【53页】商业小区房地产开发项目可行性研究报告.doc文档高清免费浏览 ㊣ 精品文档 值得下载

医上学和出行等 活动。

项目地块分析 本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道同时，推进住宅产业化 进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。

结合旧城改造和新区 开发，建设规模住宅 未来城区房地产业发展的重力是围绕中心商务区建设，重点加快商务 中心高端商务住宅区商贸商务设施建设，适应城市发展的要求加快城区居住 区建设，进步加快不同层次的商品房经济适用住房建设，适应中心城市人口快 速增长的住房需求。

加大城市基础设施建设旧城改造住宅开发和小城镇建设投 入，着力培育国际性的生态旅游城市，增强城市的创造力吸引力和辐射力。

进步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城 市建设年变化，三年明显变化，五年大变 进步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城 市建设年变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。

建设旧城改造住宅开发和小城镇建设投 入，着力培育国际性的生态旅游城市，增强城市的创造力吸快不同层次的商品房经济适用住房建设，适应中心城市人口快 速增长的住房需求。

加大城市基础设施 未来城区房地产业发展的重力是围绕中心商务区建设，重点加快城区供水设施建设完备，自来水普及 率达到。

部分内容简介部分内容简介城市人均公共绿地面积超过平方米。

城区供水设施建设完备，自来水普及 率达到。

未来城区房地产业发展的重力是围绕中心商务区建设，重点加快商务 中心高端商务住宅区商贸商务设施建设，适应城市发展的要求加快城区居住 区建设，进步加快不同层次的商品房经济适用住房建设，适应中心城市人口快 速增长的住房需求。

加大城市基础设施建设旧城改造住宅开发和小城镇建设投 入，着力培育国际性的生态旅游城市，增强城市的创造力吸引力和辐射力。

进步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城 市建设年变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。

结合旧城改造和新区 开发，建设规模住宅小区，年均住宅竣工面积万平方米。

同时，推进住宅产业化 进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。

项目地块分析 本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道内环线和解放路， 道路四通八达，交通便捷。

项目地位离各种公共设施近，方便就医上学和出行等 活动。

项目地南边米为县城沿河风光带，是县城主要的休闲地带，东侧不到 米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。

该地块在区位条 件和商业条件等方面具有相当的优越性，是处商业和居住开发价值极高的地块。

建设规划用地面积平方米，建设占地面积平方米。

规划主要经济技术指标 建筑总面积 其中商业用房面积 住宅面积 车库面积地杂屋间面积。

项目规划方案 规划依据 城市居住区规划设计规范 湖南省城市规划管理技术规定 规划基地地形图及界点坐标 规划局提供的规划条件 国家及湖南省，的其他有关规范规定。

选址概况及规划定性 选址概况 本方案用地位于霞阳镇村，东靠村农贸市场，南临滨江御景小区，西 边是规划中的商业用地，北对解放路。

项目总用地面积平方米。

二条城市主 干道从项目地南北两侧经过。

项目区域地势平坦，分布有大面积的农田，周边有商 业文化体育医疗卫生等公共服务设施。

规划定性 地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业住宅楼栋，建筑占地面积平方 米，总建筑面积平方米。

规划设计宗旨及目标 立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。

从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划 功能的划分，营造种自然生态和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。

强调空间的丰富性及尺度的适宜性。

突显健康美好生活理念，增设健康休闲 娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。

通过生活和交通体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅 力的人际关系。

同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。

规划构思及特点 规划概述 功能项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰 富变化，文化品位较高，努力创造个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成组城市地标性建筑群体。

设计理念以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。

设计中 注意建筑和环境融为体，主要是营造个休闲商业街区。

提供全方位的零售服 务餐饮休闲和娱乐等设施。

道路交通项目用地通过环路形式路宽联系着南北侧城市道路。

用地 南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿 化用地。

总平面设计 设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连 接解放南路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景 观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。

建筑设计 住宅设计 地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化 生活和观景的要求。

在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然 光线并将室外环境引入室内。

设计中考虑到的气候特点，朝向以南向为主，尽 量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。

在住宅间距控制上按照湖南省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅间 距按南北主朝向为南侧建筑高度的倍控制，并满足日照要求。

保证住宅布局 能够满足日照通风消防等建筑管理要求。

公共建筑设计 本小区公建按照城市居住区规划设计规范小区级来配置，满 足规范及规划要求。

道路与交通 本地块路网结构由地块环建筑群的米宽小区内环道路连接各个组团级道路 而成。

各邻里单位以米米宽道路与之联系。

枝状尽端步行道伸入每个住 宅组团，直达住宅大门。

住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系 统。

结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设步行入口，步行入 口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。

绿化系统 总体绿化设计基础理念为美丽的大自然并不是天然的，重点在于利用基地 本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织 的不同效果，达成水天色，天人合的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的 绿化面积的层次。

植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑 群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。

地块通过中心景观 成本利润率 变动因素二 销售价格变动时对利润的影响 指标基准方案 销售价格变动 销售收入万元 利润万元 成本利润率 敏感性分析分析显示，项目的利润率受开发成本和销售价格的变动而发生变 化。

对比显示，项目对销售价格变动更为敏感当开发成本下降以上时，利润 率能够达到以上当销售价格变动在以上时，利润率能够达到 以上。

财务评价结论与建议 财务评价结论 从财务评价看项目经营计算期内实现营业收入万元，营业税金及附加 万元，总成本费用万元，企业所得税万元，净利润万元， 投资利润率，投资利税率，。

综上所述，项目经营期内财务状况较好， 具有定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。

建议 从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。

控制开发建设投资，加强销售力度，以保证销售收入和利润目标的实现。

第十部分项目招投标 招投标原则 根据中华人民共和国招投标法国家发展计划委员会年第号令建 设项目可行性研究报告增加招标内容以核准招标事项暂行规定湖南省发展计划 委员会湘计招号湖南省工程建设项目自行招标试行办法和株洲市人 民政府关于印发株洲市招标投标管理办法的通知的要求，按照公开公平公 正的原则，拟对本项目的勘察设计建筑工程设备购置安装工程工程监理进行 招投标，选择有资质的单位进行勘察设计建筑安装监理，保证项目建设的质量， 采购符合要求的仪器设备，满足本项目的实际需要。

招标通过委托招标的组织形式 采取公开招标和邀请招标的方式进行具体见下表。

序 号 招标 内容 招标范围招标组织形式招标方式不采用招 标方 式 招标公告发 布中标候 选人公示媒 体 招标 估算 金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标 勘察设计电视报刊 建安工程电视报刊 设备购安电视报刊 其他含监理电视报刊 投标开标评标和中标程序 本项目建设质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标 的项目，在招投标过程中应遵守如下程序 本项目经上级部门批复同意后个月内，建设单位在指定的媒介上发布有关 招标公告。

本可研报告建议采用株洲日报政府公众信息网。

在招标文件开始发出日起日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组 织都可以投标。

投标人少于个时，项目发包单位应当重新进行招标。

投标文件应 当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于管道施工的，招标 文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历业绩和拟完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合投标。

评标采用合理定价评审抽取法进行。

中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，若中标人放弃中标项目， 应当承担法律责任。

自中标通知书发出日之内，项目建设单位和中标人签订书 面合同，中标人不得转让或拆分转让中标项目。

评标委员会的人员组成和资质要求 针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开