局，实 现经济资源的优化和高效配置。

诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与个成熟的金融中心 相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速健康地成长，有着巨大的增 长空间，另外，个金融中心的正式建成，需要经济正在快速健康地成长，有着巨大的增 长空间，另外，个金融中心的正式建成，需要二十年商务中心，作为金融业发展的新 区域，更有利于增强长沙对金融机构的吸聚力，便于形成金融机构集中 金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的格局，实 现经济资源的优化和高效配置。

济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻长沙。

支 出达亿元。

从分布形态看，大部分金融机构集中于芙蓉中路开福区内，随着 长沙城市经部分内容简介部分内容简介 点保险机构其中外资保险机构家，保费收入达亿元，赔付支 出达亿元。

从分布形态看，大部分金融机构集中于芙蓉中路开福区内，随着 长沙城市经济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻长沙。

在芙蓉路向 北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展的新 区域，更有利于增强长沙对金融机构的吸聚力，便于形成金融机构集中 金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的格局，实 现经济资源的优化和高效配置。

诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与个成熟的金融中心 相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速健康地成长，有着巨大的增 长空间，另外，个金融中心的正式建成，需要二十年时间，有理由 预期，二十年后的长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力 四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。

未雨绸缪，先期启动长 沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设的务实 之举和首要任务。

项目概况 拟建地点 长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以 西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。

长沙 市火车北站棚户区改造期土地整理工程范围为芙蓉路沿线，火车北 站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十 三块零星棚户区。

建设规模与建设内容 规模 可改造土地总面积亩 共需拆迁房屋建筑面积为平方米。

建设内容 对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿 对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规 划，使之达到六通平可用地标准。

主要建设条件 ◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达协议。

◇棚户区，已与业主沟通落实，初步拆迁方案已完成。

◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。

总投资 经投资估算，该项目总投资若综合容积率按计算，总投资 万元，其中拆迁补偿万元其他费用万元税费万 元若综合容积按率计算，总投资需万元，其中拆迁补偿 万元其他费用万元税费万元。

项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。

建设进度 本项目主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南 以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等总面积为亩的十三块零星 棚户区进行拆迁，并通过整理使之达到六通平可用地标准，从而达到全 面提升土地价值的目的，总工期规划为两年年月年月。

主要技术经济指标 序号项目单位指标 总改造用地面积亩 总拆迁面积 其中住宅用房 办公用房 经营性用房 建筑密度建议 容积率 绿化率 建设工期年 项目总投资万元 备注项目建设容积率为时，总投资万元建设容积率为时，总投资万元。

分析结论及建议 结论 项目具有长期发展战略性特性，项目的建设与使用具有很好的社会效 益。

有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利 于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争 力，增加城市品牌与形象。

虽然项目投资大协调难度大，但是土地运作 是着眼于长期发展战略为目的。

因此，未来无论是土地的合理利用，或是 土地效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量的广阔前景。

建议 积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体的沟通 完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计招标 等工作。

项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监 理单位等，以保证工程项目质量进度。

促使投资按预期计划得进行与控 制，满足预期目标的要求。

制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。

加紧城市规划与控制性 详规等技术性法律文件的形成。

如有可能，在满足城市总体规划的前提下， 尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资 风险。

第章需求分析 需求分析 长沙市简况 总体概况 长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国 务院首批公布的历史文化名城和第批对外开放的旅游城市。

辖芙蓉天 心岳麓开福雨花五区，长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市土地 总面积万平方公里，市区面积平方公里，建成区面积平方 公里总人口万人，城镇人口万人，其中，长沙市市区城镇 人口万人。

年，长沙市全年实现地区生产总值亿元，比上 年增长。

其中，第产业实现增加值亿元，增长 第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值 亿元，增长。

按常住人口计算，人均达元。

全年城市居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长 ，剔除物价因素，城市居民收入实际增长。

城市居民恩格 尔系数为。

年，全市全年完成全社会固定资产投资亿元，比上 年增长全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增 长。

城市发展目标 在两型社会的推力作用下，至年，长沙市重点打造城市 大都市圈，推动长株潭融城，构筑城市群城。

至年，长沙 市城市建成区面积将由现在的平方公里发展至平方公里，户 籍人口达到万人，常住人口达到万左右。

人均达到万 元，城镇居民人均可支配收入达到万元。

市场需求 城市发展与经济发展的需求 随着城市的快速扩张与城市经济让金及相关税费详见附表四土地出让金及相关税费估算表 基础设施投资见估算说明第项 项小计 项目建设管理费按项合计的估算 项合计 建设期融资成本 项目建设总投资合计 可供挂牌转让用地面积亩亩 可挂牌转让地每亩摊薄成本 融资方式 为了保证项目拆迁进度，确保项目稳步推进，按照分期开发，分步 融资的原则进行融资。

银行借款。

大量建设资金将向银行借款解决，具体可通过联合贷 款的形式进行，以开发银行作为主要贷款银行，先期介入，商业性银行作 为辅助贷款银行。

项目资金封闭运行，拆迁资金以商业性银行作为代理行 进行支付，土地出让收入及政府税费返还全部进入专户用于偿还贷款本金 及利息和后期建设。

战略投资者融资。

通过向上市公司等资金雄厚的集团公司进行定 向招标引进战略开发商。

在级开发阶段以固定回报的形式，向战略开发 商融资，如果战略开发商摘牌，则以土地转让款抵消融资款如果未能摘 牌，则以土地转让收入归还借款本息。

发行债券。

借鉴岳麓大道融资模式，以土地作抵押，政府财政进 行担保，公开发行上市债券，融入大量资金。

进行集合委托贷款。

借鉴岳麓大道改扩建融资经验，可以委托长 沙市商业银行具体操作集合委托贷款程序，向社会广泛融通建设资金。

配套政策支持 建设政策。

市政府协调将火车北站地块划规长沙城投铁路迁建开发公司，价 格以现时评估价值为准，由项目管理公司在开发后期用项目所得归还。

将火车北站片区规划为金融控制用地，并在长沙市其它地块限制 金融性项目的规划和建设项目综合容积率不低于。

将该项目纳入年省市重点工程，并纳入市棚户区改造范围， 享受市棚改各项优惠政策。

④土地出让金地价差基础设施配套费和土地增值部分实行即征 即返，全额返还至项目股份公司。

在芙蓉北路金融商务中心落户的金融机构及其它商业性机构所产 生的税收实行市区两级按比例分成。

实施生地挂牌，熟地交付的特殊开发政策，减少融资压力。

招商政策 明确开发商土地优惠政策，启动期内按摘牌价的优惠，发展 期内按摘牌价的优惠。

办理立项，土地审批，建设审批等手续时开辟绿色通道或站式 服务。

对在项目内新落户的金融机构，免交工商注册登记费对入驻金 融机构给予定的购房及租房补贴新入驻企业在法律的框架内给予税收 优惠，金融从业人员是社会的高收入阶层，对个人所得税予以适当返还， 吸引新增金融机构和配套机构入驻对注册资本超过定规模的，给予 次性资金补助。

④通过激励政策争取金融机构在长沙设立总部或者区域性总部 是土地挂牌出让时对建立金融机构的土地实行生地和定向挂牌二是对在 芙蓉北路金融商务中心内新设立或迁入的金融机构总部区域性总部或省 级金融机构，根据投资情况，给予定的优惠政策。