表 面积范围 平方米合计 批准预售套数 登记地域特点交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长 以千岛湖大道的开通，杭州十五旅游规划千 目前千岛湖市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间。

区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期 区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产 开发起源于开元度假村等的少量度假别墅，购房主要来源于杭州及周边客群 界人士以及大学教授投 资者为主 区域市场现状 市场特点 ，未找到引用源。

客户以杭州人为主，约占，省内外地人约，另外新加坡香港等地客户 委托国内亲戚购买 闲林五常老余杭区域 该区域是杭州目前别墅分布最为集中的区域，闲林云集了金都雅苑华安西溪山庄 赞成荆山翠谷金成江南春城西溪山庄绿城桃花源生态居住区等项目，形成该 区域排屋开发的整体热潮，这个板块的别墅排屋的楼盘几乎占了杭州别墅楼盘的。

浪漫和山别墅的售价已经达到元平方米左右金都富春山居别墅年底 开盘时套平方米别墅总价约万元，在售同样面积别墅价格涨至万元左右。

客户以杭州的企业管理层私营企业元，在售同样面积别墅价格涨至万元左右。

客户以杭州的企业管理层私营企业主自由职业者，文艺云集了金都雅苑华安西溪山庄 赞成荆山翠谷金成江南春城西溪山庄绿城桃花源生态居住区等项目，形成该 区域排屋开发的整体热潮，这个板块的别墅排屋的楼盘几乎占了杭州别墅楼盘的。

客户以杭州人为主，约占，省内外地人约，另外新加坡香港等带，总开发量百万平米以上，多以 山地别墅为主，别墅面积在平米，别墅总价在万元万元排屋面积 平米，总价集中在万元。

部分内容简介部分内容简介施陆续进 入 目前开发的项目主要集中在杭州野生动物世界带，总开发量百万平米以上，多以 山地别墅为主，别墅面积在平米，别墅总价在万元万元排屋面积 平米，总价集中在万元。

客户以杭州人为主，约占，省内外地人约，另外新加坡香港等地客户 委托国内亲戚购买 闲林五常老余杭区域 该区域是杭州目前别墅分布最为集中的区域，闲林云集了金都雅苑华安西溪山庄 赞成荆山翠谷金成江南春城西溪山庄绿城桃花源生态居住区等项目，形成该 区域排屋开发的整体热潮，这个板块的别墅排屋的楼盘几乎占了杭州别墅楼盘的。

浪漫和山别墅的售价已经达到元平方米左右金都富春山居别墅年底 开盘时套平方米别墅总价约万元，在售同样面积别墅价格涨至万元左右。

客户以杭州的企业管理层私营企业主自由职业者，文艺界人士以及大学教授投 资者为主 区域市场现状 市场特点 ，未找到引用源。

区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期 区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产 开发起源于开元度假村等的少量度假别墅，购房主要来源于杭州及周边客群 目前千岛湖市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间。

，未找到引用源。

地域特点交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长 以千岛湖大道的开通，杭州十五旅游规划千岛湖旅游的发展，休闲度 假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈供大于求态势。

，未找到引用源。

中心湖区呈现组团，东北湖区区域开发尚欠 凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东北湖区配套尚欠。

市场消化分析 表 价格范围 元平方米 合计 批准预售套数 登记销售套数 表 面积范围 平方米合计 批准预售套数 登记销售套数 据千岛湖房管局数据显示年千岛湖共批准预售商品房套，全年 销售套，其中平米面积区间销售状况较好，占总销售套数的 以上，而此区间基本以低价位的普通住宅为主，高档景观住宅仅销售套，同 期小面积供应公寓增加，但市场消化较差。

市场供应预测 楼盘名称位置规模规划产品容积率开发现状开发商酒店配套 桃源山庄桃源岛亩独栋连排三期开发，二期正建多幢桃源房产星级酒店 山水名墅翡翠岛亩独栋三期，目前期通盛假日酒店 湖滨花园辉照山区亩联排独栋公寓年初开工滨江索菲特 中心湖区 东北湖区 项目所在区域天屿度假村中心湖区亩别墅云天房产星酒店 天清岛度假天清岛亩独栋期幢绿色世纪五星酒店 丽湖馨居大指岛亩联排独栋公寓年初动工大指岛房产无 山水人家锦溪半岛亩联排独栋公寓未定同和房产产权式酒店 碧水华庭汪宅亩联排独栋现已动工普天房产无 千岛湖论坛凤凰岛亩独栋年底动工新概念五星级酒店 万向项目羡山半岛多独栋万向集团洲际 兴财项目进贤岛多兴财房产 润和度假村中心湖区多独栋年底润和房产雷迪森 三项目剖析 区域休闲度假项目容积率分布 区域高端项目容积率对比 山水名墅天屿度假村丽湖馨居润和度假村羡山度假村绿城碧水清风 项目优劣势分析 优势劣势 区域成长前景看好 政府对旅游度假发展政策鼓励 淳安新县政府的规划，有利于新区 的发展 土地成本相对低 容积率低，具有很大的优势 东北湖区，景观资源稍欠 距离镇区较远，缺乏相关配套 区域开发以中心湖区为主，东北湖 区开发气候尚欠 区域多数项目以低密度取胜。

本项目容积率低，位于东北湖区景观资源稍 欠，且周边配套设施缺乏，与区域项目比较，并不具备优势。

四项目定位 针对千岛湖市场特点及国内旅游城市的发展借鉴，本项目定位如下 旅游地产不同时期，需求具有明显的差异，本项目规模不大，加上低价便宜， 应根据不同的市场特点做调整，我们定位本项目为老年度假村。

公寓以小户型为主。

客源针对与老年人。

分四期开发，首期以启动老年公寓小户型为主的开发建设， 同时推出酒店特色购物街别墅区等，二期应保持与期的紧密衔接，选择地块 条件占有优势的地块，树立标杆产品，为后期开发打下基础，并建立价格体系，实 现项目整体价值的最大化。

之所以将本项目定位为老年度假村为主题，以小面积为主要销售型产品的特 点，我们来分析下老年公寓市场 五老年人住宅市场机遇及发展趋势 市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上人口 占总人口以上时，即为老龄化社会。

据有关统计资料显示，目前我国是世界上 老年人口最多的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口的， 而且这个数字每年都在以的速度增长。

我国进入老龄化社会已是不争的事实。

根 据国家有关部门统计预测，到年，老年人将占全国总人口到 年，老年人将占全国总人口的，届时每三个半人口中就有个老年人口。

老年人住宅市场潜力巨大 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪十年代末，中国退休劳 动者生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的另据中国老龄人协会估计， 中国老年人消费约每年亿人民币，而步向养老院转移 受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿没女的孤寡老人的 安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。

但随着近年居民生 活水平的提高和居住观念的改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两 代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单 寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根 本性变化。

家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的主 力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压 力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不 足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了系列没完没了的家 庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

在 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重 视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人， 尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。

老年人住宅在京沪两地倍受热宠 北京和上海直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。

上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高 档老年公寓直供不应求，排队预订的场面时有发生。

九十年代中期，北京的些 房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性， 从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经 济效益和社会效益。

总结 如果说亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件家庭因素和老 年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公 寓热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。

许多年来，大众化住宅开发直 是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不 成熟。

但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋 势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠 成。

可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开 发先机，谁就开拓了新的市场，